¿Estabilidad o próximo Boom inmobiliario?

estudio del sector inmobiliario
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Los niveles actuales de compraventa están dentro de la normalidad y son debidos a la actividad del país y la mejoría de algunos de los principales indicadores como el empleo y la financiación.

  • El número de compraventas crece y se encuentra a niveles de 2008, en un punto medio entre los máximos del boom y los mínimos alcanzados en la crisis.
  • El número de hipotecas registradas también aumenta moderadamente situándose a niveles de 2011 y el capital concedido está estable desde 2012.
  • Indicadores del funcionamiento del mercado como el PIB, el empleo y la financiación alcanzan niveles sanos y evolucionan favorablemente.

Datos evolutivos

Compraventa de viviendas

Compraventa de viviendas

Desde el año 2013, en el que el número de transacciones se situaba en 306.061, la compraventa de viviendas está experimentando subidas moderadas hasta alcanzar las 585.660 compraventas a cierre de 2018.

A pesar del repunte, este último dato aún está lejos de los máximos alcanzados en el momento del boom previo a la crisis (853.568 en 2007).

No obstante, se prevé que siga su evolución ascendente y prueba de ello son los datos proporcionados por el INE sobre compraventa de viviendas en el primer trimestre de 2019, que sitúa el número de operaciones realizadas de enero a marzo en 133.989. Se trata del mejor valor trimestral alcanzado desde primavera de 2008.

Como se puede observar en la gráfica, el número de compraventas se sitúan en un valor medio entre los máximos alcanzados en pleno boom inmobiliario y su mayor bajada debida a la crisis.

Algunos de los principales factores que han impulsado las compraventas son la ya tradicional mentalidad española de ahorrar en ladrillo unida a un aumento exacerbado de los precios del alquiler.

Cabe añadir que, como viene siendo habitual en los últimos ejercicios, la vivienda usada sigue siendo la opción más elegida, aunque en el primer trimestre de 2019, las transacciones de obra nueva han crecido un 14,4%.

Número hipotecas constituidas

Desde el año 2013 también sigue aumentando el número de hipotecas, que actualmente se sitúa a niveles de 2011.

Según datos publicados recientemente por el INE, el número de hipotecas constituidas sobre vivienda creció un 10,3% en 2018 con respecto al año anterior.

suma total hipotecas anuales

Al igual que el número de hipotecas, también siguen creciendo en España los importes medios. En concreto en 2018, el importe medio de las hipotecas se situó en 123.727 €, lo que supuso un crecimiento del 5,6%.

Ambas subidas hacen que la suma del capital concedido de las hipotecas año tras año, también aumente moderadamente, como se puede ver en el siguiente gráfico.

capital concedido hipotecas anuales

El capital concedido de hipotecas está estable desde 2012 y aunque la tendencia general tanto del número de hipotecas como de su importe medio se mantiene positiva, la contratación de hipotecas todavía está lejos de los máximos de 2007, año en el que se registraron 927.866  hipotecas sobre vivienda en España (frente a las 348.234 de 2018).

Datos de distribución

Compraventa de viviendas

compraventa de viviendas por comunidad autónoma

Como se observa en el gráfico, la distribución del número de compraventas es muy heterogénea por comunidades. Mientras Andalucía (1.122.733), Comunidad Valenciana (832.518), Cataluña (797.715) y Madrid (751.646) registran en total más del 60% de las transacciones, otras comunidades como es el caso de La Rioja (48.437), Navarra (72.762) y Cantabria (81.619) se sitúan muy por debajo de la media.

Número de hipotecas constituidas y el capital concedido

Como era de esperar, las 4 comunidades con mayor número de hipotecas y con mayor capital concedido coinciden con las que registran más transacciones de compraventa. No obstante, la Comunidad Valenciana, siendo la segunda en el ranking del número de compraventas, se sitúa la cuarta en cuanto a número e importe de operaciones de financiación formalizadas para adquirir viviendas.

hipotecas constituidas por comunidad
capital concedido de hipotecas por comunidad

Transmisiones según su superficie

La siguiente gráfica muestra la distribución de transmisiones de vivienda registradas en España entre 2007 y 2018, según superficie media de la vivienda. En ese periodo, en torno al 44% de las viviendas vendidas en España tenían una superficie media entre 60 y 100 metros cuadrados, seguida de las viviendas de más de 100 metros, que supusieron un 35%.

Por lo que se concluye que la vivienda tipo en España está por encima de los 60 metros cuadrados.

transmisiones por superficie

Préstamos según finalidad de estos

Del total de préstamos concedidos en los últimos 12 años, más del 54% eran destinados a la adquisición de vivienda habitual, lo que es un claro reflejo de que las hipotecas sobre primera vivienda son un porcentaje muy alto de las deudas de las personas.

Préstamos según finalidad

Precio por metro cuadrado

En mayo de 2019 el precio del metro cuadrado en España se sitúa en 1.712 €, lo que supone una subida del 1,1% frente a febrero de este mismo año. Y del 5,8% con respecto al mes de mayo del año anterior, lo que confirma la tendencia a un incremento moderado ya observada en períodos anteriores.

Precio por metro cuadrado en España

Como se puede ver en la gráfica, el máximo histórico del precio por metro cuadrado se alcanzó en diciembre de 2007 situándose en 2.283 €, mientras que el mínimo fue en enero del año 2001 por valor de 933 €.

Tomando datos desde 2001 hasta 2018, el cálculo del precio medio por metro cuadrado se sitúa en 1.610 €/m2.

Durante este periodo el comportamiento de los precios entre regiones ha sido muy desigual y en el año 2018 se han marcado todavía más las diferencias, con la Comunidad de Madrid y Cataluña liderando las subidas, con incrementos interanuales que oscilan entre el 19,5% de Madrid y el 10% de Cataluña. Estos incrementos contrastan con el comportamiento bastante más moderado de gran parte del país y con los números rojos que siguen registrando algunas regiones.

En conclusión, el precio por metro cuadrado continúa el camino ascendente iniciado en 2015, creciendo de manera discreta en la mayoría de los casos.

Comparativa de Resultados

Como se puede observar en los siguientes gráficos, el paro se encuentra a niveles de 2008 mientras que el PIB se equipara a datos obtenidos en 2012. También se observa que en general, el ciclo de la tasa de paro cuadra con el PIB, de la misma manera que ambos lo hacen con la evolución de compraventas de viviendas en España.

Tomando datos desde el año 2002, en los años en los que el paro se situaba en torno al 8% (2007-2008) se registran los mejores valores de producto interior bruto.

Por contra, al alcanzar el paro su tasa más alta de los últimos 17 años (26% en 2013-2014) el PIB va bajando hasta situarse en 1,2 B de dólares en 2015, año en el que el paro empieza a descender notablemente al tiempo que el PIB se recupera.

La misma tendencia sigue el número de compraventas registradas en España, como se ha analizado anteriormente, que situándose a niveles de 2008 y tras experimentar una bajada hasta 2013, ha empezado a recuperarse moderadamente desde entonces.

Como se ha adelantado, esta mejoría se experimenta fundamentalmente en la vivienda usada, lo que puede ser debido tanto a la escasez de viviendas nuevas como al hecho de que resulte más asequible la vivienda de segunda mano. Esta menor dificultad ante la compra es importante, dado que a pesar de la caída del paro, la precariedad laboral se mantiene por un alto porcentaje de trabajos temporales y sueldos mayoritariamente bajos.

Datos del paro

Datos del paro

Ver Gráfica de datos del paro

Datos del PIB

Datos del PIB

Ver gráfica del PIB

El FMI (Fondo Monetario Internacional) prevé que la tasa de paro podría quedarse estancada en torno al 14%. Sin embargo, solo rebaja una décima el crecimiento de la economía española para 2019 (hasta el 2,1%).

Con ese crecimiento, aún por encima de los pronósticos para la media de la eurozona, se podría intuir que el desempleo seguiría bajando. Sin embargo, el FMI considera que después de 6 años reduciéndose el desempleo, ya casi se ha tocado suelo y la mejora se detendrá.

Estas previsiones contrastan con la del Banco de España, ya que mientras que el FMI sitúa la tasa del paro hasta 2024 como mínimo en 13,8%, el Banco de España prevé que el paro descenderá hasta el 12,3% en 2021. (Previsión del BE de tasa de paro con estimaciones de crecimiento muy similares a las del FMI).

El FMI respalda su postura fundamentalmente con 2 razones. Por un lado, la institución prevé un incremento de la tasa de participación y al haber un porcentaje mayor de la población en el mercado laboral, aún creándose empleo, la tasa de paro permanecerá estancada. Por otro lado, el Fondo considera que España ya se encuentra en niveles estructurales de paro, puesto que está por debajo de su tasa natural de desempleo. Y una vez el paro se encuentra por debajo de esa media histórica, la creación de empleo tiende a ralentizarse.

No obstante, a pesar de que para el FMI no bajará el paro, la economía española no incurrirá en mayores  desequilibrios externos y gracias a los excedentes de las empresas continuará en un 1,5% del PIB.

Euribor

Datos del Euribor

Ver gráfica del euribor

El Euribor ha caído en dos meses consecutivos. En abril se sitúo en el -0,112% frente al -0,109% del mes anterior cayendo 0,003 puntos, mientras que en mayo se sitúa en -0,134% por lo que la caída intermensual ha sido mayor (0,022 puntos).

En valores acumulados también ha experimentado una bajada, ya que comenzó 2019 en el -0,116% con lo que, en lo que va de año, acumula un descenso de 0,018 puntos.

A pesar de ello, se prevé que el Euribor pueda terminar el año 2019 en positivo, aunque todo dependerá de la evolución de la economía europea y de las decisiones del BCE.

Por primera vez en la historia, el Euribor se adentró en terreno negativo en febrero de 2016 ante la política ultraexpansiva del BCE para reforzar la recuperación en la zona euro, por lo que ya lleva más de dos años instalado por debajo del 0%.

En septiembre de 2018 cambió la tendencia en cuanto a revisiones anuales, ya que fue la primera vez desde 2012 en la que los hipotecados tendrán que asumir un encarecimiento de su cuota.

Se prevé un posible aumento de los tipos de interés, sin embargo, existe una opinión generalizada de que, esa posible subida sea moderada y se pueda absorber sin problemas, gracias al incremento de las rentas

Conclusiones

Aunque la subida del número total de compraventas y el precio por metro cuadrado pueden recordar a la época del boom, ambos siguen por debajo de los máximos de aquellos años y se puede decir que los números se encuentran en valores sanos.

Los niveles actuales de compraventa están dentro de la normalidad dado que, como se muestra en este estudio, están asociados a la actividad del país y la mejoría de algunos de los principales indicadores.

Todo ello, unido al control de la financiación y a la estabilización hacia la que se prevé que tienda el mercado, aleja la posibilidad de que se desate una nueva burbuja inmobiliaria.

Si bien es cierto que el porcentaje de deuda en vivienda sigue siendo alto, el hecho de que el nivel de crédito esté controlado hace que no estemos ante una efervescencia económica que pueda explotar.

Todo apunta hacia un crecimiento sostenible que posibilite un buen y correcto funcionamiento del mercado inmobiliario en España

Fuentes

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