¿Sabes cuánto cuesta hacer escrituras de un terreno en España?

Cuánto cuesta hacer escrituras de un terreno en España
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Si te has decidido a invertir tus ahorros en la compra de un terreno tu interés estará volcado a aclarar una buena lista de interrogantes y, entre ellos  ¿Cuáles son tus mejores opciones de inversión? ¿Cómo se clasifican los terrenos como rústico o urbano? ¿Cuánto cuesta escriturar un terreno urbano? ¿Cuánto cuesta escriturar un terreno rústico? La primera recomendación es que no actúes a la ligera, la compra de un terreno hace que tengas el escenario lo más claro posible.

En este post de Deplace encontrarás información relevante que te ayudará a avanzar en tus planes de compra y así entender cuánto cuesta hacer escrituras de un terreno.  

Las diferencias entre terrenos urbanos y rústicos

Es importante tener presente una serie de conceptos básicos que cualquiera que piense en comprar terrenos y cuánto cuesta hacer escrituras de un terreno debe conocer. Los terrenos urbanos y rústicos se diferencian primeramente en su ubicación. Los primeros están dentro del casco urbano de un municipio; mientras que los denominados rústicos se ubican fuera del referido casco urbano.

Sin embargo, las diferencias más relevantes refieren a su uso y la disponibilidad de servicios. En los terrenos urbanos, independientemente de que posean o no algo edificado, está permitido que te construyas una casa y esta condición aparece en las escrituras.

En el caso de los terrenos rústicos, no suelen ser edificables, y su uso se restringe a la actividad agrícola o ganadera. Por esta razón no te permitirían levantar un chalet para pasar las vacaciones, por ejemplo. La construcción permitida en terrenos rústicos se limita a edificaciones destinadas a este tipo de labores. En este caso hablamos de pozos, embalses, etc.

En relación a los servicios, los terrenos urbanos tienen garantía del suministro de servicios mínimos por parte del Ayuntamiento. Los servicios básicos como la iluminación de las vías, el alcantarillado, el servicio postal, el servicio de agua, la recolección de basura estarían cubiertos por la gestiones de la municipalidad. En los terrenos rústicos, el Ayuntamiento no está obligado a prestarnos los servicios básicos.

Antes de la compra de un terreno ¿Qué aspectos verificar?

  1. Verificar en el ayuntamiento si existen restricciones urbanísticas como es el caso en terrenos pertenecientes a zonas protegidas. Si el terreno o parte del terreno es edificable, o si existen restricciones en las condiciones de edificación.
  2. Verificar en la vecindad. Que los vecinos cuyas propiedades colindan con el terreno hayan sido informados, por carta oficial, de la venta. Esto por tener los vecinos la prioridad de compra, según estipula la legislación española.

¿Qué documentos obtener antes de la compra?

  • La escritura de compra-venta. El título de propiedad es indispensable y el vendedor debe poder proporcionar una copia al comprador potencial.
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica. El propietario del terreno o el notario pueden solicitar la certificación catastral descriptiva y gráfica del terreno ante la oficina del catastro. Tú podrás verificar los límites y la superficie de un terreno, con los mapas y fotografías aéreas de libre consulta en las páginas internet del Catastro.
  • Nota simple del Registro de la Propiedad. Para verificar la titularidad del vendedor y que el terreno esté libre de cargas.
  • En caso de terrenos urbanos, certificado de propiedad de los derechos de riego. Este documento lo puede obtener el propietario solicitándolo al presidente de la junta de vecinos.
  • Una certificación de existencia de vivienda. Si el terreno, sea urbano o rústico, posee una casa que no está registrada en la escritura antigua, es oportuno obtener una certificación de existencia de vivienda. Este documento puede ser realizado por peritaje profesional que atestigüe la presencia de la edificación; así como la superficie y la antigüedad de la casa o de la ruina. Este punto es especialmente importante en los terrenos rústicos, pues si el terreno tiene ruinas o casa de campo, podrás construir los metros que aquella tuviera. Por esta razón es clave que esta información se inscriba formalmente en las escrituras de compraventa, para lograr la licencia para la edificación.

¿Qué pasa si el terreno no está inscrito en el Registro de la Propiedad?

Puede pasar que un terreno no posea escrituras. Solamente cuando el terreno tenga escrituras se podrá proceder a la realización del contrato de compraventa de la finca rústica o urbana. Solo así se puede proceder a la venta de manera segura y legal.  En casos de ausencia de escrituras del terreno, existen varias opciones a considerar para registrar por vez primera un terreno:

  1. Un doble título notarial. En esta opción, el primer título establecería la titularidad del vendedor por herencia (si fuera el caso). En el segundo título establecería la compraventa del vendedor al comprador presente.
  2. Un Acta de notoriedad. Este es un documento que emite un notario público, certificando la existencia de evidencias que dan fe que el vendedor es el propietario, constituyendo un título valido para efectuar la compraventa.
  3. Un expediente de dominio. Este documento es emitido por un juez, siguiendo los procedimientos jurídicos establecidos en los artículos (199 en adelante), de la Ley Hipotecaria. Es propicio añadir que aunque esta opción es la más complicada, también es la que otorga mayor seguridad jurídicamente a futuro.

Ante las opciones descritas, ¿Cuánto cuesta hacer escrituras de un terreno?  

Como podrás imaginar los costes sobre cuánto cuesta hacer escrituras de un terreno variarán ampliamente dependiendo, en primer lugar, de cuál opción sea la elegida.

En el caso que la primera opción sea suficiente, el proceso estará enteramente a cargo del notario. En cambio, en el caso de preferir actuar de acuerdo a la tercera opción, los costes aumentarán visiblemente; considerando que se necesitará de la actuación de un notario y de los servicios de un abogado. Adicionalmente nacerá la obligación de pagar las tasas judiciales correspondientes.

En relación a cuánto cuesta hacer escrituras de un terreno, una vez que se hayan regularizado la situación de escrituras de terreno, el coste total de las escrituras de la operación de compraventa se desglosa en: el precio de venta neto, la nota simple del Registro de la propiedad,  los gastos de notaría (que variarán de acuerdo al precio de venta del terreno), los costes de efectuar el registro de la escritura en el Registro de la propiedad, el pago del Impuesto sobre la transmisión patrimonial, y el gasto opcional del agente inmobiliario o del abogado, si se hubieran requerido sus servicios.

En el siguiente post puedes leer también el precio de las escrituras de una casa o la documentación necesaria para comprar un piso.

¿Existen opciones para edificar en terreno rústicos?

Aunque por regla general se puede ocupar en edificaciones el 1% ó 2% del total del terreno rústico, existen varios recursos que nos pueden ayudar:

  1. Si los propietarios están dispuestos a vivir de modo exclusivo en el campo, ejerciendo una actividad agrícola o ganadera, y que por lo tanto necesiten establecerse allí. En este caso, proveyendo la documentación que demuestre estas intenciones, se solicita la licencia de obras.
  2. Una alternativa comúnmente empleada, es solicitar una licencia para una casa de campos y, una vez concedida, ir adaptándola paulatinamente. El principal inconveniente de esta opción es que no se podrá escriturar la casa como vivienda. Esta situación acarrea que no se podrían vender en un futuro a un precio como una casa; tampoco se podría solicitar préstamos hipotecarios en base a la casa.

Como puedes apreciar, no existe una respuesta simple a la interrogante ‘¿Cuánto cuesta hacer escrituras de un terreno?’, pues esto dependerá del estatus del terreno y de los procedimientos que se elijan efectuar. En consideración de garantizar la máxima seguridad jurídica posible, es aconsejable actuar según consejo experto.

También puedes leer nuestro artículo sobre cómo quitar titular de la escritura de una vivienda.

Si lo necesitas, en Deplace estaremos encantados de brindarte la asesoría  necesaria por parte de profesionales en la materia. ¡No dudes en contactarnos!

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