Evolución de la compraventa de vivienda vs. evolución reformas en 2020

compraventa de vivienda vs reforma

¿Comprar o reformar? ¿Qué es más práctico, económico o funcional? ¿Qué nos interesa más según nuestras necesidades y presupuesto? 

El año 2020, con el coronavirus como telón de fondo, ha cambiado el paradigma en torno a las necesidades residenciales de personas y familias. Por eso, las respuestas a estas preguntas hoy en día poco tienen que ver con las de hace dos años, cuando la recuperación del sector inmobiliario copaba los principales titulares relacionados con el mismo. 

Lo que parece claro es que el interés por comprar una vivienda ha aumentado en los últimos meses: tras el parón por los confinamientos, las vacaciones de verano permitieron a muchas personas reflexionar y tomar la decisión de comprar una casa nueva. 

Pero, ¿ocurre lo mismo con la vivienda de segunda mano? 

En contra de lo que podíamos suponer, muchos propietarios no están rebajando el precio a la hora de vender sus inmuebles. De hecho, el precio medio de la vivienda de segunda mano se ha incrementado en 12 de las 17 comunidades autónomas durante los últimos seis meses, lo que indica que muchos siguen pensando en comprar una vivienda para reformar como primera alternativa.

¿Comprar o reformar? Esa es la cuestión 

El año 2020 ha reabierto una vez  más el debate sobre qué es mejor, comprar una casa o reformar nuestra vivienda actual. Y lo cierto es que el sector de las reformas está viviendo un «boom» en los últimos meses (algunos hablan de un aumento del 35%). Esto se debe a tres cuestiones: 

  • Hemos redescubierto nuestra vivienda. El confinamiento nos ha hecho ver «en qué falla» nuestra casa y qué mejoras podemos hacer para aumentar la comodidad anticipándonos a nuevos confinamientos.
  • Los propietarios han comprobado que, en un mercado inmobiliario en continuo movimiento, deben reformar sus casas para venderlas y sacar mayor rentabilidad.
  • Muchas personas han ahorrado dinero en vacaciones y viajes, y han decidido invertirlo en mejorar su vivienda. 

A priori, parece que en 2020 la compra ha sido la primera opción para muchas personas, especialmente aquellas que querían contar con espacios al aire libre (balcones, terrazas, patios, etc.), habitaciones extra o estancias exteriores. 

Sin embargo, cambiar de casa implica un desembolso mucho mayor que reformar, y muchas personas no pueden asumir el coste de una nueva vivienda.

Por otra parte, hay personas que desean seguir viviendo en su barrio de siempre y que no pueden acceder a una vivienda nueva en la zona porque el precio de compraventa sigue siendo elevado. 

Con estas reformas, cuya inversión media oscila entre los 20.000 y los 25.000 euros, se busca optimizar la calidad ambiental pero también redistribuir espacios, crear zonas «multiusos» para teletrabajar y, en definitiva, conseguir habitaciones más amplias y luminosas. 

¿Cómo ha ido la compraventa de vivienda en 2020? 

A pesar de los buenos augurios proyectados para este 2021 y aunque el porcentaje de habitantes que quieren cambiar de vivienda se ha disparado por encima del 60% en los últimos meses, no podemos negar que 2020 no fue un buen año para el sector inmobiliario. 

Al menos, para una parte de él: según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad dependiente del INE, la compraventa de viviendas descendió un 17,7% a lo largo del pasado año, con un total de 415.748 operaciones de compraventa de viviendas cerradas. 

Esta es la cifra más baja desde 2016 y solo fue superada (a peor) por los datos del año 2011, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria. 

Este mismo informe revela que el volumen de compraventas en 2020 descendió a su punto más bajo durante el confinamiento y que tuvo su peor estadística justo después de éste, en el mes de mayo. Esto no es del todo raro, pues normalmente en los meses de verano y diciembre las operaciones inmobiliarias suelen reducirse por la estacionalidad de este sector. 

Las cifras parecieron recuperarse, eso sí, a finales del año. De hecho, si tenemos en cuenta únicamente los datos de diciembre de 2020, el impacto del coronavirus fue mucho menor de lo esperado, y  hasta 11 comunidades españolas experimentaron en su tasa interanual un aumento de las compraventas de vivienda.

Al hablar de la compraventa de vivienda en 2020 también debemos tener en cuenta estos tres datos significativos: 

  1. La vivienda nueva registró su primera reducción interanual tras 3 años al alza.
  2. El peso de la vivienda usada en el mercado inmobiliario se mantuvo, con un 80,1% del total de las compraventas realizadas.
  3. La vivienda protegida descendió un 22,4% respecto al año anterior (2019). 

Evolución del sector de las reformas: la situación pre y post COVID 

Aunque el sector de las reformas se vio obligado a detener su actividad durante una parte de la pandemia a causa de las restricciones impuestas por el Estado de Alarma, el año 2020 había comenzado con muy buenos pronósticos, y con un escenario donde los vestigios de la crisis de 2008 parecían completamente desaparecidos: 2019 fue considerado como un año excepcional y la inversión en reformas subió un 32% respecto al año anterior. 

Las cifras siguieron esta línea durante el primer trimestre de 2020.

Tras la caída del sector un 60% en el segundo trimestre de 2020, las reformas volvieron a subir de forma exponencial tras el verano, ya que muchos propietarios optaron por mejorar sus casas de cara a los nuevos confinamientos.

En todo caso, para el sector de la construcción y las reformas 2020 es un año con muchísimos contrastes entre los primeros y los últimos meses, y con datos muy vinculados a las diferentes limitaciones de movilidad: el desplome de la actividad en más del 22 % contrasta con la intencionalidad de los propietarios, y se calcula que seis de cada diez hogares españoles tenían la intención de hacer reformas en sus casas el año pasado. 

Según algunos estudios inmobiliarios, la caída total de las reformas en 2020 se situó solo en el 9%, mientras que la subida de las solicitudes de obra y reforma a partir de noviembre de 2020 creció casi un 82%. Unas cifras que, aunque no sean especialmente negativas, tampoco implican una recuperación total del sector. 

Por otra parte, estas previsiones no contemplan el efecto positivo que tendrán los fondos europeos aprobados para la reconstrucción social y económica de los países comunitarios, de los que España recibirá hasta 140.000 millones de euros.

¿Cuáles han sido las reformas más solicitadas de 2020?

Que la gente ha puesto en valor su vivienda y que se ha replanteado su funcionalidad con el confinamiento es una realidad, y prueba de ello es que la demanda en el área residencial está en continuo crecimiento.

En el último trimestre de 2020 las reformas integrales aumentaron un 45% con respecto al mismo periodo del año anterior. Los trabajos más demandados fueron de construcción y de reforma integral o parcial de inmuebles (55%), seguido de reparaciones y mantenimiento (25 %). 

Las reformas se han centrado en dos aspectos: 

  • Conseguir espacios abiertos

Las casas con espacios abiertos han sido una necesidad clara con la pandemia de por medio. Deshacer obras como cierres de balcones o terrazas utilizados para ampliar salones y otras estancias, o redistribuir espacios para conseguir mayor luminosidad es una de las grandes tendencias de las reformas en 2020. 

Otra de las tendencias ha sido convertir locales comerciales de planta baja en viviendas con el fin, primero, de aprovecharlos tras el cierre de un negocio y, segundo, de tener la posibilidad de contar con espacios exteriores como terrazas o patios traseros. 

  • Reducir el consumo energético 

Reducir el consumo energético es otro reto cuando hacemos una reforma. El foco se centra, actualmente, en mejorar el aislamiento para evitar pérdidas del calor o el frío y reducir así el consumo de energía en climatización (calefacción y aire acondicionado).

Esto ha propiciado que muchas reformas se hayan centrado en la implementación de energías renovables eficientes en la vivienda, especialmente durante el último trimestre de 2020: por ejemplo, en solo un año las solicitudes de servicio para la instalación de sistemas de energía solar fotovoltaica para el hogar han crecido  un 45%.

¿Qué podemos esperar de la compraventa de vivienda y reformas en 2021? 

Los mercados de la construcción y la vivienda han sufrido como tantos otros los efectos de la pandemia, pero parece que su recuperación está siendo más rápida. Hasta cierto punto, incluso parece que el contexto actual ha servido como un revulsivo con consecuencias positivas.  

Evidentemente, la incertidumbre sigue ahí, y es posible que tanto el número de reformas como las operaciones de compraventa en el primer trimestre de 2021 sean inferiores a las registradas antes del estallido del coronavirus, es decir, en el mismo periodo de 2020. 

Sin embargo, la caída no será ni mucho menos similar a la vivida en el periodo 2008-2011, y por eso hablamos de recuperación y estabilidad a corto plazo. Partimos de la base de que la crisis sanitaria parece ir relajándose y de que la actividad inmobiliaria y los precios de la vivienda se estabilizarán, al menos en viviendas habituales. 

Otro caso distinto son las segundas residencias, donde todo apunta a una bajada de los precios, sobre todo en propiedades ubicadas en la costa, que tenían precios elevados y alta demanda. 

Esta situación es una de las consecuencias directas de la caída del turismo, ya que la pandemia ha generado cierta desconfianza a la hora de buscar una residencia fuera del país de origen. 

Según datos de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, también se ha observado un incremento de las ventas de pisos de más de 80 metros cuadrados y de inmuebles localizados en zonas afueras, en detrimento de propiedades ubicadas en el centro de las grandes ciudades. 

Respecto a las reformas, los proyectos para crear viviendas hechas a medida  siguen al alza con un incremento de casi un 360% respecto a 2020

Según este mismo portal, la demanda de servicios para el diseño de salones ha subido más de un 300% en comparación al año anterior, mientras que las reformas de baños y la construcción de nuevas viviendas ha crecido más del doble (124% y 112%, respectivamente). 

Estas cifras son especialmente acusadas en grandes ciudades como Valencia, Madrid, Barcelona o Málaga. 

Pandemia y mercado de la vivienda: conclusiones clave para entender la situación actual 

En los últimos meses, muchos clientes nos preguntan sobre la situación del mercado inmobiliario, sobre si el precio de la vivienda subirá o bajará, o si es un buen momento para comprar un piso o una casa.

Lo cierto es que el mercado inmobiliario está viviendo la crisis del coronavirus y sus consecuencias con cierto optimismo. 

Todo apunta a que el precio de la vivienda se mantendrá estable debido a la alta demanda y al regreso de los inversores extranjeros, aunque también es muy posible que a lo largo de 2021 los propietarios estén más abiertos a negociar porque hayan aumentado sus necesidades reales de venta o de buscar rentabilidad inmobiliaria a corto-medio plazo. 

Este incremento de la oferta puede ser especialmente agudo en zonas costeras, donde el mercado residencial vacacional puede ofrecer oportunidades de inversión interesantes.

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