Derecho de adquisición preferente de vivienda ¿en qué consiste?

derecho de adquisición de compra preferente
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Según datos del INE, alrededor de un 17% de las familias españolas vive de alquiler. Esta cifra está por debajo de la media europea (33%), ya que tradicionalmente en España se suele optar por la adquisición de una vivienda en propiedad. 

Pese a ello, debido a la crisis económica, la dificultad de acceso a las viviendas o los cambios sociales, muchos ciudadanos, sobre todo los más jóvenes, adoptan el alquiler como modo de vida. 

Ser inquilino tiene algunas ventajas. Por ejemplo, implica menores gestiones y papeleo, y no es necesario tener ahorros iniciales. 

Los alquileres también nos aportan mayor flexibilidad, ya que, en caso de ser necesario, podemos buscar una vivienda en otro lugar, con otras características o que se ajuste mejor a nuestro presupuesto. 

Desde el punto de vista económico, pagando un alquiler podemos permitirnos vivir en pisos en zonas céntricas que quizá no podríamos comprar y tenemos un mayor control de nuestra economía al no asumir derramas o impuestos (IBI, seguro, impuestos municipales, etc.).

¿Qué ocurre si mi arrendatario decide vender el piso que tengo alquilado? 

Por supuesto, vivir de alquiler también tiene inconvenientes. Para empezar, debemos negociar con el propietario cuestiones como quién asume las averías o consultarle cada vez que queramos pintar o hacer cualquier reforma. 

Además, el contrato de arrendamiento posee una duración determinada y, cuando finalice, tendremos que firmar prórrogas, con sus correspondientes revisiones de precio o de condiciones. 

A las personas que viven de alquiler también les preocupa que el propietario decida dejar de alquilar la vivienda o que quiera venderla a un tercero. 

En este segundo caso, lo habitual es que el propietario ofrezca a su inquilino la posibilidad de comprar la propiedad. Esto es lo que se conoce como “derecho de adquisición preferente”.  

¿Qué es el derecho de adquisición preferente del arrendatario? 

La adquisición preferente es un derecho que tienen los arrendatarios para comprar, con prioridad frente a terceros, la vivienda que tiene arrendada. 

Esto quiere decir, básicamente, que si el dueño de la casa que tienes alquilada quiere venderla mientras tu contrato de alquiler sigue vigente, tú, como inquilino, tienes derecho a comprarla, si así lo deseas, por su precio de venta actual. 

Esto puede ser beneficioso para ambas partes, sobre todo si llevas mucho tiempo viviendo en la misma casa: el propietario actual vende el inmueble sin perder dinero y tú tienes la oportunidad de adquirir tu vivienda en propiedad. 

¿En qué casos puedo reclamar este derecho? 

Para hacer efectivo este derecho, los arrendatarios tienen 30 días naturales, a partir de la comunicación fehaciente de la intención de venta, para declarar su interés por comprar la vivienda según las condiciones estipuladas por el propietario. Este debe comunicárselas en un documento por escrito en el que también se incluya el precio de venta

Si no hay respuesta en estos 30 días, el propietario puede vender la vivienda a un tercero sin problema.

En los contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013, el derecho de adquisición preferente de los inquilinos tiene naturaleza dispositiva. Esto significa que puede excluirse del contrato de alquiler si ambas partes (arrendatario y arrendador) así lo deciden. 

En los contratos firmados antes de esta fecha, la renuncia al derecho de adquisición será efectiva de manera inmediata y sin realizar trámites específicos cuando la duración del contrato de alquiler sea superior a cinco años

Conceptos relacionados: derecho de tanteo y derecho de retracto 

El derecho de adquisición preferente de un inquilino está íntimamente relacionado con otros dos conceptos: el derecho de tanteo y el derecho de retracto. 

El derecho de tanteo es la facultad que tiene un inquilino de adquirir el inmueble que tiene alquilado antes de que lo haga otro comprador, con las mismas condiciones y al mismo precio. Para ello, el arrendador solamente debe informar a su inquilino con suficiente antelación de la intención de venderlo para llegar a un acuerdo.

El derecho de retracto, por contra, se ejercita cuando ya se ha llevado a cabo la compraventa de la vivienda, y permite al inquilino adquirirla con las mismas condiciones y precio al que ha sido vendida a un tercero. Este derecho está recogido en el Código Civil y también se conoce como «derecho de subrogación«.

Cuando una persona tiene el derecho de tanteo cuenta, automáticamente, con el de retracto. Sin embargo, solo es necesario recurrir al segundo cuando:  

  • La notificación fehaciente de la intención de venta (relacionada con el derecho de tanteo) no se ha realizado al inquilino en las fechas estipuladas por la Ley. 
  • El precio al que se ha vendido el inmueble a un tercero es inferior al que se le había ofrecido al inquilino.
  • El propietario omite información o algún requisito legal sobre la venta a su arrendatario. 
  • El comprador es una persona distinta de la comunicada al inquilino.

De la misma forma, el inquilino no podrá acogerse a esta figura legal como parte de su derecho de adquisición preferente en estos dos supuestos: 

  • La vivienda alquilada se vende junto con el resto de propiedades de un mismo inmueble (por ejemplo si se vende un bloque de pisos completo). 
  • Un particular vende todas sus propiedades a un mismo comprador, incluido el piso que tiene alquilado.

¿Qué pasa cuando ejerzo mi derecho de retracto? ¿Qué dice la Ley al respecto? 

Cuando un inquilino ejerce su derecho de retracto, pasa a la posición del comprador y la compraventa de la propiedad se mantiene en las mismas condiciones.

El derecho de adquisición preferente, el derecho de tanteo y el derecho de retracto están recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como derechos legales de los inquilinos y pueden aplicarse en el ámbito privado o en el ámbito público, es decir, por parte de las administraciones. 

Para cualquier duda al respecto, puedes consultar el artículo 25 de la LAU. Así mismo, el derecho de retracto también aparece reflejado en el artículo 1518 del Código Civil. 

Por último, tanto el tanteo como el retracto del arrendatario estarán favorecidos sobre cualquier otro derecho similar, a excepción del retracto reconocido al condueño de la vivienda o un posible retracto convencional inscrito en el Registro de la Propiedad cuando se firma el contrato de alquiler.

¿Es lo mismo una adquisición preferente que un alquiler con opción a compra? ¿En qué se diferencian? 

Derecho de adquisición preferente y alquiler con derecho a compra son dos conceptos que, aunque pueden confundirse, difieren mucho entre sí.

Mientras que en el primer caso (adquisición preferente) el derecho se aplica únicamente cuando el arrendatario decide vender el piso que tiene arrendado, el segundo (alquiler con opción a compra) es una modalidad contractual compuesta por dos subcontratos: uno de alquiler y uno de compra. 

Esto quiere decir que cuando alquilamos un piso con opción a compra la supuesta compraventa ya está contemplada en el momento de firmar el alquiler. Pasado el tiempo del contrato de arrendamiento, el inquilino tiene derecho a adquirir la casa descontando del precio final parte del alquiler pagado durante ese tiempo. 

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