¿Cómo cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo?

Cambiar hipoteca de tipo variable a fijo

La nueva Ley Hipotecaria ofrece a los consumidores facilidades para obtener una novación o una subrogación hipotecaria, dos acciones que permiten aumentar el plazo de amortización, ampliar el importe del préstamo o cambiar el tipo de interés.

Pero a la hora de realizar este último cambio -que puede resultar muy beneficioso para nuestro bolsillo-, suelen surgirnos algunas dudas. ¿Tengo que cumplir algún requisito? ¿Qué condiciones tengo que negociar con el banco? ¿Debo pagar algún gasto al cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo? ¿Es una decisión rentable a largo plazo? 

El interés, un aspecto fundamental al contratar una hipoteca 

Antes de contratar una hipoteca debemos valorar muchas cuestiones, entre ellas las ofertas y condiciones que nos ofrece cada banco, si tendremos que contratar algún producto para obtener las mejores condiciones de un préstamo o cuál será el tipo de interés que pagaremos.

Posiblemente, el más importante de ellos es, precisamente, el interés. Es decir, el dinero adicional que debemos devolver al banco por el capital que nos ha prestado. A la hora de elegir el tipo de interés de nuestra hipoteca no debemos valorar solo la cuota mensual, sino también los intereses totales que pagaremos al final de la misma.

En función del tipo de interés, los bancos ofrecen tres tipos de hipotecas: variables, fijas o mixtas.   

  • En las hipotecas variables el interés cambia a lo largo de la hipoteca. 
  • En las hipotecas fijas pagamos el mismo interés durante todo el préstamo.
  • En las mixtas pagamos un interés fijo al principio (3 o 5 años) y después uno variable. 

¿Qué interés nos beneficia más? 

Hemos de dejar claro que no existe un modelo de financiación mejor que otro, sino que a la hora de decidir si hipoteca tipo fijo o variable, depende de nuestros ahorros, de nuestros ingresos y del riesgo que podemos y estamos dispuestos a asumir ante una subida de las cuotas mensuales.

Por ejemplo, en las hipotecas a tipo variable, las cuotas iniciales son más bajas. Esto se debe a que, de salida, el interés en ellas es más bajo, por lo que son más económicas. Además, las hipotecas variables tienen un plazo de amortización mayor, por lo que puedes extender tu pago durante más años. Por último, las hipotecas variables no tienen muchas comisiones. Estos tres aspectos hacen que, a priori, estas hipotecas resulten más accesibles. 

Por contra, las cuotas de las hipotecas variables son inestables. Piensa que con estos préstamos los intereses se revisan anual o semestralmente, por lo que en un año o en pocos meses podemos pasar de pagar cuotas mensuales muy bajas a otras altas. Además, como el plazo de amortización es más largo, con las hipotecas variables pagamos más intereses a lo largo del préstamo.

¿Ha llegado la hora cambiar mi hipoteca de tipo variable a fijo? 

Cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo es relativamente sencillo y no revierte grandes esfuerzos o tramitaciones. En todo caso, si te estás planteando cambiar el interés de tu hipoteca, puedes tener en cuenta estos aspectos: 

  • Las hipotecas fijas siempre son más seguras. Sabrás lo que pagarás cada mes, desde el principio hasta el final de tu hipoteca, por lo que será más sencillo controlar tu economía. 
  • Puedes hacer el cambio de hipoteca a tipo fijo a variable en cualquier momento, siempre que lo negocies con el banco. La entrada en vigor es inmediata tras la firma.
  • Antes de tomar la decisión, estudia cuánto tiempo te queda para terminar de pagar tu hipoteca: si el plazo de amortización pendiente es de menos de cinco años, es posible que los gastos de cambiar la hipoteca variable a fija superen a los intereses.
  • Si has contratado una hipoteca variable en los últimos tres años, con cuotas iniciales altas, es posible que el aumento de intereses previsto para los próximos años te afecte negativamente. Estas hipotecas se consideran idóneas para el cambio de tipo de interés.

¿Qué opciones tengo y qué pasos debo seguir? 

Si estás decidido a cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo, consulta con tu banco cuáles son las opciones que tienes, pues deberás negociar directamente con ellos. 

En principio, tienes tres posibilidades: 

  • Cancelar tu préstamo y contratar una nueva hipoteca con el dinero pendiente de pago.
  • Apostar por una novación (es decir, cambiar las actuales de tu hipoteca). 
  • Elegir una subrogación (es decir, llevar tu hipoteca a otra entidad y negociar con ellos). 

Cualquiera de las dos últimas opciones es mejor que cancelar el préstamo hipotecario y abrir otro nuevo, porque el gasto en este último caso es mayor: tendrás que asumir los gastos de cancelación (entre un 0,25% o 0,5% del total préstamo), y los gastos de constitución de una nueva hipoteca. 

Cambiar hipoteca de tipo fijo a variable con una novación 

La opción más sencilla para cambiar el interés de tu hipoteca es solicitar una novación con tu propio banco, o lo que es lo mismo, negociar cambios en el contrato actual para cambiar el tipo de interés. Con una novación también puedes ampliar la cantidad del préstamo o el periodo de amortización. 

La novación implica una serie de gastos administrativos, ya que es necesario hacer una nueva escritura pública del contrato hipotecario. Estos gastos son aquellos asociados a la notaría (entre un 0,2 y un 0,5% del capital pendiente de amortización), el registro de la propiedad y la gestoría. Por otra parte, el banco puede cobrarte una comisión máxima del 0,15% del dinero pendiente de pago y que debe amortizarse durante los tres años siguientes.

Cambiar hipoteca de tipo fijo a variable con una subrogación

Si nuestro banco no nos facilita una novación, la otra opción es trasladar nuestra hipoteca a otra entidad bancaria que nos ofrezca condiciones más beneficiosas, entre ellas el cambio del interés variable a fijo.

En este caso hay que pagar una comisión similar a la de la novación (0,15% del importe a pagar, amortizable en los tres primeros años), además de los gastos de notaría y registro. A estos costes tendremos que añadir uno más, el de tasación, ya que este trámite es obligatorio para que el nuevo banco nos conceda la hipoteca. 

¿Qué me interesa más? ¿Qué dice la nueva Ley hipotecaria al respecto? 

La novación es la opción más fácil para cambiar el interés de tu hipoteca de variable a fijo, ya que no tendrás que irte a otro banco, tendrás cuotas fijas y pagarás menos intereses totales. En la subrogación, puede jugar a tu favor la oferta y demanda en el mercado hipotecario.

En cualquier caso, las condiciones de la nueva Ley Hipotecaria favorecen tanto la subrogación como la novación. Sin embargo, todo depende del consumidor, quien debe valorar si amortizará el cambio de intereses y cómo éste afectará a su economía. 

Por norma general, si te encuentras en la primera mitad de vida de tu préstamo, con muchos años por delante, el cambio de interés variable a fijo puede protegerte de cara al futuro. Si todavía te quedan 10 años como mínimo, la subrogación puede ser la opción más interesante. 

¿Estás pensando en contratar una hipoteca? ¿No sabes si te interesa más un tipo fijo o uno variable? ¿Deseas solicitar una novación o subrogación para mejorar las condiciones de tu hipoteca? 
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