¿En qué consiste la carencia en un préstamo hipotecario?

Qué es la carencia en un préstamo hipotecario

Antes de pedir una hipoteca, debes familiarizarte con términos como intereses, amortización, TAE, aval, subrogación, garantías, capital, diferencial o tasación. Otro de los conceptos que tienes que conocer, quizá menos habitual pero no por ello menos importante, es el de carencia hipotecaria.

La carencia hipotecaria o periodo de carencia de un préstamo hipotecario es un tiempo durante el cual se reduce el importe de las cuotas mensuales de la hipoteca. Esta reducción puede consistir únicamente en el importe correspondiente a una parte de la hipoteca (intereses o capital) o en aplazar completamente el pago de las cuotas durante varios meses e incluso años.

El periodo de carencia de un préstamo hipotecario es una medida excepcional que suele solicitarse en situaciones personales comprometidas o cuando una persona pasa por apuros económicos. Con esta figura los bancos pretenden dar tiempo a sus clientes para que puedan solventar su situación y afrontar los futuros pagos de la hipoteca con garantías.

Solicitar un periodo de carencia hipotecaria suele estar sujeto a una serie de condiciones y se asocia con un encarecimiento general de la hipoteca. Además, acogerse a esta medida implica alargar la vida del préstamo, por lo que los titulares se comprometen a estar más tiempo «ligados» a la entidad bancaria.

Por estos motivos, muchas personas se preguntan si realmente merece la pena solicitar una carencia o si hay otras opciones para negociar un aplazamiento de las cuotas ante el riesgo de impago.

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¿Qué es la carencia en un préstamo hipotecario?

La carencia de un préstamo hipotecario es un período de tiempo variable en el que una entidad bancaria y su cliente acuerdan «pausar» temporalmente las obligaciones contraídas en la firma de una hipoteca o un préstamo.

A diferencia de lo que ocurre en los periodos de carencia de los seguros, donde el cliente pierde temporalmente la cobertura de ciertos servicios, la carencia hipotecaria sólo supone estar exento del pago de una parte o de la totalidad de las cuotas de la hipoteca. Por este motivo, algunos bancos ofrecen la carencia como una fórmula para hacer más atractivos sus préstamos.

Para los clientes, la posibilidad de disfrutar de una carencia hipotecaria puede ser un aliciente para decantarse por una entidad u otra a la hora de comprar una casa. De esta forma, tienen la garantía de aplazar las cuotas si surgen problemas para hacer frente a los pagos.

Tipos de carencia de un préstamo hipotecario

El periodo de carencia de un préstamo hipotecario y sus condiciones pueden cambiar mucho de un banco a otro, ya que estas se pactan de manera individual entre la entidad y el cliente. Como norma general, el periodo de carencia habitual es entre tres meses y dos años.

Las dos modalidades de carencia hipotecaria son:

  • Carencia de amortización. En este caso, el banco ofrece reducir temporalmente las cuotas de la hipoteca. Es decir, que durante unos meses el cliente paga únicamente los intereses del préstamo, sin amortizar el capital. En casos excepcionales, los bancos ofrecen la posibilidad de amortizar el gasto correspondiente al capital y lo que se aplazan son los intereses (carencia de intereses).
  • Carencia total. Tal y como su nombre indica, se trata de la suspensión total del pago de las cuotas, sin asumir ni los intereses de la hipoteca ni la amortización del capital.

¿Por qué pedir una carencia hipotecaria?

La carencia se suele conceder en préstamos e hipotecas con un préstamo elevado. El tipo más habitual es la carencia de amortización o carencia parcial.

Este mecanismo no solo es útil para personas que pasan una mala racha económica. A veces, la posibilidad de pagar cuotas reducidas es un estímulo a la hora de comprar una vivienda o para poner en marcha un negocio.

Para las entidades, se trata de un mecanismo que permite disminuir el riesgo de impagos continuos. De esta forma, se relaja la presión financiera sobre el cliente, especialmente al principio del préstamo. De hecho, algunas hipotecas se comercializan directamente con un periodo de carencia inicial de dos años en los que las cuotas mensuales que paga el cliente son mínimas.

¿Merece la pena solicitar un período de carencia en la hipoteca?

Los periodos de carencia constituyen un importante reclamo con el que las entidades financieras intentan atraer a nuevos clientes.

Sin embargo, este “respiro” parcial no es gratuito y tiene algunos inconvenientes, entre ellos un retraso de la fecha de vencimiento del préstamo y un aumento de los intereses, con el consecuente incremento de la deuda.

Pongamos un ejemplo práctico: imagina que solicitas un préstamo hipotecario en el BBVA de 120.000 € con un plazo de amortización de 20 años, interés de Euríbor +1,25 % (TAE variable del 2 %) y una cuota mensual de 564,65 €.

Si en un momento determinado pides una carencia de 24 meses (tiempo máximo), durante los dos años siguientes pagarás cuotas mensuales de poco más de 120 €, que realmente son los intereses de la hipoteca. Esto supone alrededor de un 75% menos respecto a las cuotas iniciales. 

Sin embargo, una vez pasado este tiempo tendrás que asumir mensualidades de 619,98 € (si se mantiene el mismo tipo de interés), lo que supone un 9% más de tu cuota inicial.

El encarecimiento del préstamo tras en una carencia es, como media, de un 5-6% del valor total de la hipoteca.

Por otra parte, cuando solicitamos una carencia en nuestra hipoteca es necesario realizar una novación hipotecaria. La novación es la modificación de uno o varios aspectos del contrato del préstamo (ampliación del plazo de amortización o del tipo de interés) convenidos a posteriori de su firma. Estos cambios se aplican sobre el capital pendiente de devolución.

La mayoría de los bancos establecen una comisión por esta gestión que va del 0% al 1% del importe total del préstamo. Además, al firmar las condiciones de novación, algunas entidades pueden aumentar el interés de la hipoteca u obligar al cliente a contratar más productos vinculados con la entidad (seguros, planes de pensiones, etc.).

¿Qué otras opciones tengo?

Ante la imposibilidad de asumir las cuotas de la hipoteca, nuestra recomendación es acudir directamente al banco y exponer tu situación financiera para buscar una solución y negociar cuanto antes la opción más beneficiosa para ambas partes.

Solicitar un periodo de carencia es una de las alternativas habituales, aunque es posible que la entidad financiera solo acepte conceder esta medida si han transcurrido unos años desde la concesión de la hipoteca o que te exija contrapartidas. En este segundo caso, conviene hacer una valoración de las nuevas condiciones para saber si realmente te interesa o no aceptar la carencia.

Otra alternativa es pedir una ampliación del periodo de amortización de la hipoteca. El «problema» es que también tendrás que hacer una novación hipotecaria, con los gastos que conlleva, y pactar unas nuevas condiciones en la hipoteca que incluirán un aumento de intereses y un encarecimiento del préstamo.

Por último, puedes optar por pedir un préstamo personal que aumentaría el capital endeudado y te permitirá asumir las cuotas, aunque deberás devolver su importe con un tipo de interés más alto.

Las hipotecas son productos financieros complejos, llenos de detalles y especificaciones. Si estás pensando en solicitar una hipoteca o un préstamo para comprar una casa, déjate asesorar por profesionales. En Deplace encontraremos la mejor hipoteca para ti y resolveremos todas tus dudas.

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