Cuánto cuesta una casa en España

Cuánto cuesta una casa en España
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El precio de la vivienda depende de muchos factores, entre ellos el tipo de inmueble (piso, ático, vivienda unifamiliar, chalet), la extensión, de la zona, las instalaciones, si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, etc. Por supuesto, saber cuánto cuesta una casa en España también depende de la ciudad o región en la que se ubique. 

Si están pensando en invertir, quieres saber cuánto cuesta una casa en 2019 y te planteas la autopromoción como una opción a valorar, este artículo te interesa. 

¿Qué buscamos en una vivienda? 

Encontrar una casa que se adapte a nuestras necesidades no siempre es fácil. De hecho, muchos de los clientes que contactan con nosotros llevan tiempo buscando por su cuenta sin éxito. Pero, ¿por qué a veces es tan difícil encontrar una propiedad que se ajuste a lo que queremos

Según datos de junio de 2019, el precio medio de las viviendas en España es de  241.145€, casi un 70% por encima de la inversión media prevista por los compradores, que es de 166.000 €. Esto quiere decir que, a priori, las casas son más caras de lo que creemos. También tienes que tener en cuenta que el precio del metro cuadrado en España varía según la localización de la vivienda.

Respecto a lo que buscamos, el 45% de los futuros compradores desean propiedades ubicadas en zonas periféricas del centro de las ciudades, y un 78% apuestan directamente por pisos, preferiblemente de segunda mano y que no necesiten reformas (54%). De hecho, gran parte de la oferta de inmobiliarias se corresponden con este perfil. 

La superficie es otro de los condicionantes para establecer cuánto cuesta una casa. La mayoría de los clientes desean pisos de entre 70 y 120 m2, con tres habitaciones y dos baños. 

¿Y qué ocurre con la financiación? Debido al actual mercado hipotecario y, a pesar de la existencia de créditos para todo tipo de rentas, cada vez más personas con ahorros se plantean pagar una parte del precio de su casa en efectivo y el resto mediante un crédito hipotecario. Actualmente, solo un 25% de los compradores asume el total de lo que cuesta su casa con una hipoteca. En todos los casos, se buscan cuotas mensuales que no superen los 500€.  

¿Cómo se calcula cuánto cuesta una casa?

En los últimos dos años el precio de la vivienda en España ha aumentado. A pesar de esta tendencia, este valor cambia continuamente: en enero de 2019 el precio medio se situó en 1.649€/m2 y apenas seis meses después (junio 2019) en 1.733€/m2. Aún así, este valor es diferente por provincias y ciudades. Además, para establecer cuánto cuesta una casa hay que tener en cuenta el inmueble, los extras, los servicios, su estado de conservación o la zona donde esté situado

Para calcular el precio de una casa de forma genérica debes tener en cuenta el precio medio de tasación, que se establece haciendo una media del precio del metro cuadrado máximo y mínimo en una provincia/localidad/zona durante un periodo determinado. La información catastral también te dará datos importantes para saber cuál es precio de la vivienda que deseas. 

El precio del metro cuadrado es diferente en cada una de las provincias españolas, por lo que calcular cuánto cuesta una casa en España actualmente dependerá de la zona. Por ejemplo, en Madrid capital, con un valor del metro cuadrado que puede superar los 3000 € /m2, un piso de 70 metros cuadrados tendría un valor medio de 200.000 €. Mientras, en otras localidades de la misma provincia como Coslada, con un precio medio del metro cuadrado de 1731€ , un piso de las mismas características rondaría los 120.000 €.

En cualquier caso, según datos de 2017, más del 61% de los españoles que compra un piso consigue una rebaja negociando en la compraventa de hasta el 10% con bajadas de precio entre 10.000 y 12.000 € sobre el precio final. 

¿Es más barato construir mi propia vivienda que comprarla? 

La autopromoción para viviendas de uso propio siempre ha sido una alternativa para personas con gran capacidad de inversión o con un terreno en propiedad. Esta opción tiene algunas ventajas, aunque también inconvenientes. Comprar una casa o un piso reduce los plazos y el acceso tanto a la financiación como a la vivienda. El precio también suele ser inferior al comprar una casa que al construirla, aunque puede ser necesario aumentar la inversión si queremos hacer reformas. 

Por otra parte, comparar el precio de construir una casa o comprarla hecha es algo subjetivo que únicamente puede hacerse si coinciden estos parámetros: están en la misma zona, tienen los mismos metros cuadrados, las calidades de los acabados son iguales y poseen la mismas opciones eficiencia energética (instalaciones, climatización, aislamiento, etc). 

Cuando estos tres elementos son iguales, el coste de construir una casa puede suponer entre un 10 y un 20% menos que comprarla. 

¿Cuánto cuesta una construir un casa en España?

El presupuesto para construir una casa puede ser variable, aunque debes tener en cuenta: 

Cuánto cuesta una casa teniendo el terreno 

  • El terreno. Para construir una casa debes comprar o ser propietario de un terreno urbano y con todos los servicios de agua, luz o gas a pie de la parcela. 
  • El presupuesto de Ejecución del material. El siguiente paso es buscar un arquitecto que redacte del Proyecto de Ejecución y el estudio de seguridad y salud. Este presupuesto es global e incluye todos los gastos de la obra. Su importe final dependerá de la complejidad de la construcción, del terreno, de la constructora, de la calidad de los materiales, etc. 
  • Presupuesto de la contrata. Es decir, el importe que pagarás a la empresa constructora y a los diferentes gremios (electricistas, fontanero, pintores, etc.).  

Los presupuestos de ejecución de material y de la contrata se calculan por m2. Es decir, en una casa de 120m2 y con una media de 800€/m2 para ejecución y 900€/m2 para la contrata, nos encontraríamos con importe medio de 125.000 €. 

A este precio habría que añadir los siguientes gastos (coste aproximado): 

  • Estudios del terreno (1.000 €)
  • Honorarios del Arquitecto (alrededor de un 4% del Proyecto de Ejecución, es decir, casi 5.000 €)
  • Gastos de dirección de obra (alrededor de un 2%  del Proyecto de Ejecución, es decir, alrededor de 1.800 €).
  • Tasas de Licencias (1.000 €)
  • Otros impuestos (3.000 €) 
  • Alta de suministros (500€). 

Como media, estos gastos suponen entre 10.000 y 15.000 € más, por lo que el presupuesto final ascendería a 140.000€. Esto si tenemos un terreno en propiedad. Si debemos comprarlo, el presupuesto se disparará.  

Ventajas y desventajas de la autopromoción 

Construyendo tu propia vivienda puedes ahorrar dinero y podrás involucrarte en el diseño de tu casa para obtener resultados más personalizados. También serás consciente de todo el proceso de ejecución. 

Otra de las ventajas de la autopromoción es el tipo de hipoteca al que optarás. Algunos bancos ofrecen préstamos para autopromoción con buenas condiciones y tipos de interés más bajo. Normalmente las entidades bancarias conceden hasta el 80% del valor de tasación para comprar un piso de obra nueva o de segunda mano. En el caso de la autopromoción, aunque este porcentaje no cambia, si lo hacen las condiciones, que pueden hacerse según el precio del terreno, el estado actual de la obra o el proyecto definitivo. 

Esto supone un punto de flexibilidad. Aún así, el acceso a la financiación para construir una vivienda propia no siempre es fácil. Además, la gestión de la relación con los distintos agentes puede complicarse conforme avanza el proyecto, de ahí que algunas personas no observen la autopromoción como una opción para acceder a una vivienda. 

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