Cómo vender un piso que está avalado

Vender un piso avalado
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Según el Consejo General del Notariado, en junio de 2018 se registraron cifras récord (no vistas desde 2012), en cuanto a la venta de viviendas y el otorgamiento de hipotecas. Y es que el crédito hipotecario constituye el instrumento preferido a la hora de financiar la adquisición de un inmueble.

En numerosas ocasiones, siendo el solicitante un joven, un trabajador con nóminas reducidas o una persona sin trabajo fijo, surge la necesidad del comprador de conseguir respaldo económico que garantice el pago cabal del crédito. Este respaldo se otorga bajo la figura del avalista.

Si estás pensando en ser avalista en la compra de la vivienda de un familiar, o ya has firmado como avalista, puedes tener dudas en relación a si se puede vender un piso si está avalado. No te preocupes, en este artículo, desde Deplace aclaramos tus dudas.

Diferencias entre aval con garantía personal o garantía limitada

Para saber si se puede vender un piso si está avalado, primero debes conocer si el aval tiene una garantía personal o limitada.

Si una persona firma como avalista, responderá con el patrimonio que posee y con lo que pueda adquirir en el futuro a la deuda contraída por el titular de la hipoteca. En este caso, el avalista ofrece una garantía personal. En esta figura significa que responderías al posible impago del deudor hipotecario con todos o cualquiera de los bienes que conforman tu patrimonio. Es decir, si eres avalista no existe un bien concreto como garantía de pago, así que puedes vender tu piso libremente.

Existe la posibilidad de respaldar la compra de otra vivienda ofreciendo una garantía real y no una garantía personal. En este caso se puede ofrecer un bien en concreto como prenda o aval del préstamo. De este modo se arriesga solamente un bien y no todo el patrimonio existente, a esto se le denomina responsabilidad limitada. En este caso, el propietario del inmueble utilizado como garantía también  puede vender su casa con hipoteca, pero al pesar sobre él una obligación, si alguien quisiera comprar la vivienda, lo tendría que hacer con esa carga. Que estaría explicitada en el Registro de la propiedad.

¿Qué derechos posee el avalista?

Cuando el avalista firma una fianza, en general creerá que firma un compromiso de que tendrá que responder en caso de impago por parte del deudor principal. Es de observar si el aval que se firma bajo la figura de fianza solidaria, pues ser avalista solidario implica que renuncia a los beneficios de excusión, división y orden. Esto significa que no es un simple avalista, sino que se convierte en un auténtico deudor con la misma obligación que el deudor principal.

Con estas cláusulas, el banco hace renunciar al avalista a un derecho que tiene, imponiendo, sin ningún tipo de negociación, a que el avalista renuncie a ejercer la totalidad de sus derechos.

Si ha habido falta en informar de modo adecuado y pertinente de la renuncia de derechos incluida en la cláusula, esta es una cláusula abusiva. La consecuencia de lograr en tribunales la nulidad del aval en la hipoteca es que los avalistas desaparecen del contrato de la hipoteca, cesando sus obligaciones con el banco.

¿Qué opciones tiene el deudor hipotecario que no puede pagar sus cuotas?

En la actualidad, los bancos están más dispuestos a negociar con sus clientes.  Si el deudor principal está en una situación de impago de las cuotas de su hipoteca, es posible emprender diversas actuaciones antes de permitir que el banco actúe contra el avalista. Entre ellas están:

Disminuir su cuota con carencia

Esto significa que la entidad te permitiría pagar por el lapso convenido, exclusivamente los intereses del préstamo. Dejarías de amortizar el capital y el importe del banco no bajaría.

Reducción del tipo de interés

La entidad te concede la reducción del tipo de interés, ampliando el plazo. El período en el cual se produce es aproximadamente de 40 años.

La quita de la deuda

Este caso de la quita de la deuda es poco habitual. Consiste en conseguir una reducción si el pago de la cuota de tu hipoteca supone más del 60% de tus ingresos. En estos casos al acreedor se le permite vender el piso por el precio del mercado y saldar su deuda. Para obtener la quita deberás haber aplicado previamente las tres posibles soluciones anteriores.

La dación en pago

Supone haber intentado sin éxito, los escenarios anteriores.

Subrogación de la hipoteca

Supone cambiar  tu deuda para otro banco. Pudiendo volver a renegociar todas las opciones anteriores en caso de que no hayan tenido éxito.

En Deplace, podemos asesorarle y acompañarle técnicamente en caso de encontrarse en una situación de avalista, tanto para conocer sus opciones de si se puede vender un piso si está avalado como para dejar de ser avalista hipotecario.

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