¿Cómo hacer un cambio de hipoteca?

Cómo se realiza un cambio de etiqueta

El cambio de hipoteca tiene el objetivo de mejorar las condiciones del contrato firmado específicamente. Realice el traslado de la hipoteca entre entidades es un trámite bastante desconocido , ya que unos pocos prestatarios se les ocurren que tienen abierta la posibilidad de despedirse de su banco y pasar su préstamo hipotecario con otro.

¿En qué casos aplica la subrogación hipotecaria?

El cambio de hipoteca permite cambiar alguno de los títulos de la deuda (ya sea el deudor o el acreedor), o cambiar el bien hipotecado . Esta última opción es mucho menos habitual y se usaría para mantener las condiciones del préstamo, si cambias de casa. En estos casos, los bancos ya cuentan con un producto financiero para esta situación: la hipoteca puente.

Cambiar la hipoteca de dueño

La subrogación de deudor puede utilizar al comprar una vivienda. En este caso, el comprador sustituye al vendedor en el préstamo hipotecario ante la misma entidad bancaria, de manera que se convierte en el nuevo titular de la hipoteca.

El cambio del titular de hipoteca beneficia tanto al vendedor de la casa como al comprador. El primero podrá deshacerse de la deuda sin tener que pagar gastos alguno de cancelación anticipada , también se ahorrará la cancelación registral de la hipoteca.

El comprador, por su parte, accede a un préstamo en mejores condiciones , si la hipoteca se firmó hace tiempo. También implica menores costos de constitución. Un cambio de deudor es más barato que abrir una nueva hipoteca.

Por todo esto, uno de los pasos clave antes de comprar una casa es preguntar por la hipoteca .

Cambiar la hipoteca de banco

Esta es la modalidad más conocida. La mayoría de las subrogaciones hipotecarias que se realizan son con cambio de acreedor, buscando mejorar las condiciones de la hipoteca. No necesitas el permiso de la entidad para realizar el trámite . El único requisito que sí se debe cumplir antes de iniciar el proceso es haber pagado ya al menos tres años de crédito.

En una subrogación hipotecaria no todas las condiciones pueden ser objeto de negociación. Se pueden negociar los siguientes aspectos:

  • Tipo de interés . Puedes negociar el tipo de interés. La nueva Ley hipotecaria incentiva el paso de hipotecas con intereses variables a hipotecas de interés fijo.
  • Plazo de amortización . Si necesitas ampliar el plazo de la hipoteca podrás hacerlo.
  • Comisiones de la hipoteca. La mayoría de los bancos aplica las comisiones máximas que permite la Ley de amortización anticipada o novación. Podrás negociarlas.
  • Productos vinculados a la hipoteca . La nueva Ley hipotecaria pone límite a la vinculación. Ahora productos asociados a la hipoteca, como son seguros de vida, seguros de hogar o incluso planes de pensiones no pueden ser obligatorios, y la entidad está obligada a presentar una oferta sin los mismos .
  • Cláusulas abusivas . Por supuesto, al cambiar de banco podrá eliminar cláusulas suelo y cualquier otra condición abusiva en tu hipoteca.

Cuánto cuesta una subrogación

Hacer un cambio de hipoteca a otro banco no sale gratis . Las entidades desestimulan este tipo de situaciones a través del núcleo de comisiones. La Ley es la encargada de limitar la comisión por subrogación hipotecaria . Otros gastos adicionales incluyen la tasación de la vivienda, gastos de gestoría, notaría, registro de la propiedad, etc., derivados de la tramitación del proceso.

Comisión por subrogación de hipotecaria

Por Ley el importe de esta comisión está regulada . Quedando establecido durante los primeros 5 años con un tope máximo del 0,5% del capital pendiente y, a partir del sexto ejercicio, el tope se limita al 0,25%,

Cuando la entidad deja de ganar dinero, puede penalizar y lo hace. Estos son los casos de cancelación anticipada o subrogación hipotecaria . Esta comisión por riesgo no está regulada por Ley y oscila entre 0,5% y el 5% del capital pendiente de la hipoteca.

El total de cambios de la hipoteca del banco puede suponer entre 2.000 y 3.000 euros de medios, aunque la cifra final dependerá del capital que se subrogue, el costo de la vivienda y la Comunidad Autónoma en la que está ubicada.

Impuestos por la subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria no lleva aparejada el pago de impuestos. De hecho, esta es una de sus ventajas sobre la constitución de una hipoteca. El trámite no implica IVA ni ITP , ya que no estás adquiriendo ningún bien.

Pasos para cambiar la hipoteca de banco

Buscar alternativas

Busca una nueva hipoteca con mejores condiciones. Visita las entidades en persona. Con frecuencia las condiciones de este trato no se publicitan abiertamente.

Esperar la oferta vinculante

Cuando se haya elegido la entidad, presenta una solicitud de subrogación. Si la aceptan, el nuevo banco tendrá un plazo de siete días para mostrar cómo serían las condiciones del nuevo crédito. Seguidamente, dispondrás de un plazo que te dará la entidad para decidir si conviene la nueva oferta. Usa un simulador hipotecario para comparar el ahorro en cuanto al tipo de interés.

No te olvides de preguntar tampoco por las condiciones de los productos asociados, porque pueden marcar la diferencia.

Esperar la contraoferta

A estas alturas, la entidad titular ya sabrá que tienes planeado cambiar la hipoteca de banco. La entidad podrá presentar una oferta de renovación que iguale o mejore las condiciones del nuevo banco. Es aquí cuando la antigua entidad tiene la última palabra, ya que si decide hacer una contraoferta, no podrás abandonar el banco actual y, por tanto, aquí acabaría el intento de subrogación.

Una vez pasado el lapso de 30 días, ya tendrás una hipoteca con mejores condiciones, hayas o no cambiado de banco.

La principal razón para gestionar un cambio de hipoteca es la posibilidad de tener una cuota mensual más baja. Lo que significa un ahorro a largo plazo. Por lo cual debes analizar detalladamente los costes, ante de tomar una decisión.

Si estás pensando hacer un cambio de hipoteca, en Deplace podemos ayudarte. Contáctanos y nuestros expertos te darán toda la asesoría que necesites para decidir sobre el cambio de hipoteca.

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