¿Cómo ha evolucionado la compraventa de viviendas tras la burbuja inmobiliaria?

Estudio inmobiliario compraventa de viviendas por Comunidades Autónomas
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Diez años después de la explosión de la “burbuja inmobiliaria” la compraventa de viviendas atraviesa un momento relativamente estable en nuestro país. 

Tras la importante caída en el periodo 2008-2014, el mercado inmobiliario pareció retomar un buen ritmo con unas subidas especialmente notables en 2017 y 2018. Así, el año pasado se vendieron en España más de medio millón de viviendas, una cifra que, aunque lejos de las 800.000 de 2007, suponen los mejores datos de la década «postburbuja”. De hecho, en 2008 se vendieron en España 564.838 viviendas, cifra ampliamente superada en 2018 (585.660). 

Pero, ¿realmente se compran más casas y pisos ahora que en 2008? ¿Qué Comunidades Autónomas tienen un mercado inmobiliario más activo? ¿Cuál ha sido la evolución de la compraventa de viviendas en España entre 2008 y 2018

Situación actual: la compraventa de viviendas cae en junio de 2019 

Aunque actualmente la tendencia sigue siendo al alza (tanto a nivel nacional como en la mayoría de Comunidades Autónomas), la inestabilidad política y la nueva ley hipotecaria han supuesto un pequeño varapalo para un sector en el que los malos augurios empiezan a vaticinar «síntomas de agotamiento». Y es que según datos del Instituto Nacional de Estadística, en junio de 2019 se traspasaron poco más de 40.961 viviendas en España, un 14% menos que el mes anterior y un 9% menos que en el mismo periodo del año 2018. 

Estos datos, aunque negativos, tampoco deben tener una lectura alarmante: tradicionalmente, junio y diciembre son meses en los que la compraventa de inmuebles desciende. Pese a ello, según el INE también hay Comunidades Autónomas que han experimentado un aumento interanual respecto a junio de 2018, rompiendo la tendencia nacional. Estas regiones son Castilla La Mancha (9,2%), Extremadura (3,4%), Galicia (4,5%) y Murcia (7,2%). 

Evolución de la compraventa de viviendas en España 2008-2018 

¿Cuántas viviendas se han vendido los últimos diez años en España? ¿Qué Comunidades Autónomas han tenido un mercado más activo y cuál ha sido su evolución en el periodo 2008-2018? ¿Siguen todas una tendencia similar o podemos encontrar excepciones? 

Evolución de la compraventa de viviendas en España 2008-2018

Tendencias similares en muchas regiones españolas 

Según datos de Deplace, en los últimos 10 años se han vendido en España un total 5.769.646 viviendas, 800.000 de ellas justo antes del estallido de la crisis (2007-2008). El mercado inmobiliario pareció recuperarse de este receso a partir de 2014 y, cuatro años después, los resultados para este mercado son optimistas. 

En 2014 se registraron en España 369.400 compraventas de viviendas. En 2015 la cifra ascendió a los 404.355, en 2016 a 460.0865, en 2017 a 536.628 y en 2018 hasta las 585.660. Estos datos confirman que la compraventa de viviendas en nuestro país experimentó un considerable descenso entre 2008 y 2014 pero que, a partir de entonces, ha vivido un aumento que se mantiene constante y que ha permitido recuperar valores de 2008, aunque sin alcanzar los máximos históricos de 2007. 


La tendencia es similar en muchas Comunidades Autónomas. Por ejemplo en Aragón, con un total de 159.734 viviendas vendidas entre 2008 y 2018, se registraron 16.274 ventas en 2008 y 15.596 en 2018. Ambas quedan lejos de las más de 23.000 viviendas vendidas en 2007. Algo similar ocurre en La Rioja, donde en 2008 se vendieron 5.741 viviendas y en 2018, 4.699. Las cifras en 2007 eran un 30% superiores (7.896).  

Algunas provincias tienen una evolución “más lenta”  

Aunque todas las provincias presentan un evolución en la compraventa de viviendas, algunas lo hacen más lentamente que otras. El caso más llamativo es Galicia, donde en 2007 se registraron un total de 39.524 compraventas. Tras un fuerte descenso en 2008 de 10.000 registros (29.225 en total), las cifras descendieron a 11.957 en los peores años de la crisis. Desde entonces, su aumento es progresivo aunque bajo (alrededor de un 3% interanual). En 2018 se realizaron 19.780 compraventas en esta Comunidad Autónoma. 

Extremadura es otra de las regiones donde la compraventa de viviendas evoluciona más despacio  (17.631 viviendas vendidas en 2007, 15.624 en 2008, 5.193 en 2014 – mínimos históricos- y 9.301 en 2018). Algo parecido ocurre en Castilla-La Mancha (48.010 viviendas vendidas en 2007, 35.121 en 2008, 12.739 en 2013 y 23.573 en 2018, más de un 50% menos que en 2007). 

Evolución de la compraventa de viviendas en España 2008-2018

¿Cómo se comportan el resto de Comunidades Autónomas?

Otras  Comunidades Autónomas cuyos resultados merecen ser analizados de forma más detallada son: 

Evolución de la compraventa de viviendas en Andalucía 

Andalucía es la Comunidad Autónoma donde más viviendas se vendieron entre 2008 y 2018 (1.122.733 en total).  La provincia de Málaga es la que mayor cantidad de compraventas  registró en esta década (310.377) con una media de 3.000 transacciones mensuales. Le siguen Sevilla (204.093)  y Cádiz (143.314). Por contra, Huelva y Córdoba son las provincias que experimentaron un descenso más importante en su mercado inmobiliario del que apenas se han recuperado con 69.931 y 73.197 compraventas en la última década. 

compraventa comunidad de andalucía

Evolución de la compraventa de viviendas en Madrid 

La compraventa de viviendas en la Comunidad de Madrid superó las 700.000 transacciones en el periodo 2008-2018 (751.646), siendo una de las pocas Comunidades Autómomas que en 2018 ha superado las cifras de 2008 (85.635 transacciones, casi 30.000 más que diez años antes), y que se acerca a valores anteriores a la crisis (en 2007 se vendieron 90.820 viviendas en esta comunidad). 

Curiosamente, uno de los datos más llamativos de la evolución de la compraventa de viviendas en Madrid es que los meses con mayor cantidad de transacciones se registraron en periodos de crisis aguda. Destacan, por ejemplo, las 10.331 viviendas vendidas en diciembre de 2012 o las 10.147 en el mismo mes del año 2010. 

compraventa comunidad de madrid

Evolución de la compraventa de viviendas en Cataluña 

Cataluña es otra de las Comunidades Autónomas que también ha experimentado un aumento constante de compraventa de viviendas desde 2014, especialmente en 2017 y 2018 siguiendo la tendencia del resto del Estado (55.230 en 2014, 61.261 en 2015, 75.493 en 2016, 86.062 en 2017 y 89.798 en 2018).

Incluyendo los años de recesión y crisis tras la burbuja inmobiliaria (2008-2014), en el periodo 2008-2018 se vendieron en Cataluña 797.715 viviendas, siendo Barcelona la provincia en la que más transacciones de este tipo se han realizado (515.359) seguida por Tarragona (120.254), Gerona (113.095) y Lérida (49.007). 

compraventa comunidad de cataluña

Evolución de la compraventa de viviendas en la Comunidad Valenciana

La Comunidad Valenciana ha experimentado en 2018 un importante repunte en la compraventa de viviendas: 89.344 en las provincias de Valencia, Alicante y Castellón (316.621, 412.604 y 103.293 respectivamente). Este número supera notablemente a las 78.182 ventas registradas diez años antes, en 2008. 

Pese al repunte del mercado, la compraventa de viviendas sigue siendo baja respecto a 2007, cuando se alcanzaron 125.568 (máximo histórico). Aún así, en la década 2008-2018 se han vendido en la Comunidad Valenciana 832.518 inmuebles, siendo la segunda región con mayor número de transacciones de este tipo en España, solo por detrás de Andalucía.  Esto se debe, en parte, al importante mercado inmobiliario de las zonas de la costa levantina y a su amplia oferta de vivienda habitual, segunda residencia y residencia vacacional.

compraventa comunidad valenciana

Evolución de la compraventa de viviendas en Castilla y León 

Castilla y León es una de las Comunidades Autónomas con evolución diferente en las tendencias de compraventa de viviendas entre 2008 y 2018. En esta región el mercado inmobiliario pareció notar los efectos de la burbuja inmobiliaria más tarde que en el resto de España (en 2007 registró 49.623 transacciones inmobiliarias, en 2008 33.281 y en 2009  y 2010, cuando otras regiones ya sufrían los efectos de la crisis, 27.088 y 30.669). Las cifras de 2018 están muy por debajo de las de este periodo (26.079),  aunque la tendencia es al alza. 

compraventa comunidad castilla y león

Tras la intensa corrección registrada durante la crisis, la actividad del sector inmobiliario en España inició su recuperación a comienzos de 2014 y, desde entonces, la tendencia de al alza ha sido prácticamente una constante. La mejora de las condiciones de financiación, el crecimiento de la economía y una mayor oferta de viviendas de segunda mano están entre las claves de la evidente recuperación del mercado de la vivienda en nuestro país. 

Las zonas de costa y las grandes ciudades son las que mayor crecimiento de compraventa de viviendas han registrado entre 2014 y 2018. Por provincias, Madrid y Barcelona son las que más transacciones han aglutinado en la última década (751.646 y 515.359 respectivamente), seguidas de Alicante (412.604), Málaga (310.377), Sevilla (204.093) y Murcia (203.058). Por Comunidades Autónomas, Andalucía, Comunidad Valenciana y Madrid encabezan el ránking de la compraventa de pisos y casas en España en los últimos diez años. 

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