El sector inmobiliario español y su estado tras la pandemia

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El coronavirus ha afectado a todos los sectores económicos y las pérdidas globales se cuantifican en millones de euros. 

Aunque determinar la magnitud y la duración de las consecuencias de la pandemia sobre el sector inmobiliario español todavía es difícil, todo apunta a que la vivienda puede convertirse en un valor refugio, tal y como ha ocurrido en otros momentos de crisis. 

Pese a ello, la vivienda de lujo, por una parte, y el mercado extranjero, por otra, son los activos más afectados actualmente, mientras la demanda en el mercado residencial de nueva construcción aumenta.


Descenso de la inversión extranjera e hibernación económica: los peores escollos para el sector inmobiliario español 

La pandemia ha dejado el mercado inmobiliario español en una situación delicada, sobre todo, por la caída de las inversiones extranjeras, cuyas operaciones se han complicado debido a los confinamientos, las restricciones de movilidad y el Brexit.

De hecho, en 2020 la venta de vivienda a ciudadanos europeos (alemanes, belgas y británicos) ha descendido hasta un 20% respecto a 2019. 

Pero, ¿hasta qué punto puede condicionar este nicho al mercado inmobiliario a corto y a medio plazo?

En el periodo 2009-2019, la inversión en vivienda por parte de extranjeros fue determinante para la recuperación del sector inmobiliario español. 

La demanda extranjera comenzó a despegar en 2010 y se estima que en 2019 este tipo de operaciones suponían un 15% del total de las compraventas de viviendas en nuestro país. Solo ese año, se realizaron más de 47.000 transacciones; el 2020 ha cerrado con menos de 37.000. Y aunque estas cifras no son definitivas porque todavía faltan por constatar los datos del Registro de la Propiedad del último trimestre, no podemos ser halagüeños.

Por hacer una metáfora, podríamos decir que la curva del sector inmobiliario en España se ha dibujado «en paralelo» con la curva de la situación sanitaria,  con meses de mayor estabilidad tras la primera ola aunque con consecuencias arrastradas por los confinamientos y la consiguiente hibernación económica, que precipitaron la caída del mercado inmobiliario en España hasta un 50% a finales de mayo. 

Las cifras no engañan: hemos cerrado 2020 con un volumen de inversión de 9.000 millones de euros, un 29,3% menos que el año anterior

Algunos activos parecen reforzarse tras la pandemia 

Aun así, no debemos ser del todo pesimistas, ya que algunos activos del sector se han visto reforzados y algunas de las tendencias que no acababan de afianzarse se han consolidado.

Por ejemplo, en el último trimestre del año 2020, la inversión en inmuebles se incrementó un 27,7% respecto a los tres meses inmediatamente anteriores, algo que pone de manifiesto una realidad a la que no podemos dar la espalda: la gente quiere invertir. 

Este «apetito inversor» debe analizarse desde una lectura en clave positiva, ya que indica que el mercado inmobiliario de nuestro país podrá recuperarse una vez superemos la crisis sanitaria. 

Los motivos son, fundamentalmente, dos: 

  • La gente es consciente de la necesidad de ahorrar.
  • Las alternativas de inversión son menores y se buscarán valores seguros.

Esto quiere decir que los bonos serán activos refugio con menor rentabilidad o mayor riesgo, y que la vivienda se posicionará como una buena alternativa para grandes inversores y fondos institucionales. Y aunque esto implique que los pequeños inversores pierdan peso en las compras a corto plazo, acelerará la recuperación del mercado inmobiliario español de manera más rápida.  

Otro de los grandes cambios que vivirá el sector tras esta crisis y que ya empieza a ser una realidad es la disminución del mercado del alquiler turístico, que había ganado peso en los últimos años. Según todas las previsiones, este virará hacia el alquiler residencial. 

La vuelta de muchos propietarios a este segmento del mercado y al arrendamiento tradicional relajará la escasez de oferta de pisos de alquiler en las grandes ciudades y tendrá consecuencias en términos de precios del alquiler, que bajarán. 

Sin embargo, este trasvase estará condicionado por la duración de la crisis en el sector turístico.

¿Qué factores pueden facilitar la recuperación del sector inmobiliario español post-Covid? 

Evidentemente,  el camino para recuperar la normalidad y estabilidad económica puede llevarnos un tiempo. Pero lo cierto es que si algo ha puesto de manifiesto esta crisis era la necesidad del sector inmobiliario español de adaptarse a los nuevos tiempos. 

Algunos factores que pueden facilitar la recuperación en los próximos meses son: 

  1. Digitalización 

Las restricciones de movilidad  han incrementado las compras online, una tendencia que también podemos extrapolar al ámbito inmobiliario: debido al confinamiento, tanto las promotoras como las inmobiliarias han tenido que poner en marcha nuevas estrategias para llegar clientes más conscientes de sus necesidades y que buscan viviendas más espaciosas que puedan servir como espacio de trabajo, más luminosas, ubicadas en zonas tranquilas y con espacios abiertos y/o exteriores como terrazas, patios interiores, balcones o jardines. 

Este tipo de compradores realizan sus búsquedas a través del Internet, el mismo entorno digital que actualmente permite realizar visitas virtuales, transacciones gracias a la firma digital, etc. 

En este sentido,  la digitalización y la aplicación de nuevas tecnologías se han visto impulsadas por la experiencia de la pandemia, pero también por sus ventajas en cuanto a eficiencia y ahorro de recursos

  1. Negociación de los precios 

Una vez superada la crisis sanitaria, es probable que el mercado inmobiliario tenga más movimiento, aunque siempre con la estabilidad como telón de fondo. Los propietarios estarán más abiertos a negociar el precio de venta de propiedades situadas en aquellas zonas donde el valor de la vivienda haya subido más los últimos años o en las zonas de menor demanda. 

  1. Vivienda de segunda mano 

La vivienda de segunda mano será más proclive a sufrir un descenso de demanda y de precio tras la pandemia, ya que también es el nicho inmobiliario que puede sufrir mayores cambios por la situación económica y laboral: muchas personas tendrán que reajustar sus hipotecas o vender propiedades para obtener liquidez, y eso puede condicionar las ventas en un momento en que la vivienda de nueva construcción parece estar al alza por ajustarse mejor a las nuevas demandas del mercado.

Si la situación actual se mantiene, las transacciones de viviendas nuevas pueden igualar o superar el número de transacciones de viviendas de segunda mano.

Aun así, y aunque las promociones iniciadas antes de la Covid-19 han seguido su curso estos meses por el elevado número de preventas, otras se han paralizado debido al momento de incertidumbre. El motivo es que las entidades financieras, para no cometer los mismos errores previos al estallido de la crisis de 2008, solo ofrecen financiación a proyectos con un número mínimo de reservas.

Respecto al precio de la vivienda, ahora en valores bajos, se recuperará  de la mano del conjunto de la economía, aunque es probable que no alcance los niveles previos al coronavirus hasta finales de 2021. 

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