¿Cómo proteger un bien inmueble ante posibles embargos?

Proteger un bien inmueble
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Como propietarios de un bien inmueble siempre estamos ponderando los riesgos que corre el patrimonio familiar a los largo de nuestras vidas. Por ejemplo, al emprender negocios que impliquen asumir riesgos, es natural que nos surja un interrogante: ¿Qué medios existen para proteger la vivienda que es el patrimonio familiar? Especialmente ante una eventual situación de quiebra, ¿cómo proteger un bien inmueble ante posibles embargos y acreedores?

En este artículo descubrirás algunas acciones que podemos considerar sobre cómo proteger un bien inmueble.

Establezca un régimen matrimonial de separación de bienes

Si el inmueble es patrimonio de uno de los cónyuges, considerar la separación de bienes es una de la ideas sobre cómo proteger un bien inmueble ante un posible embargo futuro. El régimen de separación de bienes se otorga legalmente ante notario público en un documento de capitulaciones matrimoniales. Puede efectuarse antes o después de ocurrido el matrimonio. Quedando, eso sí, un plazo de 12 meses para casarse o quedará sin efecto todo cuanto se haya estipulado en el mencionado documento de capitulaciones. Este acto constituye un pacto de naturaleza preventiva, que establece determinadas garantías para responder ante una posible situación de crisis en el futuro.

En este régimen los cónyuges mantienen cada uno libertad para gestionar, disponer y administrar su propio patrimonio. Se entiende que las deudas y obligaciones que haya contraído uno de los cónyuges son de su exclusiva responsabilidad, quedando el otro cónyuge a resguardo de acreedores. Esta libertad no les libra de estar sujetos a una lista de limitaciones establecidas el Código Civil en sus artículos 1318 al 1320. Entre ellas, dos que son relevantes al tema que nos ocupa:

  1. Que ambos cónyuges poseen responsabilidad solidaria ante deudas adquiridas por manutención de la familia, a las que responderán con los bienes comunes y los del cónyuge deudor. Pudiendo luego responder subsidiariamente con los bienes del otro cónyuge (artículo 1319).
  2. Que ambos cónyuges necesiten el consentimiento del otro en caso de querer disponer de la vivienda habitual, aunque sea propiedad de uno sólo de ellos (artículo 1320). Esto forma parte de cómo proteger un bien inmueble.

¿Son válidas las capitulaciones matrimoniales ante terceros?

No. El documento deberá quedar inscrito en el Registro Civil para que tenga validez ante las posibles demandas civiles de terceros. Es importante señalar que si alguno de los cónyuges es un empresario, las capitulaciones matrimoniales deberán inscribirse en el Registro Mercantil de su domicilio para que tengan validez ante terceros (art. 9 RRM).  El régimen económico matrimonial de los empresarios constituye un dato de interés para las transacciones mercantiles y debe ser publicado en el correspondiente Boletín para su uso en la resolución de querellas mercantiles. Esto es particularmente importante para los empresarios autónomos, quienes responden con la totalidad de su patrimonio ante las deudas contraídas ante terceros. La responsabilidad del empresario autónomo es ilimitada y responde en caso de embargo con el patrimonio empresarial y el patrimonio personal. Por último, las capitulaciones matrimoniales, cuando afectan inmuebles, deben estar debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad.

Evite ser avalista

Cuando una persona ejerce de avalista como garante personal suscribe el compromiso de cargar con las mismas obligaciones que haya contraído la persona avalada. Así, en el caso que el deudor incurra en el incumplimiento de pago, la persona avalista está obligada a responder con la totalidad de su patrimonio presente y futuro. Esta posición es especialmente perjudicial cuando se firma bajo la figura de fianza solidaria.

Bajo esta figura la persona avalista renuncia a sus derechos legales de excusión, división y orden, por lo que si quieres saber cómo proteger un inmueble debes evitar esto. Tales derechos establecen que el acreedor debería ejecutar sus acciones primeramente contra los bienes del deudor antes que contra los bienes del avalista. La falta de explicación debida de estas cláusulas son causa de nulidad de esta obligación y se las considera cláusulas abusivas.

Existe la alternativa de ejercer como avalista bajo la figura de garantía real. En este caso la persona avalista  se ofrece para respaldar al avalado con un solo bien. Esta figura permite limitar la obligación del fiador y disminuye el riesgo de pérdida.  La garantía real puede ser un inmueble o acciones de una empresa.

Los trabajadores autónomos, ¿qué pueden hacer para proteger su patrimonio de embargos?

Los trabajadores autónomos son personas físicas cuyo ejercicio de una actividad comercial, industrial o profesional les hace estar expuestos a litigios inesperados, como es el caso de médicos, contadores o abogados, así como los empresarios emprendedores. Normalmente estas personas trabajan bajo responsabilidad ilimitada, lo que significa que ante posibles embargos responderán con la totalidad de su patrimonio, personal y empresarial, presentes y futuros. Pare ellos se creó, a partir del 2013, la figura de Emprendedor de Responsabilidad Limitada (ERL). La ley 14/2013 establece que de estar el emprendedor en proceso de enajenación de bienes por deudas contraídas que deriven de su actividad económica, su vivienda habitual sea inembargable. Si quieres saber cómo proteger un bien inmueble ante embargos esta es una opción.

Para acogerse a esta figura se establecen una serie de requisitos:

  1. Que la vivienda no tenga un valor que alcance los 300.000 euros.
  2. Que el inmueble esté plenamente identificado en el documento inscrito en el Registro Mercantil. Cabe acotar que la referida protección a la vivienda habitual no será efectiva en el caso que el emprendedor haya sido sentenciado por fraude o negligencia grave ante terceros, durante el cumplimiento de sus obligaciones.

Por otro lado, la figura jurídica de Sociedad Limitada Unipersonal permite limitar la responsabilidad del trabajador autónomo, y además le concede atractivos beneficios fiscales. Esta figura permite proteger no solamente la vivienda habitual, sino todo el patrimonio del emprendedor y frente a todo tipo de acreedores. La Ley de Sociedades de Capital define esta sociedad como aquella en que únicamente una persona es dueña de la empresa. Por ley, la sociedad está obligada a hacer constar de modo expreso su condición de sociedad unipersonal. En tal razón, estará explícitamente en todo anuncio publicitario, documento, correspondencia, notas de pedido o facturas.

Constituya una sustitución fideicomisaria

Al constituir una sustitución fideicomisaria se obtiene seguridad patrimonial. Los acreedores no podrán embargar y/o ejecutar los bienes que estén inscritos dentro de la sustitución fideicomisaria. Esta figura jurídica permite planificar el legado de los bienes a sus herederos y es muy importante en materia sucesoral. Según establece el Código Civil en el artículo 781, en la sustitución fideicomisaria el titular de un conjunto de bienes, otorga sus bienes, o parte de ellos a una persona, que los conserva con el objeto que tras la muerte del titular, proceda a trasmitírselos a su heredero.

Son tres las partes que intervienen en la sustitución fideicomisaria:

  1. El fideicomitente, quien es el titular, la persona testante y quien constituye la sustitución fideicomisaria.
  2. El fiduciario quien es la persona que en buena fe se compromete a conservar y transmitir los bienes heredados.
  3. El heredero fideicomisario, la persona que recibirá los bienes del fideicomiso que le transmitirá el fiduciario. La importancia de esta figura es que los bienes fideicomitidos, no podrán ser embargados, ni objeto de enajenación alguna que derive de la quiebra o las acciones de acreedores del fideicomitente ni del fiduciario. La finalización de la sustitución fideicomisaria ocurre en el plazo que se haya definido en el documento, posterior al fallecimiento del fiduciario.

Los emprendimientos y la actividad empresarial  en general, pueden exponernos a un alto riesgo de pérdida del patrimonio personal, que afectaría a todo el grupo familiar. Como puede apreciar, dependiendo del escenario en que se encuentre cada persona existen diversas alternativas de cómo proteger un bien inmueble. Las acciones descritas pueden ayudarnos a proteger nuestro patrimonio frente a los acreedores.

Si tienes alguna duda relacionada con el sector inmobiliario, desde Deplace estaremos dispuestos a ayudarte. Nuestros expertos te ayudarán a solventar cualquier trámite. ¡Contáctanos!

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