¿Cómo quitar un titular de la escritura de la vivienda?

Cómo quitar la titularidad de escrituras en las viviendas
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Cuando la titularidad de un inmueble se comparte entre dos personas, sean éstos cónyuges, hermanos, padre e hijo, puede ocurrir que surja el interés de quitar un titular de la escritura de vivienda. Además, si sobre el inmueble pesa una hipoteca obtenida en forma conjunta, necesitarás realizar algunos trámites para lograr que una sola persona conserve la titularidad del inmueble y quede encargada de saldar la deuda ante el banco. En este artículo, desde Deplace analizaremos varias alternativas. Dependiendo de lo que decidas elegir, los gastos variarán, pudiendo existir otras implicaciones.

Entre las diferentes posibilidades que existen está la de realizar una compraventa de la mitad de un titular al otro, una donación o una extinción de condominio. El primer caso  implica el pago de un precio, en el segundo caso es un obsequio y, en el último, la parte que adjudica recibe una indemnización. Aquí puedes saber cuanto cuestan las escrituras de una casa o las escrituras de un terreno en España.

Los trámites ante el banco para quitar un titular de la escritura de vivienda: novación de hipoteca

En primer término, para cambiar la obligación del pago de cuotas a un solo titular, tienes que acudir al banco y consultar si estaría dispuesto a quitar a uno de los titulares del crédito hipotecario. Este cambio se realiza por una figura conocida como novación de hipoteca. Bajo esta figura se puede modificar cualquier cláusula del contrato mediante un acuerdo con la entidad.

Es necesario distinguir entre una novación modificativa y una novación extintiva, ya que la diferencia es sutil y puedes necesitar consejo experto. La aclaración es importante porque puede acarrear consecuencias jurídicas.

  • En el caso de la novación modificativa se efectúa un cambio en la obligación, pero se mantiene las condiciones de la obligación original.
  • En el caso de la novación extintiva se cambia la  obligación, efectuándose una sustitución y por lo tanto se adquiere una obligación nueva. La novación extintiva  supone una renuncia a los derechos de la obligación originaria.  Queda establecido el riesgo de aceptar una novación extintiva, y es que podamos estar renunciando a derechos que posteriormente no podremos reclamar. Por otro lado, en una novación extintiva, los avalistas o fiadores quedan liberados, pues también se extinguen las garantías anteriores.

La novación de hipoteca no es un trámite gratuito y debe ser estudiado con detenimiento. El banco no tiene obligación de acceder al cambio de la titularidad del préstamo, pues al suprimir a uno de los titulares se queda sin las garantías de pago iniciales. En estos casos, dependiendo del perfil financiero del titular que queda, puede pedir nuevas garantías.

Los trámites notariales para quitar un titular de la escritura de vivienda

Por donación

Parece lógico pensar en una donación, pero esta opción nos puede salir muy caro. Además de los gastos notariales y los trámites de cambio de escritura por cambio de titularidad de la vivienda ante el Registro de la Propiedad, las donaciones dan lugar a la obligación de pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que puede variar ente el 7% y el 34% del valor de tasación del inmueble.

También deberás pagar la correspondiente ganancia patrimonial en el ejercicio del IRPF.

Por compraventa

En este caso algunos trámites son iguales que en la donación, como sucede con los gastos notariales y el cambio de escritura en el Registro de la Propiedad. Adicionalmente deberás pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, de un 7% sobre la cantidad final de la compra-venta. (Lee nuestro artículo de documentación necesaria para comprar un piso).

Por otro lado también tendrás que realizar el pago del impuesto de plusvalía municipal que variará según el municipio y el valor catastral del suelo donde se encuentra el inmueble.

Por extinción de condominio

Esta figura se conoce también como “cese del pro-indiviso” o “separación del condominio”. Esta operación es una alternativa barata de subrogación entre deudores hipotecarios, donde se pacta que uno de los titulares cede su fracción a la otra a cambio de una contraprestación económica. Esta compensación puede referir a una porción del valor del inmueble, descontando la mitad del capital que queda pendiente del préstamo hipotecario. La disolución del condominio se solicita a través de escritura notarial de compra-venta, en la que se establece esa trasmisión.

La aplicación de extinción de condominio es de uso común en los repartos de herencias, en el caso que una misma propiedad se tiene que compartir entre varios hermanos.

La principal ventaja de esta figura es que no tributa como un traspaso, pues la transmisión no se realiza a un cualquiera sino a otro cotitular. En la extinción de condominio aplica el pago entre un 0,5% y un 1% -dependiendo de la comunidad autónoma-, sobre el valor real de los bienes adjudicados. Así, el máximo a pagar sería de un 1% en concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El único gasto adicional a incluir serían los gastos de notario. Por supuesto que el precio de la formalización de este procedimiento puede variar dependiendo del valor del condominio. Es recomendable la contratación de un gestor, lo que será una inversión más. Naturalmente estos pagos serán realizados por el futuro único dueño de la propiedad.

Es bueno señalar que el titular que recibe la compensación tenga que tributar en el IRPF. Esto en el caso que el valor adjudicado no sea igual al valor de la propiedad cuando se produce la adquisición o cesión, es decir, que exista un incremento en el patrimonio.

¿Cuál es el riesgo de hacer una extinción de condominio?

En el caso de que el banco no acepte el cambio de titularidad del préstamo, el titular que transmitió su parte de la vivienda al otro mediante la extinción de condominio seguirá vinculado al contrato de la hipoteca.

Esta situación acarrea un riesgo económico: en caso de impago de la hipoteca por parte del titular a cargo, el banco podrá reclamarte las cantidades adeudadas. Esto porque quien cedió su titularidad aún figura como garante solidario del pago de la hipoteca.

Aunque la propia vivienda hipotecada constituye garantía para cubrir la deuda, puede darse que en caso de ejecución y posterior subasta, la propiedad no cubra la totalidad de lo adeudado. Recordemos que la obligación incluye el capital, los intereses, intereses moratorios y las costas del procedimiento para la entidad bancaria. En estas circunstancias sería legal que, aun habiendo cedido la titularidad, tengas que responder a esta deuda con tu patrimonio personal. Esto es con cualquier otro bien que tengas o que en el futuro puedas adquirir. Por otro lado, seguirás formalmente  inscrito como deudor hipotecario lo que acarreará que estés limitado en tu capacidad para acceder a nuevos préstamos y créditos.

Por todas estas cuestiones es aconsejable que al redactar un contrato de extinción de condominio para quitar un titular de la escritura de vivienda, se busque consejo de expertos. En Deplace estamos dispuestos a brindarte esa asesoría que te ofrece garantías y menos problemas a futuro.En el caso que hayas cedido la titularidad de una vivienda y sigas figurando en el contrato hipotecario, lo mejor es que recibas el asesoramiento de un abogado. Si te encuentras en la situación de estar enfrentando una separación y tener vivienda y obligación hipotecaria compartida, es importante que te asesores con los mejores profesionales. ¡Contacta con nuestras oficinas y te atenderemos sin compromiso!

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