Cómo funciona una hipoteca

Requisitos para solicitar una hipoteca
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Las hipotecas copan las páginas de economía de los periódicos, abren telediarios y están presentes en muchas de nuestras conversaciones con vecinos y familiares. No es algo casual: prácticamente todo el mundo recurre a este producto bancario para poder acceder a una vivienda. 

Sin embargo, y a pesar de ser bastante habituales, es común que nos surjan ciertas dudas sobre  cómo funciona una hipoteca. ¿Cómo se calculan las cuotas de pago mensuales?  ¿Es posible mejorar condiciones de la hipoteca pasado un tiempo? ¿Podemos cancelar la hipoteca cuando queramos o debemos cumplir algunos requisitos para hacerlo? 

Desde Deplace respondemos a las diferentes preguntas para que entiendas cómo funciona una hipoteca antes de solicitarla.

Cómo funciona una hipoteca: dudas más comunes

¿Qué es una hipoteca?

Según el Banco de España una hipoteca es un “préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble”. Este producto bancario permite al cliente recibir una cantidad de dinero (denominado capital) por parte de una entidad (un prestamista, generalmente un banco) a cambio de su compromiso de devolverlo, junto con unos intereses definidos previamente, a través de pagos mensuales (cuotas) y durante un periodo de tiempo determinado (plazo de amortización).  

El bien sobre el que pesa la hipoteca permanece en manos del propietario mientras se cumplan las obligaciones de pago acordadas en el contrato hipotecario. Si estas se incumplen, el prestamista, como acreedor, se queda con el inmueble para venderlo y cobrar el dinero prestado. 

¿En qué se diferencia la hipoteca de otros préstamos?  

Los créditos personales y los préstamos hipotecarios (o hipotecas) son similares aunque con una diferencia importante: como los segundos están avalado por un piso, casa o cualquier inmueble, el banco considera que corre menos riesgo en caso de impago que con un préstamo personal. Además, generalmente, las hipotecas tienen tipo de interés más bajo, por lo que suelen ser más asequibles que las de los préstamos personales. 

¿Por qué se inscriben las hipotecas en el Registro de la Propiedad?

El contrato de la hipoteca es un documento que sirve para exponer, de manera detallada, las obligaciones del deudor y las condiciones del préstamo hipotecario. Dentro de estas condiciones se especifican aspectos como los plazos de devolución, el importe de las cuotas, el interés a pagar, el sistema de amortización, etc. Este contrato, a su vez, sirve como garantía hipotecaria: en caso de impago, el contrato observa que el prestamista se queda a modo de compensación con el bien hipotecado. 

Teniendo esto en cuenta, el contrato de la hipoteca debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor ante terceros. Es decir, que es una acción que exige el prestamista para que, en caso de incumplimiento, se procede a la demanda correspondiente, la sentencia condenatoria y el remate del inmueble. Digamos que el registro es la garantía fundamental de la devolución del préstamo. 

¿Cuál es el porcentaje máximo que se concede con una hipoteca?

El importe a conceder en una hipoteca depende de cada entidad. Al solicitarla, el banco calcula este importe máximo en función de dos aspectos:  

  • Valor de tasación de la vivienda. Se trata de una estimación experta e independiente del valor de mercado de la vivienda. La realiza siempre una entidad supervisada por el Banco de España observando criterios estándar como ubicación y estado del piso, tamaño de la vivienda, etc. El informe de tasación es clave para saber cómo funciona una hipoteca ya que, dependiendo de éste, el banco limita el crédito que nos concede. Este dinero nunca será el 100% del valor de tasación: la cuantía será hasta el 80% de la misma (60% en hipotecas para segundas residencias).  
  • La capacidad de endeudamiento del solicitante. Es decir, cuál es el gasto mensual que una persona puede asumir sin que suponga un riesgo para el cumplimiento de su obligación. Para calcular la capacidad de endeudamiento las entidades financieras realizan un estudio de los ingresos y gastos del solicitante. Lo ideal y para que el banco no detecte riesgo en la operación es que la cuota mensual no sea mayor del 30-35% de sus ingresos mensuales. Por eso, antes de pedir una hipoteca, se recomienda tener ahorros para cubrir alrededor de un 20-25% del valor de tasación de la vivienda y hasta un 10% para gastos vinculados (intereses, gestión, comisiones, etc.). 

¿Cómo se calcula la cuota mensual de la hipoteca?

Para entender cómo funciona una hipoteca a la hora de calcular la cuota mensual has de tener en cuenta muchos factores, entre ellos:

  • El capital total concedido. Variará en función del valor de tasación y de la capacidad de endeudamiento del solicitante. 
  • El tipo de interés. Este índice hipotecario, sumado a un diferencial, es lo que nos indica el porcentaje de intereses a pagar por la hipoteca. En el mercado hay hipotecas a tipo fijo (la cuota y el interés no varían en todo el préstamo), a tipo variable (compuesto por el valor del índice de referencia (euríbor), más un diferencial fijo; o mixto (se aplica un interés fijo en un periodo y variable en el resto del préstamo). 
  • Plazo de amortización. Es el tiempo que dura la hipoteca. En España algunas entidades conceden hipotecas hasta 40 años. Cuanto mayor es el plazo de amortización menores son las cuotas mensuales, pero más son los intereses a pagar. 
  • Periodo de carencia. En algunas hipotecas la carencia es el tiempo durante el cual el cliente solo paga intereses, dejando el pago de capital (amortización) para más adelante. De esta forma las cuotas mensuales son más bajas. 

¿Puedo mejorar las condiciones de una hipoteca?

Al firmar una hipoteca se asume un compromiso durante un largo periodo de tiempo. Sin embargo, con el paso de los años es posible que nuestra situación sea distinta y que estemos interesados en cambiar las condiciones de nuestra hipoteca. Tenemos dos vías para hacerlo: la novación y la subrogación

¿En qué se diferencian novación y subrogación hipotecaria? 

La novación permite volver a negociar las condiciones de la hipoteca con el banco para conseguir una disminución del tipo de interés, una ampliación de capital o del periodo de amortización, e incluso una modificación de la titularidad de la hipoteca. 

La subrogación, por su parte, implica negociar con otra entidad y únicamente sirve para mejorar los tipos de interés y el plazo de amortización. 

La principal diferencia entre ambas es que para una novación negociarás con tu misma entidad mientras que para una subrogación lo harás con otro banco. También su coste es distinto. De hecho,  muchas veces la subrogación es una buena opción porque resulta más barata que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva. 

¿Cómo se cancela una hipoteca? ¿Puedo hacerlo cuando quiera?

Para liquidar una hipoteca, además de pagar la última cuota, es necesario notificar en el Registro de la Propiedad que ya no existe ninguna deuda con el banco. Debes contactar con tu banco, con el Registro y con un notario para preparar la escritura correspondiente de cancelación, cuyos gastos debes asumir tú. Este trámite no es obligatorio (el propio Registro cancela el contrato hipotecario 21 años después del pago de la última cuota), pero es necesario para vender esa propiedad, si quieres pedir un nuevo préstamo hipotecario y deseas poner dicha vivienda como aval, o en caso de subrogación. 

Puedes cancelar la hipoteca cuando tú quieras, siempre que hayas terminado de pagar la última cuota o que tengas dinero suficiente para terminar de pagar la hipoteca en ese momento. 

Ahora ya sabes cómo funciona una hipoteca. Si después de solventar estas dudas tienes más preguntas, no dudes en consultarnos

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