¿Cómo funciona la nueva Ley Hipotecaria? ¿A quién afecta?

Cómo funciona la nueva Ley Hipotecaria

Desde el 17 de junio de 2019 todas las hipotecas concedidas por los bancos en España deben ajustarse a una nueva Ley Hipotecaria. Esta Ley, denominada Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, ofrece más seguridad y transparencia tanto a los bancos como a los clientes, y nos afecta a todos los ciudadanos como potenciales contratantes de un préstamo o una hipoteca. 

Una nueva Ley Hipotecaria necesaria y precedida de polémica 

Las novedades incluidas por esta nueva Ley Hipotecaria se ajustan al ordenamiento jurídico europeo y afectan -fundamentalmente-, al responsable de costear los gastos derivados de la firma del contrato hipotecario. De esta forma, se pretenden eliminar las cláusulas abusivas impuestas por algunas entidades, un hecho que ha generado mucha controversia en los últimos años y que ha sido origen de debate y de diferentes sentencias judiciales, algunas de ellas contradictorias o polémicas.

Así, la nueva Ley Hipotecaria pretende establecer un nuevo marco general, mucho más transparente para las hipotecas, que proteja a los consumidores. Sin embargo, y como suele ser habitual cuando se toman medidas económicas, la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 entró en vigor el pasado mes de julio envuelta en algunas polémicas. 

La más destacada es la exigencia a las entidades financieras de entregar a los notarios, elegidos por los clientes, una batería de documentos por vía telemática, en un plazo corto de tiempo y a través de una única plataforma digital, algo que ha generado quejas alrededor del funcionamiento, seguridad y gestión de la misma.

En esta misma línea, el nuevo funcionamiento de nuestra ley hipotecaria generó dudas en el Banco de España, ya que los nuevos test de solvencia aplicados por los bancos son mucho más exhaustivos. Esto podría generar un encarecimiento de las hipotecas y un endurecimiento de su concesión en perfiles de clientes con mayor riesgo. Esto, en líneas generales, se traduce en más dificultades para acceder a una hipoteca y, por lo tanto, a una primera vivienda.

Por otra parte, son muchos los consumidores que, como no saben bien cómo funciona la nueva ley hipotecaria o cómo les afecta, son reticentes a la hora de pedir un préstamo, lo que ha paralizado sus solicitudes, creando cierto nerviosismo en el sector inmobiliario. 

A continuación te explicamos de forma detallada cómo funciona la nueva ley hipotecaria y resolvemos algunas dudas frecuentes sobre ella. 

Los cambios más destacados de la nueva Ley Hipotecaria 

Cita obligatoria con el notario

El cambio más importante de la nueva Ley hipotecaria es que los clientes tienen la obligación de acudir al notario con una antelación mínima de 10 días a la firma de la hipoteca, para analizar las condiciones del contrato hipotecario remitidas por el banco y solventar sus posibles dudas. Sin estos días de margen, la hipoteca quedará anulada automáticamente. Pasado ese tiempo, los representantes del banco y el cliente deben reunirse de nuevo con el notario para firmar dos contratos: el de compraventa de la vivienda y la escritura del préstamo hipotecario.

La finalidad de este nuevo plazo de 10 días observado por ley es que el consumidor conozca toda la  información sobre su hipoteca de antemano y pueda estudiarla, contrastarla o compararla. Dicha información, remitida por el banco y mucho más exhaustiva, debe enviarse a la notaría de manera telemática para su verificación.

Limitación de las comisiones por amortización

Otro de los grandes cambios que afecta notablemente a cómo funciona la nueva ley hipotecaria está relacionado con la limitación de las comisiones por amortización. Con la nueva Ley, éstas se establecen según el tipo de interés de la hipoteca (fijo o variable), y en función del momento de su cancelación. 

Adiós a la cláusula suelo

El tercer gran cambio es la prohibición de la famosa «cláusula suelo». Así mismo, con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, se amplía el límite del deudor antes de que el banco pueda poner en marcha la ejecución de la hipoteca. Según esta cláusula, conocida como “cláusula de vencimiento anticipado”,  para activar un embargo o deshaucio el consumidor debe incumplir, como mínimo, 12 mensualidades de pago o un 3% de impago sobre el volumen total del préstamo

Con la nueva Ley Hipotecaria también se abarata el proceso de conversión de una hipoteca variable a una fija, se limita el interés de demora y se prohíbe que la concesión de un préstamo hipotecario quede sujeta a la contratación de productos como seguros de vida, de hogar, etc.

Preguntas y respuestas para entender cómo funciona la nueva Ley Hipotecaria

Es posible que aún tengas dudas sobre aspectos más concretos o sobre cómo estas novedades pueden afectar a tu hipoteca. A continuación te aclaramos cómo funciona la nueva ley hipotecaria

¿A quién afecta la Nueva Ley Hipotecaria? 

La nueva Ley Hipotecaria no tiene carácter retroactivo, es decir, que sus cambios sólo afectan a las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor. De hecho, todas las escrituras anteriores al 16 de junio de 2019 se rigen por la antigua normativa.

¿Qué requisitos debo cumplir ahora para acceder a una hipoteca?

Con esta nueva Ley los bancos están obligados a realizar un test de solvencia antes de conceder cualquier hipoteca. Este test no supone un coste extra para los consumidores, aunque impone condiciones más exigentes. Por ejemplo, si una pareja pide una hipoteca, ambos miembros deben cumplir los requisitos establecidos. Con la nueva Ley Hipotecaria también tienen más valor las comparativas «préstamo-valor del inmueble» o «deuda-ingresos» que otros factores que antes eran determinantes como los avales. 

¿Qué información deben darme los bancos antes de la firma?

En la fase de precontratación de la nueva hipoteca, los bancos deben dar a sus clientes mucha documentación, fundamentalmente  la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En estos documentos aparece reflejada información personalizada y general sobre la hipoteca, por ejemplo cómo se reparten los gastos del préstamo, las cláusulas aplicables, un cuadro sobre las amortizaciones y una simulación de la variación de intereses en función de diversos escenarios, a modo de ejemplo. 

¿En qué consiste la primera visita al notario? ¿Cuánto me costará? 

La primera visita al notario sirve para dejar constancia que el cliente sabe lo que va a firmar. En esta reunión el solicitante no podrá recibir la escritura ni ningún documento oficial, pero sí hacer las preguntas que considere necesarias y que quedarán registradas en un acta. Esta visita es gratuita. 

¿Qué gastos asumiré como cliente al contratar la hipoteca?

Una de las principales novedades y que afecta a cómo funciona la nueva Ley Hipotecaria son los gastos que supone para el cliente la firma del contrato hipotecario. Si anteriormente los consumidores asumían los gastos de gestoría, notaría, registro de la vivienda y tasación, con la nueva Ley solo pagarán la tasación y las copias de la escrituras extra que soliciten. 

¿Podré cambiar las condiciones de mi hipoteca?

La nueva Ley Hipotecaria facilita a los clientes la negociación de nuevas condiciones para su hipoteca, especialmente en el caso de ampliaciones, novaciones y subrogaciones. Si el cambio se realiza derivando la hipoteca a otra entidad, la comisión del banco no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado. 

Desde Deplace asesoramos a todos nuestros clientes sobre todo el proceso de compra de una vivienda, desde la búsqueda de un inmueble hasta la comparación de hipotecas. 
¿Tienes dudas sobre cómo funciona la nueva Ley Hipotecaria y sobre cómo te afectará para comprar una vivienda? Contacta con nosotros.

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