El verdadero coste de vender una casa: ¿cuánto cuesta una escritura?

Cuánto cuesta una escritura
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La escritura es un documento que legaliza la compraventa de cualquier bien. En el caso de un inmueble, la escritura certifica el nuevo dueño.

A la hora de invertir en la compra o venta de un piso, es importante tener en cuenta que los gastos en la escritura del piso supone un porcentaje de gasto elevado. En general, estos gastos adicionales al precio de la vivienda suelen rondar entre el 10% al 13%, entre notario, impuestos y registro.

Evita sorpresas desagradables entre las partes involucradas y entérate de cuánto cuesta una escritura, y sobre todo, quién paga los gastos de escritura.

¿Quién paga los gastos de escritura de un piso?

Para saber cuánto cuesta una escritura, lo importante sería sumar los gastos con los que corre tanto el comprador como el vendedor. El Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa corren a cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura corren a cuenta del comprador.

Es común que en la escritura de compraventa o en el contrato de arras se pacte que los gastos de escritura se satisfagan “según ley“, o que no se establezca nada sobre este tema. En esos casos, los honorarios del notario por formalizar la escritura de compraventa debería pagarlos el vendedor, y el gasto de la primera copia autorizada de la escritura debería pagarla el comprador.

A pesar de que el tema está normalizado, estos gastos de notario pueden ser negociados, y las partes quedan de acuerdo en decidir quién desembolsará el dinero de los respectivos trámites. Es común encontrar que el comprador sea quien asuma estos gastos. Ahora bien, saber quién paga la escritura no es un tema tan sencillo, puesto que no estamos hablando de un solo trámite. Tanto comprador como vendedor deben cancelar ciertos aranceles ante distintas instancias a la hora de formalizar la compraventa de una vivienda.

Los gastos de escritura pagados por el comprador

El comprador es quien, generalmente, paga la escritura de un piso. Los gastos vienen dados por dos grandes trámites: la hipoteca, y la elaboración de la escritura per se.

Gastos previos a la escritura comúnmente asociados a la hipoteca

Si adquirimos la vivienda mediante un préstamo hipotecario, será un gestor del banco el que realice la mayoría de los trámites relacionados con todos los pagos e impuestos enumerados con anterioridad. Pero estas diligencias tienen un coste. En ocasiones, se le pide al comprador una cantidad de dinero en calidad de previsión de gastos y, en otros casos, se incluye en el total de los gastos de escritura de la hipoteca. Estos incluyen:

  • Tasación de la vivienda: la entidad bancaria solicita esta certificación a un perito externo para valorar el importe del inmueble financiado.
  • Confirmación en el Registro de la Propiedad de que la vivienda está libre de cargas antes de conceder el crédito.
  • Gastos de escritura del crédito hipotecario: La escritura del crédito hipotecario también es un documento jurídico por lo que se deberá de abonar el correspondiente AJD. Sin embargo, y tras las recientes sentencias judiciales, no corren todos los gastos de escritura a cargo del cliente. Cada vez más jueces están dando la razón a los clientes de hipotecas afectados por los gastos de formalización hipotecaria y algunas agencias asumen estos costes.
  • Gastos asociados a la escritura
    • Gastos de notaría
    • Inscripción en el Registro de la Propiedad, la cuantía de este gasto es fijado por el Estado. Sin embargo, suelen depender del precio del piso y variar según la localidad donde se registre la vivienda.
    • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), si el piso en compraventa es de segunda mano. El comprador deberá abonar el importe en Hacienda, en un plazo de los siguientes 30 días hábiles después de haberse hecho oficial el otorgamiento de la vivienda, ya sea por firma de contrato, documento privado o escritura pública. En este tributo oscila, según la Comunidad Autónoma, entre un 5% y un 10% sobre el valor escriturado. Se debe tener en cuenta la transmisión del inmueble en sí, Transmisión Patrimonial Onerosa y también por las gestiones notariales o Actos Jurídicos Documentados (ADJ) que también regulados por normativa, varían según la Comunidad Autónoma y que grava todos los documentos jurídicos (extendidos en papel timbrado) necesarios para formalizar la compraventa.
    • El IVA del importe pagado, si se trata de viviendas nuevas adquiridas directamente a una promotora (primera transmisión). En este caso, en lugar del ITP (para las transmisiones de segunda mano) se abonará el IVA. El IVA corresponde, en general, al 10 % del precio escriturado ó el 4% si se trata de viviendas de protección oficial, promoción pública o de régimen especial.
    • La gestoría en compraventa de viviendas: Es un gasto opcional pero recomendable. El cliente, normalmente el comprador, puede derivar los trámites a profesionales especializados. Con esto nos aseguramos que se cumplen plazos además de agilizar todo el proceso ya que, por norma general, las gestorías y asesorías trabajan estrechamente con las notarías. Como se mencionó anteriormente, la gestoría, ya seleccionada por el banco o el cliente, comúnmente trabaja bajo la modalidad de “provisión de fondos”, esto es, usando una suma depositada de dinero destinada a cubrir estas gestiones. Al final del proceso la gestoría devuelve el dinero sobrante, justificando los gastos efectuados mediante facturas.
    • Gastos de alta o cambio de titularidad de los suministros (agua, luz, gas, etc.). Existen otros documentos que debes tener en cuenta para la compra de un piso o para eliminar al titular de la escritura del piso.

quien paga la escritura

Los gastos de escritura asumidos por el vendedor

El vendedor también corre con algunos gastos, entre los que se cuentan:

    • La Plusvalía Municipal o ganancia patrimonial también conocido como IIVTU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos): La cuantía se calcula en función del valor catastral del suelo del inmueble y se paga al Ayuntamiento. Este impuesto grava sobre las ganancias del patrimonio, es decir, la revalorización de la vivienda mientras ésta ha sido propiedad del vendedor. Si se trata de su vivienda habitual y en el plazo de dos años se compra otra casa para vivir en ella, quedarás exento de pagar este impuesto.
      Te recomendamos nuestro artículo sobre hacer escrituras para terrenos en España.
    • IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): Todos los años, por ser propietario, se debe pagar este impositivo al Ayuntamiento donde se encuentre nuestra vivienda. El tipo de gravamen depende del inmueble (siendo entre 0,4% a 1,10%). Este puede verse incrementado si no está siendo habitada. Este tributo se suele exigir a principios de año, el vendedor pagará todos los recibos del IBI del año en curso aunque haya realizado la venta el 2 de enero. Al año siguiente será el comprador el que, ya como propietario, asumirá el IBI.
    • Gastos de la escritura original: Si el propietario que ahora vende la vivienda recurrió a una hipoteca para financiarla cuando la compró, no bastará con terminar de pagar el crédito a la entidad bancaria, sino que deberá cancelar la hipoteca formalmente en el Registro de la Propiedad para que, de esta manera, quede libre de cargas. Este trámite también tiene un coste. La cancelación de la hipoteca con la entidad bancaria también conlleva unas comisiones.
    • IRPF: En la declaración de la renta del año siguiente tendrá que quedar reflejada la ganancia que ha obtenido el vendedor con la operación. Hacienda recaudará entre un 18% y un 22% del capital que se haya obtenido con la venta.

¿Cuánto cuesta una escritura?

Si quieres saber cuánto cuesta una escritura, es necesario sumar todos los gastos de cada una de las instancias correspondientes, teniendo en cuenta si estás vendiendo o comprando el piso, así como su ubicación, su uso, y todos los detalles que te dimos anteriormente. Por esto mismo, el coste final y la cantidad exacta de los gastos de una escritura deben ser evaluados caso por caso, de preferencia por un experto en el área.

La compraventa de un inmueble es una operación importante, por lo que es aconsejable llevarla siempre a cabo con el asesoramiento de un profesional cualificado. Desde Deplace estamos a tu disposición para aclarar cualquier duda que te pueda surgir en la compra de tu futura vivienda.

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