¿Cuándo es conveniente recurrir a la novación hipotecaria?

Qué es la novación de un préstamo hipotecario

Comprar una casa es un paso muy importante, una gran inversión y una de las mayores responsabilidades financieras que adquirimos a lo largo de nuestra vida.

En principio, tanto la cantidad concedida en el préstamo como sus intereses y cláusulas se adaptarán a la situación del mercado y a nuestras posibilidades económicas cuando firmamos la hipoteca. Sin embargo, los plazos de amortización son largos (20, 25 e incluso 30 años), y en este tiempo nuestras circunstancias personales y económicas pueden variar mucho.

Así, es posible que con el tiempo necesitemos reducir el importe de las cuotas mensuales, que queramos ampliar el importe del préstamo o que necesitemos cambiar los titulares de la hipoteca.

También existe la posibilidad de que, simplemente, queramos negociar con nuestro banco alternativas para mejorar las condiciones de nuestros crédito hipotecario (cambiar el tipo de interés, el plazo de amortización o el diferencial de referencia).

La novación hipotecaria es el proceso que permite realizar todas estas modificaciones en una hipoteca, una vez que ya ha sido aprobada y con independencia del tiempo que haya pasado desde su firma. Estos cambios deben reflejarse en un nuevo documento, una nueva escritura de novación del préstamo hipotecario que debe firmarse ante Notario.

¿Cuál es la diferencia entre novación y subrogación? ¿Qué gastos y comisiones debo asumir? 

Ahora que te hemos explicado qué es la novación de un préstamo hipotecario, es posible que te preguntes cuál es la diferencia entre esta fórmula y la subrogación de la hipoteca, ya que ambas permiten renegociar las condiciones firmadas en los préstamos y mejorar las condiciones de las hipotecas.

Básicamente, la diferencia es la entidad con la que negocias

  • Si haces una novación de la hipoteca, la renegociación la realizarás con el mismo banco con el que contrataste la hipoteca.
  • Si te decantas por la subrogación, tendrás que hacer un cambio de entidad.

Otra diferencia son los gastos que deberás asumir. Al cambiar tu hipoteca de banco, es como si contrataras una nueva hipoteca. La comisión por subrogación es del 0,50% (para los tres primeros años) y del 0,25% (a partir del quinto año). También debes pagar los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.

Por otra parte, los gastos de una novación hipotecaria son (aproximadamente):

  • Comisión bancaria por novación (entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca).
  • Gastos de Notaría (entre el 0,2% al 0,5% del capital pendiente).
  • Gastos del Registro de la propiedad (aproximadamente, el 50% de los gastos de Notaría).
  • Gastos de gestoría (entre 200 y 300 €).
  • Gastos de tasación (entre 250 € y 350 €).
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en caso de ampliación del capital pendiente, un porcentaje equivalente al 0,5% de la ampliación, aunque depende de la Comunidad Autónoma).

Cuándo pedir una novación en un préstamo hipotecario:

Generalmente, la novación por préstamo hipotecario permite mejorar las condiciones financieras de la hipoteca de manera más práctica, aunque la operación conlleva algunos gastos. La elección también depende de la mejora que queramos hacer: por ejemplo, la novación permite ampliar el capital y la subrogación no.

Un dato curioso: según el INE, en 2018 se registraron casi 90.000 hipotecas con cambios en las condiciones iniciales, y de ellas 70.375 fueron escrituras de novación de un préstamo hipotecario. Esto quiere decir que la novación es una fórmula bastante habitual, especialmente en estos casos:

Divorcios

Cuando se produce un divorcio en el que la pareja comparte hipoteca, suele ser necesario hacer una novación del préstamo hipotecario para que la vivienda quede a nombre del cónyuge que la mantenga en propiedad. 

Básicamente, el objetivo, en este caso, es cambiar la titularidad de la hipoteca. Sin embargo, puesto que las condiciones cambian y se elimina un titular, es posible que el banco nos exige nuevas garantías de pago o la firma de un avalista.

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Mejora de los tipos de interés

Este es otro de los motivos habituales para solicitar una novación modificativa de préstamo hipotecario. La comisión por novación, según la nueva ley hipotecaria, será del 0,25 % durante los tres primeros años. Aun así, muchos bancos, como el ING, optan por no cobrar comisión por novación cuando el objetivo es mejorar los intereses de la hipoteca.

Reducir las cuotas mensuales 

Si necesitamos reducir nuestras cuotas mensuales, podemos solicitar una novación para ampliar el plazo de devolución. El importe que tendrás que devolver será el mismo pero, al ampliar el plazo de amortización, las cuotas serán más bajas. Esta opción tiene una desventaja: tus intereses pueden aumentar. Por eso, si tu situación económica se complica, antes de decantarte por la novación conviene estudiar otras opciones como la carencia hipotecaria.

Ampliar el capital

Esta solicitud es habitual cuando, unos años después de solicitar la hipoteca, queremos hacer una reforma que conlleva una inversión de capital importante. En este caso, el banco no suele poner problema siempre que se cumplan dos requisitos: 

  • Que estés al corriente de pago de la hipoteca.
  • Que no sobrepases el límite del 35 % de los ingresos destinados a la hipoteca.

Ventajas y desventajas de la novación de la hipoteca

Solicitar una novación hipotecaria puede ser muy beneficioso, pero también tiene algunos inconvenientes:

Ventajas

  • Permite modificar prácticamente todas las cláusulas de la hipoteca, entre ellas reducir las cuotas, mejorar el tipo de interés, quitar comisiones y añadir/ eliminar garantías. 
  • No siempre es necesario tasar la vivienda. Por ejemplo, si únicamente queremos modificar el tipo de interés, o cambiarlo de fijo a variable, es posible que el banco apenas nos exija documentación, informes previos o tasar la vivienda.

Desventajas

  • El banco puede rechazar nuestras peticiones. La novación del préstamo hipotecario no es una obligación para el banco, así que este puede aceptar unas nuevas condiciones o no. En algunos casos, y ante la perspectiva de que optes por una subrogación y que lleves tu hipoteca a otra entidad, los bancos están más abiertos a negociar.
  • Nos pueden pedir contraprestaciones. A veces, el banco aceptará nuestras exigencias pero incluirá nuevas comisiones o nuevos productos asociados a la hipoteca. Este es un aspecto que debes tener en cuenta antes de firmar una nueva escritura novación de tu préstamo hipotecario.

La novación hipotecaria es un proceso mucho más sencillo que la subrogación para mejorar las condiciones de tu hipoteca. Nuestra recomendación, como expertos, es que acudas a tu banco y que solicites información. 

Eso así, recuerda que es importante realizar cálculos, estudiar las posibles contraprestaciones o comisiones, y valorar si los gastos que supone este cambio salen rentables a largo plazo.

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