¿Es posible vender una casa sin estar registrada?

se puede vender casa sin estar registrada

Inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatorio. La Ley no nos exige hacerlo y no es impedimento para la adquisición, herencia o constitución de inmuebles o terrenos.

Sin embargo, este trámite es necesario para pedir una hipoteca o para vender una casa, siendo el único título legal que demuestra y avala que somos los dueños de una vivienda frente a terceros.

Aunque actualmente en España se puede vender una casa sin estar registrada, la operación puede complicarse y puede acabar frustrándose porque los compradores desconfíen sobre los motivos por los que el inmueble no está escriturado.

La explicación es lógica: a veces, una vivienda no se inscribe en el Registro de la Propiedad porque la edificación es irregular, porque existen problemas relacionados con la titularidad de la vivienda o del terreno donde está construida (en caso de herencias, divorcios, litigios con empresas o particulares, etc.), porque la construcción se ha ejecutado sin las licencias correspondientes o porque existen cargas fiscales sobre la propiedad.

Precios hasta un 20% más bajos, más trámites para el comprador e inseguridad jurídica

Casi todas las viviendas están inscritas en el Registro de la Propiedad. Aun así, podemos encontrar casas sin este documento porque sus propietarios dan por hecho que basta inscribirlas en el catastro municipal para demostrar su titularidad, algo que es falso. 

Otras veces, la vivienda no se escritura por desconocimiento, por olvido o porque el propietario quiere ahorrarse los gastos registrales y notariales.

Independientemente del motivo, comprar una casa que no está registrada puede ocasionarte más de un quebradero de cabeza.

Para empezar, y aunque es cierto que las viviendas no registradas tienen un valor muy por debajo de la media de los inmuebles similares en la misma zona (se calcula que los precios son hasta un 20% inferiores), esto no quiere decir que sea una inversión rentable. De hecho, lejos de ser una ventaja para el comprador, la transmisión de este tipo de inmuebles es bastante más compleja y a la larga puede ser también más cara.

Para empezar, los costes de inscripción son mucho más elevados. Concretamente, son el doble que los de una compraventa normal, ya que el nuevo propietario debe asumir el pago de los servicios de Notaría y de los impuestos de transmisiones patrimoniales correspondientes a las dos viviendas. Este importe puede ser mayor que el ahorro que hemos conseguido en la compraventa.

Sin embargo, la mayor desventaja de comprar una casa sin estar registrada no es la económica: es la ausencia de cobertura jurídica. Este tipo de inmuebles pueden estar gravados por una hipoteca, por una anotación de embargo de un organismo público o por cualquier otro tipo de cargas como servidumbres o usufructos, en cuyo caso el comprador tendrá que asumir una deuda que no le corresponde e incluso renunciar a la propiedad. 

¿Se puede vender una casa sin estar registrada y «legalizar» su situación después?

Desde el punto legal y fiscal, se puede vender una casa sin escriturar porque esta transacción ni es ilegal ni es un delito tipificado en nuestro Código Penal.

Si estás en «el otro lado», es decir, si estás pensando en comprar una casa que no está registrada, puedes hacerlo, aunque vas a asumir mucho riesgo.

Para empezar, te recomendamos que preguntes los motivos por los que la vivienda no dispone de escrituras y no consta ni en el registro de la propiedad ni en el catastro, algo que únicamente su propietario actual puede aclararte.

Una de las causas más comunes para no registrar una vivienda es que se haya ejecutado de manera «ilegal», es decir, que no se hayan solicitado los permisos de construcción correspondientes al tipo de terreno. Por eso, casi todos los propietarios de este tipo de viviendas disponen de la escritura de la parcela y pueden venderla aunque la edificación no conste en dicho documento.

Evidentemente, este hecho condicionará la tasación del terreno (dependiendo de si es urbano, rústico, agrario, edificable o no edificable) y, por supuesto, su precio será a la baja.

Los pasos que debes seguir ante esta situación son:

  • Verificar que realmente existe la escritura del terreno.
  • Solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar su titularidad y sus metros cuadrados (superficie total, superficie edificable, separación de lindes, etc.).
  • Averiguar si puedes legalizar la situación de la casa en el Ayuntamiento (esta gestión suele hacerse en los Servicios Técnicos Urbanísticos).
  • En caso positivo, comprobar que la vivienda se ajusta al decreto de habitabilidad vigente y/o realizar las obras oportunas.

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He comprado una casa que no está registrada. ¿Cómo puedo inscribirla en el Registro de la Propiedad? 

Si finalmente compras una vivienda que nunca ha sido escriturada, deberás pagar dos veces los honorarios del notario porque este tendrá que dar fe de dos contratos de compraventa (el actual y el anterior). También debes costear dos veces el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Una vez hechos estos pagos, el contrato se puede elevar a Escritura Pública.

Después, debes acudir al juzgado del lugar donde se ubica la vivienda y solicitar un «expediente de dominio». Esto quiere decir, básicamente, que debes aportar el título de dominio y la certificación del catastro municipal para asegurar que el inmueble no está registrado. A este acto tienen que acudir una serie de testigos para dar fe de la transacción. 

Entre estas personas deben encontrarse, obligatoriamente, el anterior dueño del inmueble y los propietarios de edificios o terrenos colindantes.

Tras este trámite, la vivienda podrá inscribirse formalmente en el Registro de la Propiedad presentando los documentos habituales (Escritura Pública, justificante de pago de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y justificación de pago de la plusvalía municipal).

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¿Qué sucede si tengo la escritura del terreno pero no de la casa?

Deberás realizar los mismos pasos que el punto anterior. Acudir al notario para que formalice todo.

¿Puede reclamar otra persona la propiedad una vez esté registrada?

A partir de este momento, la Ley establece un máximo de dos años para que un tercero reclame la propiedad del inmueble. El “expediente de dominio” será público durante este tiempo, y la persona que reclame la propiedad deberá acreditar su titularidad mediante algún documento legal, como por ejemplo un contrato de compraventa o un testamento.  

Si finalmente un juez determina que el vendedor no tenía derecho a disponer del inmueble para su venta porque no era suyo, este deberá devolver al comprador la cantidad de dinero escriturada, además de la inversión efectuada en la vivienda por el nuevo propietario y una indemnización por daños y perjuicios. También asumirá el total de las costas judiciales.

En líneas generales y, aunque se puede vender una casa sin estar registrada a un precio más bajo de lo habitual, conviene que antes de tomar la decisión valores las posibles consecuencias que tiene esta operación desde el punto de administrativo y económico.
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