Los gastos deducibles de una segunda vivienda

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Cuando adquirimos una vivienda valoramos todos los gastos asociados a su compraventa, entre los que se incluyen, además de la hipoteca, los impuestos y trámites a realizar en la notaría y en el Registro de la Propiedad. Por supuesto, también tendremos que hacer frente a otros gastos como facturas, impuestos de basuras, gastos de comunidad o el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).  

Lo que muchas personas no saben es que, algunas veces, estos pagos también pueden aportarnos algunas ventajas a nivel fiscal. Esto es lo que se conocen como “gastos deducibles”,  es decir, gastos que se restan del ingreso bruto de una persona para calcular el beneficio a efectos de impuestos. Dicho de una manera más sencilla, y sobre todo práctica, los gastos deducibles permiten restar una pequeña cantidad de lo que corresponde pagar a Hacienda tras realizar nuestra Declaración de la Renta. 

Como ya sabes, en Deplace somos expertos en el sector inmobiliario y prestamos servicios de asesoría a nuestros clientes. Muchos de ellos nos preguntan, precisamente, qué tipo de gastos de la vivienda son deducibles en su Declaración de la Renta anual. Pero, ¿podemos deducir los mismos gastos en las viviendas habituales que en las segundas residencias? ¿Existen limitaciones? ¿Cómo podemos ahorrar y cuáles son los gastos deducibles de una segunda vivienda? 

¿Qué son los gastos deducibles?

De forma genérica, se consideran gastos deducibles aquellos necesarios e imprescindibles para el desempeño de una actividad profesional o empresarial. Por ejemplo, para autónomos y empresas, serán gastos deducibles los consumos de explotación, sueldos y salarios de empleados, arrendamientos y alquileres de locales y oficinas, tributos e impuestos, servicios profesionales independientes o amortizaciones. 

Para que un gasto sea deducible en la declaración de la renta de un autónomo o un profesional, debe cumplir los siguientes requisitos: 

  • Que sea necesario para desarrollar la actividad profesional.
  • Que esté correctamente justificado, con la factura completa correspondiente.
  • Que esté debidamente contabilizado en el registro de cuentas del profesional.
  • Que se haya realizado en el periodo impositivo del que se trate.
  • Que tenga su origen en elementos patrimoniales propiedad del contribuyente y relacionados con sus actividades económicas.
  • Que sea fehaciente (es decir, demostrable).
  • Que cumpla con el principio de causalidad

¿Cómo tributa la residencia habitual en la Declaración de la Renta?

Otro aspecto importante antes de especificar cuáles son los gastos deducibles de una segunda vivienda es saber cómo tributa nuestra residencia habitual a efectos fiscales.

Para empezar, la vivienda habitual siempre debe estar incluida en la declaración anual del IRPF, aunque no genere ninguna renta y que, por este motivo, no haya que pagar un impuesto asociado. Esta es la primera diferencia entre la residencia habitual y una segunda vivienda a nivel tributario: en el segundo caso, siempre tendremos que pagar dicho impuesto. También tendremos que pagar si somos arrendadores o si queremos venderla.

Actualmente, los contribuyentes que adquirieron su vivienda antes de 2013 también pueden beneficiarse de un deducción de un 15% de las cuotas de su hipoteca anuales en su Declaración de la Renta, con un máximo de 9.040 euros por ejercicio.

¿Cómo tributa una segunda vivienda? 

A la hora de explicar cómo tributa y cuáles son los gastos deducibles de una segunda vivienda, aunque siempre tendremos que pagar, habrá que tener en cuenta diferentes aspectos. El más importante es si la segunda vivienda está alquilada y genera beneficios, o si la utilizamos para disfrute personal y, por tanto, no genera ninguna renta. 

Si la segunda residencia no está alquilada, tributa en la base general del IRPF por imputación de rentas. Por tanto, el contribuyente/propietario deberá pagar un impuesto sobre el 1,1% del valor catastral del inmueble (un 2% si el valor del catastral no se ha revisitado en la última década). 

En el caso de obtener un beneficio (renta) de una segunda residencia porque está alquilada de manera continua, la propiedad tributa como rendimiento de capital inmobiliario y debe incluirse en la base general del IRPF en la Declaración de estos ingresos. Los gastos deducibles de la segunda residencia corresponden al 60% del rendimiento neto de los mismos.

Cuando una segunda residencia se destina a alquiler turístico, tributa en el IRPF según los días que esté alquilada. En este caso el propietario no puede acogerse a la reducción del 60% y deberá pagar igualmente el IVA, aunque podrá desgravarse otros gastos.  La imputación será proporcional al número de días que el inmueble no haya estado alquilado. 

Por último, y de manera esporádica, la Ley de IRPF también prevé una reducción adicional del 30% para aquellos casos en los que el arrendador de su segunda residencia obtenga un rendimiento de la propiedad notoriamente irregular o generado durante un periodo superior a dos años.

Gastos deducibles de una segunda vivienda: algunos ejemplos 

Declarar una segunda residencia o una residencia vacacional en la Renta es, como acabamos de explicar, una obligación fiscal, aunque hay gastos que puedes desgravarte del IRPF. Estos gastos deducibles de la segunda vivienda son: 

  • Si alquilas la segunda residencia, podrás deducirte la hipoteca, los gastos de Comunidad o los derivados de reformas
  • Si alquilas la segunda residencia a jóvenes de entre 18 y los 30 años con un salario superior al IPREM, podrás deducirte, en algunos casos, el 100% del importe neto obtenido de su alquiler.
  • Si al aplicar el valor catastral en tu segunda residencia no llegas a los 1.000 € como ingreso único anual, no tendrás obligación de declarar
  • Si la segunda residencia es una herencia o una cesión familiar sin coste, el inmueble pasa a tributar directamente por la vía de imputación de rentas inmobiliarias, a la que hemos hecho alusión anteriormente.

Teniendo esto en cuenta, los gastos deducibles de una segunda vivienda más habituales cuando está alquilada son: 

  • Intereses de préstamos o créditos solicitados con el fin de adquirir el inmueble o mejorar el estado del piso o casa.
  • Gastos de conservación y reparación para mantener el buen uso el inmueble (pintado, arreglo de instalaciones, etc.). No se considerarán gastos deducibles de la segunda vivienda aquellos derivados de obras de ampliación o mejora. 
  • Tributos y recargos no estatales (por ejemplo, gastos de comunidad) siempre que no tengan carácter sancionador. 
  • Cantidades devengadas por terceros y relacionadas con el mantenimiento del buen estado del inmueble (administradores, vigilancia privada, servicio de portería, jardinería, etc.)
  • Gastos de formalización del arrendamiento (por ejemplo, contratar un asesor).
  • Importe de las primas de seguros como responsabilidad, incendio, robo, rotura de cristales, etc.
  • Cantidades destinadas a servicios de suministro como luz, agua o gas.
  • Cantidades destinadas a la amortización del inmueble, siempre que no excedan anualmente el resultado de aplicar el 3% sobre el mayor valor catastral.

Comprar una vivienda vacacional es un sueño para muchas personas que desean disfrutar de un espacio de descanso en la montaña, en la playa o, simplemente, en una localidad fuera de su residencia habitual. Sin embargo, cumplir este sueño también puede suponer un «quebradero de cabeza» a la hora de hacer la Declaración de la Renta. 
En la web de la Agencia Tributaria puedes obtener más información sobre los gastos deducibles asociados a una segunda vivienda. Y, si lo deseas, también puedes consultarnos. ¡En Deplace somos tu inmobiliaria online de confianza!

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