¿Cómo detectar vicios ocultos en una vivienda?

Detectar vicios ocultos en una casa de segunda mano

Comprar una vivienda de segunda mano puede ser una inversión interesante y una gran oportunidad para adquirir una propiedad. Normalmente, este tipo de inmuebles presentan un precio más asequible, tienen una mejor localización y están acogidos a una menor presión fiscal en comparación con las viviendas de obra nueva ya que, mientras el IVA aplicable a los pisos y casas de nueva construcción es el 10%, en las propiedades de segunda mano el Impuesto de Transacciones Patrimoniales (ITP) equivale al 4%.

Sin embargo, comprar una vivienda usada también tiene algunos inconvenientes. Uno de los más habituales es la carencia de sistemas eficientes, lo que nos obligará a hacer una inversión extra para reducir la contaminación y el consumo energético de nuestro nuevo hogar. 

Junto con ello, al comprar una vivienda de segunda mano también podemos encontrarnos con problemas más serios como los «vicios ocultos», es decir, aquellos defectos de una casa que no se ven a simple vista y que solo podremos detectar una vez vivamos en ella o hagamos una reforma, cuando ya hayamos firmado el contrato de compraventa.

Los vicios ocultos de la vivienda están relacionados con problemas y defectos en la instalación de agua, problemas de cimentación, mal comportamiento térmico o acústico, problemas con el sistema eléctrico o acabados defectuosos. Aparecen recogidos en el Código Civil (Artículos 1484 y Artículo 1485 del Código Civil) y pueden reclamarse ante la justicia.

¿Qué dice la Ley sobre los vicios ocultos de una casa?

Desde el punto legal, los vicios ocultos de la vivienda son defectos en instalaciones y estructuras que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien, en este caso de un piso o una casa.

Para que estos defectos puedan considerarse un vicios ocultos deben darse tres situaciones:

  1. Ser graves y alterar la finalidad con la que se compró el inmueble.
  2. Ser previos a la fecha de compraventa de la vivienda.
  3. Estar ocultos, es decir, no ser perceptibles a simple vista. 

Por ejemplo, se consideran vicios ocultos las humedades relacionadas por problemas en la tela asfáltica y que aparecen dos meses después de la compraventa. Sin embargo, no se considerarán como tal desconchones en la cocina o  desperfectos conocidos por comprador y vendedor previamente, y que hayan servido para negociar un precio inferior del inmueble.

Ejemplos de vicios ocultos de una casa: 

  • Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras consecuencia de una mala impermeabilización o tuberías deterioradas.
  • Relacionados con la cimentación. Grietas y fisuras derivadas de reformas realizadas sobre el inmueble o en viviendas colindantes.
  • Relacionados con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
  • Relacionados con un mal comportamiento térmico y/o acústico. Problemas de ruido, fugas de calor o aislamiento deficiente por mala colocación de materiales y elementos (ventanas, puertas, materiales aislantes, etc.)
  • Relacionados con un mal funcionamiento del sistema eléctrico de la vivienda. Interruptores, luces o tomas de corriente mal colocadas o defectuosas, así como instalaciones defectuosas u obsoletas.

Pasos para detectar los vicios ocultos de una vivienda 

Detectar los vicios ocultos en una casa no es sencillo. Por eso, si vas a compra una vivienda de segunda mano desde Deplace te recomendamos: 

Contratar un perito o una empresa especializada

En este caso, la detección de vicios ocultos estará asegurada y el coste del servicio será una inversión a largo plazo. Este gasto puedes asumirlo tú o pactar pagarlo a medias con el vendedor.  

Solicitar al propietario el certificado de Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)

El ITE es un documento que confirma que los elementos comunes de un inmueble (instalaciones de saneamiento y fontanería, fachadas, garajes, etc.) cumplen con todos los requisitos de seguridad y habitabilidad contemplados por la legislación. Como comprador, estás en tu derecho de solicitar este documento siempre.

Añadir en el contrato de compraventa una cláusula sobre vicios ocultos

Este consejo no te ayudará a detectar los vicios ocultos de tu futura casa, pero es una forma de protegerte ya que, si surgen desperfectos, tendrás menos problemas para reclamar.

Por último, desde Deplace te sugerimos informarte “por tu cuenta” sobre el estado del edificio. Preguntar a gestores de la comunidad y a vecinos sobre problemas en el inmueble y en otras viviendas puede ayudarte a detectar posibles vicios ocultos antes de realizar la compraventa. 

He detectado vicios ocultos en mi vivienda: ¿Puedo reclamar? ¿Qué opciones tengo?

Según su definición en el Código Civil, los vicios ocultos de una casa «disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella». Por este motivo, si detectas estos desperfectos tienes derecho a reclamar siguiendo estos pasos:

  • Valorar el tipo de desperfecto y su relación con problemas en la construcción o uso inadecuado de instalaciones, materiales, etc.
  • Notificar al vendedor por escrito los defectos y sus consecuencias, así como los plazos para solucionar el problema.
  • Si el vendedor acepta la reclamación, nuestra recomendación es acudir a un organismo oficial, como Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, para que actúe como mediador y así solucionar el problema acorde a la a Ley de Mediación Civil 5/2012 y el Real Decreto 980/2013 evitando ir a juicio.
  • Si el vendedor no acepta, deberás acudir a un abogado y a un perito, quienes te asesorarán sobre el proceso para iniciar un proceso judicial.

Tanto con una mediación como con juicio, tu demanda puede resolverse:

  • Con una acción redhibitoria. Básicamente, esta resolución quiere decir que el defecto detectado hace imposible la habitabilidad de la vivienda. Por tratarse de una situación grave, podrás cancelar el contrato de compra y solicitar que se te devuelva el dinero íntegro, todos los gastos asociados y una indemnización por daños y perjuicios.
  • Con una acción «quanti minoris». El comprador asumirá su responsabilidad sobre el vicio oculto y accederá a hacer una rebaja en el precio de la vivienda, generalmente el coste equivalente a la reforma a realizar. De esta forma, podrás poner solución al defecto sin que suponga un gasto extra para ti, aunque no podrás reclamar ninguna indemnización.

¿Cuándo debo realizar una reclamación de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano? ¿Qué ocurre si detecto los defectos pasado ese tiempo?

El plazo para esta reclamación, en el caso de las viviendas de segunda mano, es de seis meses. Pero, ¿y si los desperfectos se detectan mucho tiempo después? 

En estos casos, la responsabilidad ya no recaerá en el vendedor, aunque podrás ponerle remedio con tu seguro del hogar porque las pólizas de Responsabilidad Civil puede cubrir parcial o totalmente estos desperfectos.

  • Si los desperfectos ocasionan graves daños en la infraestructura del edificio, el plazo de garantía es de hasta 10 años y se cubrirá el 100% de la reforma.
  • Si afectan a la habitabilidad (ruido excesivo, humedad, etc.), tendrás hasta tres años para reclamar y tu seguro cubrirá hasta el 30% de su coste.
  • Si los vicios ocultos de la casa están relacionados con acabados (instalaciones, revestimientos, etc.) solo tendrás un año para reclamar, y tu seguro únicamente cubrirá el 5% de la reparación.

Comprar una casa de segunda mano tiene ventajas y puede suponer una gran oportunidad para invertir. Sin embargo, también pueden suponer un quebradero de cabeza si surgen problemas como los vicios ocultos. ¿Nuestro consejo? Apostar siempre por profesionales de confianza como los que encontrarás en nuestro equipo. Te garantizamos el mejor asesoramiento para la compra de tu casa. ¡Consúltanos!

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