¿Cómo entender el leasing inmobiliario?

Qué es el leasing inmobiliario
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Algunas empresas han visto en el leasing inmobiliario una forma de acceder a sus activos fijos de manera asequible. Este modelo de financiación también está siendo cada vez más valorado por inversores particulares, que ven mayor flexibilidad y mejores condiciones para adquirir una vivienda.

Sin embargo, y a pesar de presentar numerosas ventajas, no todos los bancos ni todas las inmobiliarias ofrecen este tipo de productos, ni todos los clientes tienen acceso a ellos. De hecho, por norma general la contratación de un leasing inmobiliario se asocia a unos requisitos vinculados al artículo 106 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.

¿Qué es el leasing inmobiliario?

El concepto «leasing» hace referencia a un sistema de arrendamiento de bienes de equipo mediante un contrato en el que se contempla una futura opción de compra por parte del arrendatario. Esta fórmula puede aplicarse a diferentes tipos de bienes, entre ellos maquinaria y equipamiento, vehículos, turismo (para hoteles, restaurantes etc.), o inmuebles, como es el caso que nos ocupa. 

De forma más específica, el leasing inmobiliario es una modalidad financiera que permite adquirir bienes de activo fijo. Con esta forma de financiación, empresas y negocios pueden acceder al arrendamientos de viviendas, locales, almacenes o naves industriales por un largo periodo de tiempo. Durante la duración de dicho contrato, es el banco el que financia la adquisición del inmueble, cediendo al arrendatario su uso y disfrute a cambio de una cuota mensual. Aunque es menos habitual, esta fórmula también puede utilizarse para financiar viviendas particulares

Las cuotas del leasing inmobiliario pueden ser, al igual que en las hipotecas, fijas o variables, e incluyen el pago de intereses e impuestos, como ocurre con un alquiler. Sin embargo, suelen ser más flexibles, pues en leasing para viviendas privadas dependen también de si el piso o casa es nuevo o de segunda mano. Además, muchos bancos dan la opción de pagar mensual, trimestral o anualmente. 

En cualquier caso, una vez finalizado el contrato leasing, el arrendador ofrecerá al arrendatario la opción de marcharse o de comprar el inmueble. Si se opta por la compra, se descontará del importe total el dinero pagado hasta la fecha, y se estudiará una nueva forma de financiación para el resto, normalmente una hipoteca. 

Cómo funciona un leasing: tipos y ejemplos 

Imagina que deseas adquirir una vivienda o un local en el centro de tu ciudad y para ello contactas con un arrendador financiero (normalmente una entidad bancaria), que a su vez es el que trata con el proveedor (quien vende y/o suministra el inmueble que quieres, y que puede ser un particular o un banco). Es decir, que una sociedad financiera (el banco) adquiere un bien para ser utilizado por ti (arrendatario) a cambio del pago de unas cuotas mensuales. Esto es lo que se llama Leasing Financiero, siendo el arrendatario quien asume los gastos de reparación o mantenimiento, mientras que el banco asumiría todos los impuestos. 

Existe otra opción, el Leasing Operativo, que consiste en un contrato de arrendamiento de un bien, similar al anterior, aunque el mantenimiento y reparación corre a cargo del arrendatario.

Por último, hay un último tipo de leasing, denominado Lease-Back, donde el inmueble es del propio cliente. El Lease-Back consiste, básicamente, en la venta, por parte de una empresa, de su bien a una compañía de leasing con el objetivo de que esta, posteriormente, se lo ceda como un arrendamiento. Así, la empresa ingresa el dinero de la venta y, paralelamente, puede seguir utilizándolo pagando una cuota mensual y mantener la opción a compra.

Diferencia entre leasing inmobiliario y alquiler con opción a compra

Analizando este concepto, es fácil que lo hayas relacionado con otros que ya hemos tratado en nuestro blog: el alquiler con opción a compra. Pero, ¿cuál es la diferencia?

Fundamentalmente, la diferencia entre ambos contratos es el tratamiento contable que reciben, ya que el leasing inmobiliario es similar a la compra de bien con un préstamo, actuando dicho bien (es decir, el inmueble) como garantía colateral del préstamo. De hecho, el bien aparecerá en los estados financieros del arrendatario dentro de su activo (es decir, de su propiedad), mientras que en el arrendador se tratará como un venta desde la firma del contrato.

La única polémica respecto al leasing inmobiliario es su calificación, ya que el bien arrendado puede aparecer como un arrendamiento financiero o como un arrendamiento operativo. En el primer caso, en el balance de cuentas de la empresa aparecerá el bien y la deuda asociada al mismo. Si se trata de un arrendamiento operativo, en las cuentas de la empresa únicamente aparecerá el alquiler como un gasto más. 

¿Cuáles son las ventajas del leasing inmobiliario?

El leasing inmobiliario ofrece muchas ventajas a empresas y autónomos. Una de las más importantes es que con esta fórmula puedes financiar el 100% de la inversión. Además, cuando decides hacer la compra, parte del importe del inmueble ya está abonado, por lo que no debes hacer ningún pago inicial extra. Además, gracias al leasing, puedes obtener más beneficios que con un préstamo hipotecario a nivel fiscal, tanto por la posibilidad de aplazar el pago de impuestos como por la deducción del IVA.

A modo de resumen, las ventajas del leasing inmobiliario son:

  • Puede financiarse el 100% del inmueble, mientras que las hipotecas solo financian el 80%.
  • Se mantiene libre la capacidad de endeudamiento del cliente (aunque el leasing aparecerá como parte del riesgo comercial financiero).
  • Permite conservar las condiciones de compra iniciales durante un periodo de tiempo prolongado.
  • La operación de leasing suele tramitarse más rápido que una compraventa convencional.
  • Permite el mantenimiento de la propiedad de la empresa.
  • Algunos bancos ofrecen la posibilidad de adaptar los pagos.
  • Permite una amortización fiscal acelerada. Es decir, podemos amortizar el activo fiscalmente en menos tiempo.
  • Es compatible con otras Líneas de financiación subvencionadas como los créditos ICO o los  préstamos del Banco Europeo de Inversiones (BEI).

Condiciones para el leasing inmobiliario:

Aunque pueden variar, las condiciones básicas para obtener un leasing inmobiliario son que el arrendatario sea una persona jurídica, empresario o profesional, y que el activo arrendado se destine a usos empresariales o mixtos (empresariales/personales).

Otras condiciones del leasing son:

  • El contrato deberá tener una duración de -al menos-, dos años para bienes muebles, o de 10 años para inmuebles o establecimientos industriales.
  • Las cuotas de recuperación del coste del bien deberán ser constantes o crecientes a lo largo de todo el contrato
  • La carga financiera y las cuotas tendrá se considerarán gasto deducible, con el límite del doble del coeficiente de amortización lineal pactado con la sociedad arrendataria. Este excedente podrá deducirse en los períodos impositivos posteriores a dicho límite (por ejemplo, en la declaración de sociedades anual).

Simulador de leasing inmobiliario: ¿existen? 

Muchos bancos ofrecen en su página web un simulador leasing, una herramienta con la que podrás observar el tipo de pagos que debes asumir si decides apostar por esta forma de financiación.  Hemos utilizado, a modo de ejemplo, el simulador de leasing inmobiliario de Bankinter.

Importe a financiar: 30.000,00 EUR

Tipo de interés: 6,00 %

Cuotas: Constantes

Periodicidad de las cuotas: Mensual

N.º de cuotas de carencia: 3

Plazo: 60 meses (5 años)

Valor residual: 500,00 EUR

Así, durante los dos primeros meses pagaríamos únicamente los intereses y el IVA, es decir, 160,50€. Una vez pasadas las cuotas de carencia, el importe de las cuotas mensuales del leasing serían 640,51€. Los intereses totales ascenderían a 4.920,77 €, mientras que el IVA sería 2.409,30 €.

Otros bancos que ofrecen un simulador de Leasing son el Banco Popular o el Banco Sabadell, por ejemplo. 
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