Comunidades de vecinos: qué tener en cuenta antes de vivir en una

Vivir en una comunidad de vecinos

En España hay más de 5 millones de comunidades de propietarios. Estas entidades son un engranaje complejo aunque perfectamente definido por la Ley, y son fundamentales para garantizar la buena convivencia entre vecinos. También son la base para gestionar y administrar los gastos comunes de un edificio o una urbanización.  

A pesar de su necesidad, las comunidades de propietarios también son una fuente habitual de conflictos. Según la OCU, la baja participación de los vecinos, las cuotas elevadas, la presencia de morosos, la falta de transparencia en la gestión y el mantenimiento de las instalaciones son algunos de los problemas más habituales a los que se enfrentan las comunidades de vecinos. 

Por este motivo, y como expertos en el sector inmobiliario, queremos darte las claves para que entiendas su funcionamiento y cuáles son los derechos y obligaciones de los vecinos de una comunidad

¿Qué es una Comunidad de Vecinos y para qué sirve? 

Una Comunidad de Vecinos o Comunidad de Propietarios es una entidad jurídica, reconocida legalmente, y compuesta por todos los propietarios de pisos, garajes y locales integrantes de un edificio (en el caso de bloques de viviendas) o de una urbanización de casas unifamiliares con zonas comunes

Los objetivos de una Comunidad de Vecinos son, fundamentalmente, tres: 

  • Gestionar los servicios de la comunidad.
  • Distribuir los gastos de mantenimiento de dichos servicios.
  • Establecer unas normas de convivencia para todos los propietarios e inquilinos.

¿Quién establece los estatutos de una Comunidad de Vecinos?

En España, las Comunidades de Propietarios se gestionan y rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, a excepción de Cataluña, donde estas entidades se rigen por el Código Civil. De forma secundaria  , la “Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas” y los propios estatutos de la comunidad sirven para regular aspectos organizativos y  normas de convivencia. 

La redacción de estos estatutos puede realizarla el promotor de la obra, presentarlos ante Notario y entregar una copia del documento a cada propietario en el momento de la compraventa. Si el promotor no se encarga de ello, son los propietarios quienes, en una Junta Extraordinaria, deben establecer estos estatutos e inscribirlos en el Registro de la Propiedad. El objetivo de este registro es que los puntos acordados sean aplicables tanto a los propietarios actuales como a los futuros compradores.

¿Cómo se constituye una Comunidad de Propietarios? ¿Qué pasos hay que seguir? 

Para que una Comunidad de Propietarios quede constituida debe convocarse a todos los propietarios del bloque o urbanización. Si hay pisos, locales, trasteros o plazas de garaje que aún no han sido vendidos, el promotor actuará como representante.

En esta primera reunión, se nombrarán los primeros miembros de la Junta de Propietarios (Presidente, Secretario y Tesorero/Administrador), cargos temporales que pueden asignarse mediante votación, sorteo o turno rotatorio entre propietarios. En esta convocatoria también se registra el Libro de Actas (donde se plasmarán todas las decisiones acordadas por los vecinos), se gestiona la solicitud de un CIF, se establecen las cuotas mensuales y se abre una cuenta para gastos e ingresos de la Comunidad de Vecinos. 

¿Cómo se establecen las cuotas de la Comunidad? 

Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), todos los miembros de la comunidad de propietarios deben participar obligatoriamente y de manera proporcional en el mantenimiento de la comunidad. Y eso implica asumir una serie de gastos. Las cuotas pueden ser mensuales, trimestrales semestrales o anuales, y servirán para cubrir gastos de luz, ascensor, piscinas, jardines, zonas deportivas, servicios de portería y seguridad, etc. Además, y según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, estas cuotas deben observar un porcentaje “extra” del 5% para posibles imprevistos. 

¿Todos los vecinos pagan la misma cuota?

En teoría, el reparto de los gastos de una Comunidad de Vecinos debe ser equitativo en función de la participación de cada propiedad en la escritura de división horizontal. Esto quiere decir que, teóricamente, cada propietario pagará una cuota diferente según la altura del inmueble, su emplazamiento y su superficie. 

Soy un inquilino, ¿debo pagar los gastos de la Comunidad?

Los gastos de comunidad debe asumirlos el propietario de un inmueble, local, trastero, garaje, etc. Aún así, en algunos casos este aspecto puede negociarse por contrato. Respecto a la participación en las juntas, es un derecho y un deber exclusivo de los propietarios, aunque los inquilinos pueden asistir y votar si el propietario delega en ellos a través de un documento escrito.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los vecinos de una comunidad ? 

Si acabas de adquirir una vivienda, es fácil que te preguntes cuáles son tus derechos y obligaciones con tu Comunidad de Vecinos.

Tus derechos como propietario son: 

  • Usar y disfrutar de los elementos y servicios comunes
  • Modificar elementos arquitectónicos e instalaciones que no supongan la alteración de elementos comunes.
  • Requerir, a través del Presidente de la Comunidad, el cese de actividades que te resulten molestas
  • Elegir y ser elegido para la Junta de Propietarios.
  • Asistir, votar o delegar el voto en las Juntas de Vecinos.
  • Convocar juntas extraordinarias siempre que estén respaldadas, al menos, por un 25% de los propietarios. 
  • Proponer temas de interés para incluir en el orden del día de las Juntas Ordinarias.

Además, los propietarios también tienen derecho a no contribuir en gastos destinados a mejoras no obligatorias cuyo importe exceda el 25% del presupuesto anual de la Comunidad de Vecinos. 

Por otra parte, las obligaciones de los propietarios de una Comunidad de Vecinps son: 

  • Pagar las cuotas mensuales acordadas por la Junta de Propietarios.
  • No hacer obras o reformas que afecten a la integridad de la estructura del edificio. 
  • No realizar actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en tu vivienda. 
  • Dar uso correcto a los sistemas e instalaciones comunes. 
  • Contribuir y mantener la estética y la integridad del edificio.

Para terminar, todos los propietarios están obligado a notificar al Secretario o Administrador de Fincas el cambio de titularidad de un inmueble.  

¿Qué pasa si compro una casa que tiene deudas con la Comunidad?

Cuando alguien va a comprar una casa y el vendedor no ha cumplido con sus obligaciones con la Comunidad, el comprador tendrá que asumir las deudas que su inmueble tiene pendientes con un límite máximo de 3 años (36 meses). Por este motivo, en la firma la escritura de compraventa conviene exigir al vendedor un certificado de deuda o de corriente de pago con el fin de evitar sorpresas.

Como ves, convertirte en propietario de un piso o una casa con zonas comunes implica una serie de derechos, pero también algunas obligaciones y compromisos a nivel económico y de participación. El cumplimiento de ambos garantiza una buena convivencia y armonía entre vecinos, y un mantenimiento óptimo de sus servicios. 
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