Cómo vender un edificio con inquilinos

Vender un piso con inquilinos
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El mercado inmobiliario observa situaciones muy variadas respecto a la venta y alquiler de pisos, casas e inmuebles. Una de ellas es la posibilidad de vender un edificio con inquilinos.

¿Qué acciones debemos tener en cuenta como propietarios? ¿Y como futuros compradores? ¿Cuáles son nuestros derechos como inquilinos? ¿Existe algún tipo de Ley que regule este proceso?

Vender un edificio con inquilinos: preguntas y respuestas frecuentes

La situación es más habitual de lo que parece: un propietario tiene un piso, o incluso un edificio entero alquilado, y ante una buena oportunidad decide venderlo. El proceso para comprar/vender un edificio con inquilinos está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuya última modificación data de junio del año 2013.

La fecha de modificación tiene un papel fundamental en la ejecución de la misma, ya que dichos cambios afectan únicamente a las viviendas alquiladas con posterioridad.  

¿Qué novedades aporta el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La principal novedad que aporta la modificación de la LAU aparece reflejada en su Artículo 14 y se creó para que fuera el Registro de la Propiedad el organismo que prevaleciera en caso de vender un edificio con inquilinos.  

Lo explicamos de forma sencilla: cuando un contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad sus condiciones deberán respetarse también tras la venta, especialmente en lo que refiere a tiempos de validez del contrato. En estos casos el nuevo propietario de la vivienda adoptará la figura de “arrendador” a nivel legal.

Si el alquiler no está inscrito en dicho registro (algo poco probable), el contrato de arrendamiento se extinguirá directamente en el momento de la venta a un tercero.

¿Existe alguna limitación a esta Ley?

Sí, fundamentalmente una: el artículo 14 de la LAU y sus implicaciones son aplicables únicamente cuando la venta de un edificio con inquilinos se realiza de manera voluntaria, lo que excluye casos como la venta forzosa por una ejecución hipotecaria.

¿Debe marcharse el inquilino en caso de que su contrato no esté inscrito de la propiedad?

No. Cuando el contrato de alquiler no esté inscrito en el Registro de la Propiedad el inquilino puede acogerse al artículo 1571 del código Civil, donde se especifica que el comprador de una finca arrendada «tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». Es decir, que la primera persona que tiene derecho a continuar con ese arrendamiento es el actual inquilino de la vivienda/edificio.

En este caso, los inquilinos o arrendatarios tienen un plazo de tres meses para abandonar la vivienda desde la fecha en que el nuevo comprador notifique su deseo de no continuar alquilando la vivienda.

¿Debe pagar el propietario algún tipo de indemnización al inquilino?

Si existe alguna cláusula especial o indemnización en favor del inquilino en caso de de finalizar de forma abrupta el contrato de alquiler, este importe deberá ser aportado por el antiguo propietario.

¿Qué pasa con los inmuebles alquilados antes de la actualización de la LAU?

Según la LAU, cuando los contratos de arrendamiento tienen fecha anterior al 6 de junio de 2013, el nuevo propietario de la vivienda debe aceptar los 5 años mínimos de duración del alquiler (en caso de contratos de un año prorrogados).

¿Y qué ocurre con los pisos de renta antigua?

Vender un piso con inquilinos con contratos de renta antigua es más complicado. Los caseros con arrendatarios con este tipo de renta que quieran vender sus inmuebles deben hacerlo por el precio de capitalización al 4,5% de la renta anual que paga el inquilino.

Otros aspectos que la LAU observa y que modifican los contratos de este tipo de viviendas en caso de compra-venta son:

  • El inquilino se hará cargo del pago del IBI del piso alquilado.
  • El inquilino asumirá las obras de mantenimiento y conservación de la vivienda.
  • No procederán los derechos de tanteo y retracto.
  • Se actualizará la renta. El inquilino puede oponerse a la actualización y, comunicándoselo al propietario durante los 30 siguientes a la recepción del requerimiento.
  • La renta se actualizará anualmente con la variación del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los 12 meses anteriores a cada actualización.
  • Si el inquilino no acepta dicha actualización, el contrato de alquiler se extinguirá en 8 años.

Deberes y derechos de los inquilinos y de los nuevos propietarios

A la hora de vender un edificio con inquilinos, tanto los propietarios como los arrendatarios deben cumplir algunos requisitos.

El inquilino tendrá derecho de adquisición preferente de la vivienda en la que vive. En caso de que un propietario decida vender un piso alquilado, debe avisar a éstos de la oferta de venta. Por eso el primer paso es que el propietario envíe una comunicación a los arrendatarios para ofrecerles la compra del inmueble. Si en un plazo de 30 días no se ha obtenido respuesta a este tanteo, el propietario pueden vender la vivienda a un tercero sin problema.

Por otra parte, el propietario debe avisar al futuro comprador de la presencia de inquilinos en el edificio, así como de las condiciones del contrato de alquiler. Si el propietario no comunica esta notificación o ésta es incompleta, el inquilino podrá retractarse y recurrir judicialmente.

¿Podemos llegar a un acuerdo para vender un edificio con inquilinos de manera más rápida?

Sí. De hecho lo recomendable es que ambas partes lleguen a un acuerdo beneficioso antes de vender un edificio con inquilinos.

Muchas veces se otorga al inquilino la opción de seguir arrendado en esta vivienda llegando a un nuevo acuerdo e inscribiéndolo en el Registro de la Propiedad. Esto es bastante habitual en el caso de inversores, aunque puede ser algo más complicado en el caso de particulares.

En cualquier caso, cuando el piso se adquiere a modo de inversión tener un arrendatario con contrato vigente e historial de pagos limpio es positivo.

En caso que los inquilinos no quieran -a priori- abandonar el edificio, existen algunas opciones para facilitar su venta. Piensa que los futuros compradores querrán visitar el inmueble y para eso necesitas la autorización de las personas que viven allí. Una buena opción es ofrecer al actual inquilino otro piso en alquiler o asesoramiento para cambiarse de domicilio. Incluso se puede ofertar un descuento en los últimos meses de alquiler o correr con los gastos de la mudanza.

¿Y qué ocurre si el inquilino no quiere irse?

En principio no podemos echar a un inquilino de un día para otro para vender un piso alquilado. Como ya hemos explicado, se le debe informar con al menos 30 días de la oferta de venta, pues tiene preferencia en la compra, y tiene hasta tres meses de tiempo para irse después de que la venta se haga efectiva a un tercero.

La única excepción es que el propietario necesite la vivienda para uso o disfrute suyo o de algún familiar directo de manera permanente. En este caso debe avisarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación, y éste no podrá presentar prórrogas de ningún tipo si el contrato se firmó hace más de un año.

En Deplace somo expertos en la venta de pisos y casas. Como inmobiliaria online realizamos nuestras operaciones sin comisiones. Solo pagas un precio fijo en el momento de vender tu vivienda. Por supuesto, y gracias a nuestra experiencia, sabemos que existen casos en los que vender un edificio con inquilinos es complicado. Nuestra recomendación es doble: seguir la Ley e intentar no entrar en pleitos con los arrendatarios. En estos casos la mejor opción es negociar y llegar a un acuerdo beneficioso para ambos.
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