¿Cómo puedo calcular la plusvalía para la venta de mi casa?

Cómo calcular la plusvalía por venta de una casa

Al pagar los impuestos de un inmueble, la plusvalía municipal se sitúa como el segundo impuesto en importancia -después del IBI-, para la mayoría de los españoles. Los ingresos recaudados a través de este gravamen, destinados a cubrir las demandas ciudadanas, han sido sometidos a cuestionamientos jurídicos en años recientes.

La base imponible de la plusvalía municipal la constituye el incremento del valor del terreno urbano, evaluado en el momento de la transmisión del mismo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años de tenencia. De esta forma, la plusvalía municipal debe pagarse cada vez que la propiedad cambie de dueño. Es decir, en caso de compraventa, herencia, donación o permuta.

Desde Deplace te explicamos todo lo que necesitas saber para calcular la plusvalía de la venta de tu casa sin problemas. También puedes leer este artículo si quieres saber cómo se calcula la plusvalía en Madrid.

¿Cómo calcular la plusvalía en la venta de una casa?

Para calcular la plusvalía en la venta de una casa debes saber que el cálculo se elabora sobre la base imponible, que está sujeta al valor catastral del terreno en el momento de la transmisión de la propiedad. A este valor se le aplica un porcentaje de incremento en función del número de años de posesión del bien. Por último, sobre esta base imponible se aplica un tipo de gravamen fijado por cada uno de los ayuntamientos en sus ordenanzas.

Es importante señalar que se ha dictaminado incorrecto el cálculo matemático para estimar la base imponible, al estimar el incremento del valor del suelo a futuro. Esto debido a que los Ayuntamientos calculan sobre el último valor catastral disponible. Este fallo en la fórmula fue el criterio aplicado por diferentes tribunales y Juzgados, para declarar que la aplicación del cálculo errado supone un  cobro excesivo a los contribuyentes.

La Ley de Haciendas Locales, que regula el impuesto de plusvalía municipal, no fija que la operación matemática que se aplique para calcular la plusvalía de la venta de una casa sea la multiplicación. Sin embargo, los Ayuntamientos han venido aplicando en su cálculo la multiplicación del valor catastral por el porcentaje total de incremento.

Base imponible = último valor catastral x (% total de incremento)

Siendo la razón por la que se argumenta que ésta no pondera el incremento de valor experimentado durante el tiempo en que se ha poseído el bien inmueble.

¿Pagar o no pagar la plusvalía municipal?

Según el pronunciamiento del Tribunal Supremo, la inconstitucionalidad de los artículos que regulan la plusvalía sólo se aplica a aquellos casos en los que se ha producido una pérdida en la transmisión y esta se puede demostrar. La prueba de la obtención de tales pérdidas recae en el contribuyente.

Por esto mismo, es obligación del contribuyente presentar la declaración o autoliquidación del impuesto de plusvalía y proceder a acreditar en su caso la existencia de una pérdida en la transmisión. Las pruebas a aportar pueden ser las escrituras de adquisición y de transmisión del terreno urbano.

Como estamos ante una laguna legal, tienes hasta que entre en vigor una modificación de la ley estatal para pedir el reembolso de la plusvalía. Para ello, podrás presentar cualquier documento que pruebe que tu piso se vendió a pérdida.  Es potestad del Ayuntamiento solicitar informes técnicos para demostrar que, a pesar de lo que estipulan las escrituras, sí haya existido incremento de valor del terreno. En ese caso, el Ayuntamiento podrá exigir el pago del impuesto al contribuyente.

Cómo recurrir el tributo de plusvalía

En primer lugar, es necesario haber cumplido con tus obligaciones fiscales. Los plazos están muy bien definidos.

En el caso que el contribuyente haya pagado de manera voluntaria (autoliquidación), tendrá un plazo de hasta 4 años desde el momento en que lo abonó para solicitar la aplicación de la sentencia del tribunal Constitucional.

En el caso que el contribuyente haya pagado a solicitud del Ayuntamiento (liquidación), tendrá un plazo de un mes a partir de la fecha del abono. Si en este plazo no lo hubiera hecho, la liquidación devino firme, y con ello se reducen las posibilidades de tener éxito en anularla. En estos casos el contribuyente solamente podría iniciar un procedimiento especial de revisión. Siendo los más plausibles el de nulidad de pleno derecho y el de revocación.

Hasta que el alto tribunal proceda a hacer pronunciamiento en este caso, es conveniente recurrir todas las autoliquidaciones abonadas en los últimos cuatro años, con el propósito de paralizar la prescripción de las mismas. Este movimiento podría hacer recuperar, en gran medida, cantidades abonadas indebidamente.

Cabe señalar que, la tramitación de la devolución de la plusvalía, implica la contratación de asesoría legal, cuyos costes  se suma a la pérdida por haber pagado excesivos importes en la plusvalía. Hasta ahora, los consistorios no llegan a compensar los gastos legales en que incurre el contribuyente. Tal compensación solo podría producirse en el caso que se llevara ante el Juzgado, y que éste procediera a condenar en costas a la Administración.

De momento, algunos Ayuntamientos están a la espera y han suspendido temporalmente el procedimiento relativo a la plusvalía municipal. Lo previsible es que, una vez se apruebe la Ley de Haciendas Locales, se proceda a volverlo a activar.

Si quieres más detalles o acompañamiento personalizado para tu caso, no dudes en contactarnos. En Deplace tenemos un equipo de expertos para asesorarte y que tus impuestos valgan lo justo, sin pagar de más.

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