¿Es seguro vender mi piso a compradores extranjeros?

¿Es seguro vender mi piso a extranjeros?

Muchos inversores extranjeros buscan viviendas en España, sobre todo en las grandes capitales (Madrid, Barcelona o Valencia), Levante y Andalucía. 

La Comunidad Valenciana es la región española donde la compraventa de pisos y casas por parte de extranjeros es más activa: según datos del Colegio de Notarios, en 2018 se registraron en sus tres provincias más de 30.000 transacciones inmobiliarias con compradores no residentes. Andalucía (19.000), Cataluña (15.000), Madrid (9.000), Canarias (9.000), Baleares (6.000) y Murcia (5.000) son otras de las comunidades que atraen con mayor frecuencia a estos compradores. Por provincias, Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Málaga, Girona y Las Palmas son las más demandadas por los extranjeros que buscan casas y pisos en territorio español. 

Gran parte de estas operaciones son firmadas por ciudadanos británicos, que en 2018 aumentaron sus compras respecto al año anterior: 15.300, un 18% más que en 2017. Este incremento se produjo incluso tras el referéndum del Brexit. 

Franceses (8.242), y alemanes (7.913), son otros de los inversores extranjeros habituales en España,  junto con rumanos, marroquíes, chinos y rusos.

¿Por qué los extranjeros invierten en vivienda en España? 

La bajada de los precios de la última década ha propiciado que muchos ciudadanos extranjeros, sobre todo de las nacionalidades menos afectadas por la crisis, apuesten por invertir en vivienda en España. Estableciendo un perfil genérico, este comprador tiene poder adquisitivo alto, ha disfrutado ante de sus vacaciones aquí y aprovecha la situación para comprar a precio asequible, sobre todo en zonas de costa.

Otro motivo es la renta per capita: con salarios mínimos que duplican e incluso triplican el  español, algunos ciudadanos europeos (británicos, alemanes, daneses, suecos, etc.) tardan la mitad de tiempo que nosotros en pagar una hipoteca, lo que facilita la compra de una segunda residencia con buenas condiciones de financiación

Un tercer motivo que justifica el aumento de inversiones extranjeras en nuestro mercado inmobiliario es la calidad de vida. En un mundo global y digitalizado, muchos emprendedores y familias jóvenes buscan mudarse a ciudades españolas o a zonas rurales por su clima, cultura, gastronomía, comunicaciones, etc. 

¿Qué tipo de vivienda busca este comprador? 

Una de las grandes demandas de los compradores de inmuebles no residentes en nuestro país es la valorización de espacios exteriores, especialmente terrazas que ofrezcan luz y puedan usarse como espacio de ocio. 

La mayoría de ellos buscan pisos o casas en zonas de playa, sobre todo en el caso de la vivienda vacacional. Los clientes foráneos con alto poder adquisitivo y que inverten en vivienda de lujo en España también buscan propiedades situadas en barrios y zonas prime de las ciudades o en urbanizaciones con seguridad y alto nivel de privacidad. 

Por último, los clientes internacionales se toman muy en serio la sostenibilidad, y a la hora de invertir en vivienda valoran aspectos como la certificación energética o la eficiencia de las instalaciones.

Particularidades de vender un piso a extranjeros 

Si estás buscando un comprador rápido y solvente, o si ya tienes un comprador extranjero interesado en tu vivienda, esta información puede resultarte interesante. 

En primer lugar, debes saber que en España no existe ninguna restricción legal para que un persona extranjera adquiera un inmueble. En este sentido, al vender un piso a extranjeros se exigen las mismas condiciones que a un ciudadano español, aunque con algunas particularidades.

Para empezar la financiación, aunque esto no afecta al vendedor. Muchos ciudadanos sin residencia en España solicitan hipotecas en nuestro país, siendo el banco el encargado de comprobar si tienen deudas en su país cumpliendo, a su vez, con la normativa internacional sobre blanqueo de capitales. Si el banco tienes dudas al respecto, no concederá la financiación. Por el contrario, si estos ciudadanos deciden contratar la hipoteca en su país y su banco se la concede, no habrá problemas para realizar la transacción.

En esta misma línea, los bancos españoles conceden menos crédito hipotecario a los ciudadanos extranjeros: un 70% para la compra de vivienda y no un 80% como suele ser habitual en nuestro país.

Las particularidades de la compraventa de un piso a extranjeros están ligadas a quién es la persona extranjera, el comprador o el vendedor. Esta condición (la de ciudadano no residente) se aplica a personas que no cumplen estos requisitos:

  • Residir 183 días al año en España.
  • Realizar la mayoría de sus actividades económicas en España.
  • Tener un cónyuge o hijos menores de edad que residan habitualmente en España.

Al vender un piso a extranjeros no residentes en España, se exige al comprador la obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de escriturar la compraventa. Este trámite puede hacerse en la Oficina de Extranjeros, en la Comisaría General de Extranjería o en las Oficinas Consulares españolas. El día de la firma ante Notario, este documento debe estar correctamente cumplimentado y firmado, y presentarse junto con original y fotocopia del pasaporte o documento de identificación del comprador. También conviene que este abra una cuenta bancaria en nuestro país para acreditar el pago de la compraventa y de los impuestos derivados de la operación.

Por lo demás, el proceso es muy parecido a cualquier transacción de estas características entre ciudadanos españoles. La compraventa requiere de una escritura pública, ante Notario e inscrita en un Registro de la Propiedad sito en España. Dependiendo de si se trata de un piso nuevo o de segunda mano, en este contrato deben liquidarse los impuestos correspondientes: Plusvalía, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos (ITPAJD), e IVA (si la vivienda es nueva un 10% y si es de segunda mano el porcentaje marcado por la comunidad autónoma donde está la vivienda). Los compradores extranjeros también deben pagar el Impuesto de la Renta de No Residentes (IRNR).

Desde Deplace aconsejamos a nuestros clientes firmar un contrato de arras antes de la compraventa para garantizar la seguridad de la operación.

¿Conviene asesorarse por profesionales?

Uno de los problemas que muchas personas encuentran el vender un piso a extranjeros es el idioma. A veces, es complicado llegar a entender todos trámites, por lo que es bastante habitual contratar un intérprete. Se trata de una cuestión de seguridad para ambas partes. Piensa que el ordenamiento jurídico español es desconocido para la mayoría de los extranjeros que desean comprar una casa en España, y que ellos también deben asesorarse para garantizar el cumplimiento de todos los trámites realizados.

En estas ocasiones, también puede ser recomendable contratar un abogado para resolver cualquier cuestión o situaciones de desconfianza por falta de solvencia, fraude, etc.

Nuestro consejo para este tipo de transacciones es dejarse asesorar por expertos en el sector. No solo porque tenemos los medios y conocimientos, sino también porque este tipo de clientes busca su vivienda en España a través de portales profesionales, y en Deplace trabajamos con algunos de los más importantes.

Además, las inmobiliarias online como Deplace aprovechamos el «proptech», es decir, todas las nuevas tecnologías aplicadas al sector inmobiliario, garantizando así la venta de tu casa a través de Internet. Nuestros servicios incluyen la tasación de la vivienda, la creación de anuncio, el análisis y filtro de compradores, la gestión de papeleo o la negociación, entre otros. 
¿Estás interesado en vender tu piso a extranjeros? Contacta con nosotros.

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