¿Existe el alquiler con opción a compra?

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

Más del 90% de los jóvenes españoles desea adquirir un piso o una casa en propiedad. Sin embargo la  precariedad e inestabilidad del mercado laboral, el aumento del precio de la vivienda y la dificultad para acceder a hipotecas hace que muchos descarten la compra y sigan viviendo de alquiler.

Debido a esta situación, cada vez más persona recurren a una tercera alternativa: el alquiler con opción a compra, una modalidad de acceso a la vivienda poco habitual en España pero que adquiere fuerza en los últimos tiempos. 

Precisamente, por no ser ni una compra ni un alquiler, el contrato de alquiler con opción a compra tiene unas características específicas. La principal es que está compuesto por dos subcontratos: uno de alquiler y uno de compra. Este documento de carácter mixto actúa como precontrato de la compra y en él quedan reflejados tanto la mensualidad que el inquilino debe pagar como el tiempo de alquiler o el precio final del inmueble, al que se le descontará el importe pagado durante el periodo de arrendamiento.

Pero, ¿qué otras cuestiones contempla este contrato? ¿Es necesario solicitar un crédito para firmarlo? ¿Existe un periodo concreto para ejercitar la opción a compra? ¿Es posible renunciar a ella?

Muchos de nuestros clientes se interesan por la disponibilidad de pisos alquiler con opción a compra en nuestra inmobiliaria. Por eso en este artículo hemos querido responder a algunas de las preguntas más habituales sobre este tipo de transacciones inmobiliarias. 

Preguntas y respuestas sobre el alquiler con opción a compra 

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Un alquiler con opción a compra nos permite vivir de alquiler mientras pagamos nuestra futura casa. Básicamente, se trata de un contrato que incluye dos subcontratos: uno de alquiler y otro que estipula todos los aspectos vinculados con la opción a compra (plazos para ejercerla, precio de venta, porcentaje de descuento al materializar la compra, etc.). 

Pasado el tiempo del primer contrato, el inquilino tiene derecho a comprar la casa y a que se le descuente del precio final una parte del alquiler pagado durante los meses  de arrendamiento.

Puesto que durante el periodo inicial este contrato funciona como un alquiler normal, no es necesario pedir un crédito hipotecario para poder firmarlo, aunque el propietario puede requerir algún tipo de aval de cara a la futura compraventa. De hecho los inquilinos de una vivienda con opción a compra suelen pagar un alquiler más elevado precisamente como garantía de la ejecución de su opción de compra.

¿Qué aspectos debe reflejar el contrato de alquiler con opción a compra? 

Los contratos de alquiler con opción a compra no están regulados como tal, aunque pueden suscribirse dentro del artículo 14 del Reglamento Hipotecario. También aparecen mencionados en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como consecuencia, su aplicación es una manifestación de un pacto privado entre dos partes

En cualquier caso, en un contrato de alquiler con opción a compra debe quedar claro que es voluntad del propietario vender la vivienda, cuáles son las cuotas de alquiler, cuál es el precio final del inmueble, cuánto tiempo dura la opción a compra, o qué porcentaje del alquiler se descontará en el momento de la venta. También puede reflejarse si el futuro comprador tiene que aportar algún aval o prima al firmar el contrato. 

¿Cuándo y cómo se ejecuta la compra?

Para ejercitar la opción a compra en este tipo de contratos basta con notificar dicha voluntad y hacerla efectiva, ante un notario, en los plazos marcados en el contrato. En ese momento se realizará un acta notarial y se pondrá en marcha la compraventa pactada por ambas partes. 

¿Se puede perder la opción a compra? 

Los contratos de alquiler con opción a compra pueden tener la duración que ambas partes acuerden, aunque lo habitual es que sea entre dos y cinco años. Si pasado ese tiempo el inquilino desea prorrogar el contrato de alquiler, puede hacerlo si el propietario lo desea, aunque perderá su opción a compra. Si ambas partes lo desean puede suscribir otro contrato en las condiciones que consideren oportunas. 

Otro motivo por el que un inquilino puede perder este derecho, que conlleva la no remuneración del dinero porcentual del alquiler o del aval entregado, es retrasarse en el pago del alquiler más de dos meses. 

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra a nivel fiscal? 

Tanto el alquiler como la prima inicial por la opción a compra (en caso de existir), debe declararse y el inquilino puede deducirlo del IRPF. Si en el contrato sólo se establece un precio y un plazo, el propietario debe declararlo. Cuando se realice el pago final de la compra el propietario tendrá que declarar esta ganancia patrimonial. 

¿Para quién está recomendado el alquiler con opción a compra? 

Actualmente los jóvenes se independizan más tarde y su primera opción es vivir de alquiler, ya que los bajos salarios dificultan ahorrar dinero para dar la entrada de una vivienda o para pedir una hipoteca

Pese a no ser una opción muy habitual, el alquiler con opción a compra se recomienda a personas que quieren tener una casa en propiedad. De esta forma pueden convertir las mensualidades de su alquiler en una inversión y tener una opción de compra más flexible en el futuro. 

Ventajas y desventajas de las casas en alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra tiene algunas ventajas e inconvenientes que debes conocer previamente.

Gracias a esta fórmula los gastos de alquiler se convierten en una inversión. En este sentido, la opción es interesante para personas con sueldos medios que no podrían adquirir una vivienda de otra forma. Además, y al contrario que ocurre con las hipotecas, en los pisos de alquiler con opción a compra el precio final de la vivienda es cada vez más bajo, ya que estaremos pagando parte del mismo en la cuota de alquiler. 

Por otra parte, con un contrato de alquiler con opción a compra tenemos prioridad para adquirir la propiedad en la que vivimos. De hecho, mientras el contrato esté vigente, el propietario no puede vender el inmueble a un tercero. Vender un edificio con inquilinos no es tan fácil.

Puesto que el precio final de la vivienda se negocia en la firma del contrato, éste se mantendrá mientras dure la opción a compra e independientemente de las tendencias del mercado. Esta ventaja puede convertirse en un arma de doble filo, ya que cualquiera de las partes puede salir ganando o perdiendo en el momento de la compraventa. 

Por último, alquilar con opción a compra también puede ser ventajoso para el propietario, quien  recibe una renta mensual por arrendamiento. Sin embargo, si llegado el momento de hacer efectiva la compra el inquilino decide no aceptar, deberá adaptar el precio de la vivienda a la situación actual del mercado, con la pérdida de dinero que eso pueda suponer. 
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