¿Cuánto cuesta cambiar la escritura de una casa?

Cómo cambiar escrituras de una cas

Si estás planteándote comprar un piso o una casa, te habrás informado sobre los diferentes pasos que debes seguir. Uno de los más importantes es escriturar la propiedad, un trámite de carácter administrativo, obligatorio para solicitar una hipoteca y necesario para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.

La titularidad de una vivienda no es inalterable. Con el paso del tiempo, pueden darse circunstancias que nos obliguen a modificarla como pueden ser herencias, donaciones, divorcios, si queremos incluir o eliminar un titular de la misma o cuando la propiedad es vendida parcial o totalmente. 

A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre cómo cambiar las escrituras de una casa: dónde ir, qué hacer y cuánto cuesta. 

¿Para qué sirve cambiar de nombre la escritura de una casa?

La escritura o escrituras públicas de la casa indican quién es el propietario/s de una vivienda. Este documento tiene carácter oficial y debe ser ratificado por un notario para poder presentarse en el Registro de la Propiedad.

Inscribir una casa en el Registro de la Propiedad no siempre es indispensable. De hecho, es posible comprar una casa o heredarla sin cambiar las escrituras y ahorrarte así los gastos asociados.

Sin embargo, este trámite es obligatorio si pides una hipoteca. Además, tanto en el caso de compraventa como de herencia, hay que cambiar las escrituras de una vivienda tras el fallecimiento. Hacer esto es muy recomendable, sobre todo porque supone una garantía jurídica.

Desde el punto de vista legal, la escritura de propiedad garantiza que eres el propietario de la casa, así como los derechos que tienes sobre ella. Por otra parte, la escritura presentada por el vendedor confirma que la vivienda es realmente suya, lo que te protege ante posibles estafas.

De la misma forma, al cambiar de nombre la escritura de la casa y adquirir su titularidad, estarás protegiendo tu propiedad de posibles acreedores (si el anterior propietario tenía deudas anteriores a la compra), y sabrás si la casa tiene algún cargo o pago pendiente.

Por último, la escritura de una casa agiliza el proceso de transmisión del inmueble. Si en el futuro quieres vender la vivienda y no está escriturada a tu nombre, será complicado demostrar tu titularidad y podrías tener problemas para completar la transacción.

¿Qué datos deben aparecer en la escritura pública de la vivienda?

  • Fehaciencia, o lo que es lo mismo, la manifestación expresa de ambas partes (vendedor y comprador) de transferir la propiedad.
  • Cargas que pesan sobre la vivienda (impuestos, hipotecas, etc.)
  • Justificantes de pago del IBI y de cuotas de la Comunidad de Propietarios.
  • Disposiciones legales derivadas de la compraventa.
  • Distribución de gastos de la operación.
  • Liquidación de gastos notariales.
  • Comprobación de los medios de pago.
  • Número de referencia catastral y cambio de titularidad en el Catastro de la propiedad.

Además, durante la firma de este documento, el vendedor debe aportar o informar al comprador sobre: 

  • Si la vivienda está o no libre de ocupantes y arrendamientos (en caso de no ser así, debe indicarse la situación al comprador).
  • Posibles vicios ocultos de la propiedad.
  • Pagos pendientes relacionadas con la plusvalía municipal o declaraciones del IRPF.
  • Certificado de eficiencia energética (CEE) y cédula de habitabilidad vigente.

¿Cuánto cuesta cambiar la escritura de una casa?

Para calcular cuánto cuesta cambiar la escritura de una casa debemos sumar varios gastos, entre ellos de Notaría y de Registro, además de impuestos como la plusvalía municipal (el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, que debe abonar el vendedor del inmueble) o el IRPF.

Algunos propietarios, antes de la compraventa, también firman un precontrato privado o contrato de arras para dar seguridad y continuidad a la operación. 

Gastos de Notaría y del Registro de la Propiedad 

Los honorarios del Notario por cambiar de nombre la escritura de una casa están entre los 600 € y 900 €, y dependen tanto del tipo de propiedad inmobiliaria (casa, piso, chalet, etc.), como de si está o no registrada, así como del valor de la misma en las escrituras. 

Los gastos notariales de esta transacción son iguales en toda España y están recogidos en el Real Decreto 1426/89, con un descuento máximo del 10%. Su pago deberá dividirse entre los diferentes propietarios del inmueble (en caso de haberlos),  y puede variar en función de la cantidad y el tipo copias de la escritura que solicitemos (copias autorizadas o copias simples).

Impuestos (IVA, Impuesto de Transacciones Patrimoniales e Impuesto de Donaciones)

Al calcular cuánto cuesta cambiar la escritura de una casa también debes añadir, a los gastos de Notario y Registro, algunos impuestos que dependerán del tipo de transacción, tal y como explicamos a continuación: 

Vivienda nueva 

Si quieres escriturar un piso o una casa nueva, deberás pagar el IVA (10%, excepto en viviendas VPO, que es del 4%).

Vivienda de segunda mano 

Si vas a comprar un piso o una casa de segunda mano, tendrás que liquidar el Impuesto de Transacciones Patrimoniales (ITP), que oscila entre un 4% y un 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma. 

Para cambiar de nombre un inmueble de segunda mano también debes cubrir el porcentaje de IRPF de la diferencia entre el valor de compra y de venta

Donaciones y herencias 

Si has recibido una donación o heredado un piso, debes liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El ISD se calcula sobre el valor del conjunto de la propiedad y varía según la Comunidad Autónoma. Normalmente, es de un 8% sobre el valor de la casa, aunque si el precio de la vivienda es alto, puede aumentar. 

En el caso de las donaciones, el importe de cambiar el nombre de la escritura de la casa puede variar en función del grado de parentesco: no es lo mismo que una propiedad pase de padres e hijos o a un cónyuge, que añadir en la escritura a una pareja sentimental o a una persona sin vínculos familiares.

Cómo cambiar las escrituras de una casa

Los cambios de nombre de titularidad de un inmueble se hacen siempre en el Registro de la Propiedad, que es donde debe estar inscrita la vivienda.

Cambiar las escrituras de una casa no será igual si eres el único propietario de la vivienda o si hay más personas implicadas en la operación. En el primer caso, tendrás pleno derecho para hacer el cambio de titularidad; en el segundo, debes hablar con el resto de propietarios para que lo autoricen.

En el caso de donaciones, deberás acudir al Notario para obtener las nuevas escrituras con la transmisión de donación. En las herencias, es necesario hacer un escrito de aceptación de herencia en la Notaría y acudir con este documento primero al Catastro Municipal y después al Registro de la Propiedad.

Cambiar de nombre la escritura de una casa es un proceso que puede resultar complicado. Por eso conviene contar con un asesor profesional que te aconseje sobre cuál es el mejor modo de realizarlo.

En nuestro blog encontrarás más información sobre cuánto cuesta cambiar un piso de nombre que puede resultarte útil.

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