¿Cuál es la diferencia entre metros útiles y los metros construidos de una vivienda?

Calcular metros útiles a partir de metros construidos

Cuando nos planteamos comprar una casa, ponemos sobre la mesa numerosas cuestiones para encontrar aquella que cubra nuestras necesidades y posibilidades financieras.  

Por ejemplo, es habitual tener preferencia por unos barrios antes que por otros. También es normal establecer prioridades en cuanto a número de habitaciones, instalaciones, que tenga terraza, jardín o garaje, o que se ajuste a nuestro presupuesto.

Uno de los factores que más influye en el precio de una casa es su superficie. Este dato es clave para hacernos una idea del espacio de una vivienda y de su potencial, pero, sobre todo, de la inversión que vamos hacer. De hecho, el precio del metro cuadrado en una ciudad o en un barrio es uno de los principales factores que influyen a la hora de tasar un piso o una casa.

Sin embargo, para conocer el verdadero valor económico de un inmueble hay que diferenciar entre sus metros útiles y sus metros construidos, ya que ambos condicionarán su precio en el mercado.

Diferencia entre metros útiles y metros construidos

Los metros útiles de una vivienda engloban toda su superficie interior. Como se dice comúnmente, aquella superficie “que se puede pisar”. Esto incluye los armarios empotrados y/o todos aquellos espacios que tengan utilidad práctica, y excluye elementos como tabiques, pilares o conductos de ventilación.

Por otra parte, los metros construidos son los metros cuadrados totales que tiene una casa. Dentro de esta medida aparece la totalidad de la superficie que hay dentro del perímetro del inmueble. Es decir, que incluye, además de los metros útiles, la estructura del edificio (espacios de ventilación, paredes, desagües, instalaciones, etc.) y las zonas comunes (escaleras, jardín, piscina, pasillos, etc.).

¿Qué quiere decir esto? A nivel práctico, los metros construidos son un dato que únicamente sirve para saber el valor de un inmueble, mientras que los metros útiles nos dicen el espacio real del que disponemos.

Consejos para calcular los metros construidos y los metros útiles de una casa de manera sencilla

Si quieres vender una casa, lo habitual es que utilices la superficie construida como referencia para poner un precio a la vivienda. Si lo que quieres es comprar, lo que te interesa es saber los metros útiles de una casa para saber de cuánto espacio podrás aprovechar. 

Para evitar desfases con ambas medidas, lo normal es consultar las escrituras de la vivienda, ya que entre los datos del catastro se incluyen los metros útiles y los porcentajes correspondientes a las zonas comunes. 

Precisamente, las zonas comunes son uno de los elementos que dificultan calcular los metros cuadrados útiles y construidos de una casa.

Como normal general, en pisos y viviendas plurifamiliares (como por ejemplo en bloques de pisos), el área construida de la vivienda, incluidas la paredes y la mitad de las medianeras (las medianeras con otras viviendas o con zonas comunes computan la mitad de la superficie del cerramiento), es alrededor de un 10%-15% superior a la superficie útil.

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Las terrazas no cerradas computan al 50% de su área (por ejemplo, una terraza de 10 metros cuadrados figurará en el catastro como una superficie de 5 metros útiles/construidos), mientras que las buhardillas se consideran superficie construida solo en espacios con una altura superior a 1,50 metros. 

Lo normal es indicar los metros cuadrados que corresponden a la casa por una parte y, por otro lado, los de la terraza o patio. Aunque si estos están cerrados por cuatro paredes, computan al 100% como metros útiles y podrían expresarse juntos. Los metros correspondientes al garaje computan siempre aparte. 

En chalets o casas unifamiliares, la medida es igual, aunque en las urbanizaciones con garajes comunes hay que añadir la parte correspondiente a los metros construidos comunes. Respecto a zonas como los porches, computan como superficie construida y contabilizan el 50% de su superficie total, aunque solo si el alero tiene un vuelo mayor de 50 centímetros.

Al calcular los metros útiles de una vivienda también hay que tener en cuenta el uso privativo de las zonas comunes establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. 

Un ejemplo: los primeros pisos y los áticos tienen asignado el uso privativo de patios interiores o terrazas. Esto quiere decir que estos metros computan a efectos legales como zonas comunes, pero se utilizan exclusivamente por una vivienda, que tiene derecho de usufructo sobre ellos. 

Por eso, este tipo de viviendas (tanto los áticos con terraza como las primeras plantas con patio) tienen un precio de mercado más elevado.

¿Es posible calcular los metros útiles a partir de los metros construidos?

Calcular los metros útiles de una vivienda a partir de sus metros construidos no es sencillo. De forma genérica se toma un coeficiente del 1,20. Es decir, que los metros construidos corresponden a algo más del 10% respecto a los metros útiles de la vivienda.

Sin embargo este dato es relativo, ya que en edificios comunitarios y urbanizaciones establecer el cálculo es diferente por incluir muchos pasillos y zonas comunes.

En cualquier caso, si quieres medir tu vivienda para ponerla en venta o si quieres saber cuánto mide una casa para hacer una oferta acorde a su superficie, nuestro consejo es que consultes en el catastro, teniendo en cuenta todo lo que te hemos explicado en este artículo.

También puedes hacer tú mismo/a la medición, aunque te aconsejamos que te asesores por un arquitecto o que contrates los servicios de profesionales como los nuestros. En Deplace somos una inmobiliaria online líder en el sector y te asesoraremos en todo el proceso de compraventa, incluida la tasación de tu futura casa.

Un último apunte…

Como ya sabrás, algunos vendedores «inflan» los metros cuadrados de su vivienda para intentar obtener un mejor precio o añaden a los metros útiles directamente un 15% para «calcular” la superficie construida. 

Sin embargo, esto es un error y puede traerte problemas. Si quieres vender tu casa, lo que debes hacer para saber cuánto mide es:

  • Consultar la nota simple de la propiedad, que puedes solicitar en el Registro de la Propiedad.
  • Consultar en la web del catastro o en tu recibo del IBI.
  • Contratar a un profesional.

Si lo que quieres comprar es una casa y su superficie es importante para saber si su precio es justo, te aconsejamos que valores positivamente la vivienda en función de los metros útiles. También es recomendable que, antes de hacer una oferta, tengas en cuenta los metros de los trasteros y garajes, ya que no suelen aparecer en la superficie de la vivienda.

Como ves, tanto si quieres comprar como si quieres vender una casa, es importante que sepas la diferencia entre metros útiles y metros construidos, dos datos que pueden condicionar una operación de compraventa.
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