Aprende cómo valorar los bienes inmuebles heredados

Valoración de bienes inmuebles en una herencia
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Cuando se recibe una herencia, lo más común es que la herencia esté constituida por bienes inmuebles. Sabiendo que la herencia obliga al pago de tributos de acuerdo a su valor, una de las dudas que con frecuencia surge es ¿cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia?

En este artículo, desde Deplace te explicamos cómo se valoran los inmuebles en una herencia, así como del pago de impuestos que conlleva.

¿Por qué importa el valor real de un inmueble heredado y cómo se establece?

El valor real de un bien inmueble recibido en herencia es importante porque sobre el valor real que declaremos se calcula el importe del impuesto de sucesiones y donaciones (ISD), que deberemos pagar ante la Comunidad Autónoma a la que perteneció el fallecido. La liquidación de este impuesto tiene un plazo de seis meses posteriores al fallecimiento del causante.

Para entender cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia, hay que tener presente que el valor real corresponde al precio que se acordaría pagar por el inmueble en una operación de compraventa normal. Establecer el valor real por el que declararemos un inmueble heredado no es una decisión simple. Usualmente, el inmueble se declara por uno de los siguientes valores:

1) Siguiendo su valor catastral.

2) Siguiendo su valor de adquisición.

3) Siguiendo el valor que le sea otorgado por Hacienda, su valor fiscal.

Elegir el valor real a declarar derivado de recibir una herencia

En este punto es importante acotar que si el heredero declara a la hora de liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones un valor que sea inferior al valor fiscal, cabe la posibilidad que Hacienda efectúe una comprobación del valor del inmueble ,y que a partir de este valor fiscal, le reclame al heredero pagos mayores.

A razón de esto, muchos herederos al recibir la herencia solicitan a la Hacienda Autonómica que le otorgue un valor fiscal al inmueble, a partir del cual liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones. Cada Hacienda Autonómica establece las valoraciones fiscales de manera autónoma; no siempre siguiendo la situación del mercado inmobiliario, por lo cual el valor fiscal puede ser incluso mayor al precio de venta en el mercado. Usualmente, la solicitud de comprobación de valor se puede realizar por Internet y tendrá una vigencia de 3 meses a partir de la notificación.

¿De qué manera se pagará menos en impuestos?

Como sea que el interés general es evitar -en lo posible- enormes cargas fiscales, como heredero deberás tener en cuenta que te conviene más. El factor clave que debes considerar para tomar esta decisión es el destino que le vayas a dar al inmueble heredado.

La intención es mantener la propiedad

A la hora de saber cómo se valoran los bienes inmuebles en un herencia, en este escenario los tributos a liquidar serán el impuesto de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal (por transmisión mortis causa). La Comunidad Autónoma dónde vivía el fallecido es la que estima, a partir del valor real que se declare, la cuantía de estos impuestos y es donde corresponde liquidarlos. En este caso conviene declarar el ISD por el valor catastral del inmueble. Esto si la Hacienda Local lo permite. Como normalmente el valor catastral es menor que el valor de mercado, nos permite un desembolso menor.

La intención es aceptar la herencia y luego venderlo

En este escenario están implicados tres impuestos:

  • El primero, el ISD, que establecerá el valor de adquisición del inmueble.
  • El segundo es el IRPF, por el que liquidarás en función de la ganancia patrimonial que logres al vender la vivienda. En este caso te convendrá que el valor declarado en el ISD sea lo más cercano posible al valor del mercado. Esto en razón de reducir la posterior ganancia patrimonial por la que tributarás en tu Declaración de la Renta, pues usualmente el impuesto de sucesiones es mucho más barato que el IRPF.
  • En el caso de la plusvalía municipal, te correspondería pagarlo dos veces: la primera por la adquisición de la vivienda, y la segunda vez por la venta.

¿A qué corresponde el valor de adquisición de un inmueble heredado?

El valor de adquisición corresponde al valor otorgado a la vivienda a efectos del ISD sumado a los gastos asociados a la adquisición del inmueble; tales como el pago de mejoras, gastos de notaría y el propio pago de tributos. Sobre el valor de adquisición se calculará la cuantía de la pérdida o ganancia patrimonial.

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¿Cuánto se paga de plusvalía municipal por viviendas recibidas en herencia?

Otro de los aspectos para entender cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia es la plusvalía. La plusvalía (IIVTNU) es un tributo municipal directo, cuya base imponible se calcula a partir del incremento que experimentan los terrenos urbanos, puesto de manifiesto cada vez que una propiedad es  transmitida. Esto sea que la transmisión ocurra por compraventa, donaciones o herencia (mortis causa).

Para el cálculo de la plusvalía mortis causa, se tiene en cuenta:

  1. La fecha de transmisión, que corresponde a la fecha de fallecimiento del transmitente.
  2. El valor catastral del suelo.
  3. La fecha en que el causante, (el fallecido) adquirió el inmueble.

En base al lapso de tiempo transcurrido desde que el causante adquirió el inmueble hasta la fecha de su fallecimiento y las ordenanzas fiscales vigentes, el Ayuntamiento señalará el importe a pagar. El plazo para liquidar la plusvalía y el ISD es el mismo: 6 meses desde que se produce el fallecimiento.

¿Cómo disminuir la carga fiscal que representa la plusvalía?

  1. Acreditar que no se ha producido un incremento de suelo. En este caso el heredero puede presentar las pruebas que considere pertinentes para acreditar que no hay incremento del valor real. Esto en el lapso comprendido desde la adquisición del inmueble por parte del causante y la fecha de su fallecimiento. Esto se puede efectuar presentando una prueba pericial o las escrituras a nombre del causante.
  1. Una alternativa de disminuir la carga fiscal de la plusvalía en casos de herencia es aprovechar el vacío legal que actualmente ha caído este impuesto. El  Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el impuesto porque no consideraba que se acreditaran situaciones de pérdida patrimonial en las transmisiones y por fallas en la fórmula aplicada para el cálculo del impuesto.

Considerando que, a día de hoy, no hay manera de calcular el impuesto, es posible que el contribuyente se acoja a este vacío legal.

  1. Aplicar a las bonificaciones de las herencias. Las ordenanzas fiscales de cada Ayuntamiento prevén la aplicación de bonificaciones a los impuestos municipales. Para aplicar a ellas deben cumplirse algunos requisitos; el más común es presentarse dentro de los plazos dispuestos por el Ayuntamiento, normalmente de seis meses. Las bonificaciones representan un ahorro sustancial, que en algunos casos pueden llegar a ser de hasta el 95%.

Entender cómo se valoran los bienes inmuebles en una herencia es un asunto complejo. La decisión de qué valor real es el más conveniente a efectos fiscales debe tomarse después de ponderar el destino que se disponga para el inmueble. En Deplace te esperamos para ofrecerte consejo experto y acompañarte en el proceso de toma de decisiones. No dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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