Hipoteca 100 por 100: Conceptos que debes saber

hipoteca 100 por 100

Como ya sabes, en el mercado hay diferentes tipos de hipotecas, con condiciones muy dispares.  Sin embargo, las primeras cosas que tenemos que valorar si queremos comprar una casa o un piso no es el tipo de interés o las ventajas que cada entidad nos ofrece.  Antes, tendremos que saber cuál es el importe máximo que el banco podrá prestarnos, ya que esto nos dirá cuánto dinero podemos invertir en nuestra futura casa. 

¿Cuánto dinero me concederá el banco para comprar una casa? 

Como norma general, las hipotecas de los bancos conceden un máximo del 80% del precio de la vivienda. Esto quiere decir que, para realizar la compraventa, tendremos que disponer de unos ahorros equivalentes a un 20% del valor de tasación de la misma.

Un ejemplo práctico: si queremos comprar un piso o una casa valorada en 150.000 euros, el banco nos concederá como mucho 120.000 euros (80%), por lo que tendremos que contar, como mínimo, con 30.000 euros para cubrir el 100% del valor de la hipoteca. Si, además, tenemos que asumir otros gastos (apertura, tasación, escrituras, intermediarios, notaría, etc), este importe puede ascender hasta los 40.000 euros.

Aunque una hipoteca puede cubrir hasta el 80% del valor de una vivienda, en algunos casos este importe es menor. Para calcular el máximo concedido en una hipoteca, los bancos tienen en cuenta estos aspectos:

  • Tasación del inmueble (para comprobar que el valor de mercado se aproxima al importe de compraventa).
  • Destino de la hipoteca. Las condiciones de la hipoteca cambian en función de si el inmueble se destinará a vivienda habitual, a segunda residencia o a otros usos. 
  • Precio de compraventa pactado entre vendedor y cliente.
  • Capacidad de pago del cliente (diferencia entre los ingresos/gastos y capacidad de endeudamiento).

Antes de solicitar una hipoteca, los bancos recomiendan establecer nuestro propio presupuesto máximo. Para ello, debemos calcular cuáles son nuestros ingresos netos anuales y dividirlos entre 12 meses. El 35% de la cifra que obtengamos será el dinero que debemos marcarnos como límite mensual para la hipoteca, una cifra con la que tendremos muchas más probabilidades de que nuestra entidad bancaria nos conceda una hipoteca, siempre que tengamos un pequeño colchón económico. 

La pregunta es: ¿qué pasa si no tengo ahorros? ¿Existe alguna hipoteca que conceda el total del valor de la vivienda?

Aunque casi ninguna entidad se ofrece abiertamente a financiar el 100% de la compra de una casa o de un piso, existen hipotecas 100 por 100. El problema es que conseguirlas no siempre es fácil.

Qué son las Hipotecas 100 por 100

Las hipotecas financiadas al 100% son préstamos hipotecarios que cubren el valor de compraventa de una vivienda en su totalidad.

Este tipo de hipotecas están pensadas para personas que no tienen suficientes ahorros para acceder a otro tipo hipoteca y se caracterizan por: 

  • Por ser operaciones más arriesgadas, tienen intereses y plazos de amortización más altos, puesto que se supone que el cliente tardará más en devolver el préstamo.
  • Únicamente se destinan a la compra de una primera vivienda.
  • Es necesario contratar varios productos con la entidad bancaria (domiciliación de nómina, planes de pensiones, seguros, etc.).
  • La tasación hipotecaria suele estar pagada porque algunos bancos solo conceden hipotecas 100 por 100 para la compra de pisos o casas de su propiedad.

Riesgos de las hipotecas financiadas al 100 por 100

Conseguir el 100 por 100 de hipoteca no es fácil, ya que los bancos asumen un riesgo mayor. 

Para empezar, las hipotecas que ofrecen el 100% de financiación son las que más riesgo de morosidad acumulan, pues su titular se endeuda más.  Además, La Ley 2/1981 prohíbe la titulización de hipotecas de más del 80% como fórmula de los bancos para protegerse, por lo que, en caso de impago, serán estos quienes asuman toda la deuda. 

Por otra parte, si hay un embargo, el valor del inmueble podría llegar a ser inferior al importe de la hipoteca. De ser así, es posible que el titular pierda su casa y, pese a ello, tenga que pagar una parte de la deuda con el banco.

Cómo conseguir el 100 por 100 de hipoteca

Los bancos negocian este tipo de hipotecas en los siguientes supuestos: 

1. El precio de venta está por debajo del valor de tasación

Puesto que la mayoría de los bancos ofrecen el 80% de financiación de la hipoteca, si el valor de tasación es mucho más elevado que el precio de venta, el porcentaje de dinero concedido cubrirá el importe de la compraventa casi con todas las garantías. 

Por ejemplo, si vamos a comprar un piso por 150.000 euros, pero su valor de tasación es de 200.000 euros, el banco puede concedernos hasta 160.000 euros. Incluso es posible que vea la operación como una buena oportunidad de inversión porque, en caso de impago, podría vender el inmueble por un precio más alto del préstamo concedido

2. La vivienda que queremos comprar es propiedad del banco

Muchos bancos únicamente conceden hipotecas al 100 por 100 para la adquisición de viviendas que son de su propiedad con el objetivo de hacer estos productos más atractivos para sus clientes. Aun así, no todos los préstamos para financiar la compra de pisos de bancos son hipotecas al 100 por 100, ya que también dependerá del perfil del contratante. 

3. Nuestro perfil financiero es solvente

Conseguir hipotecas del 100% es posible siempre que tengamos un perfil solvente para convencer al banco. 

Las entidades bancarias ofrecen mejores ofertas de financiación a clientes con muchos ahorros, con trabajos fijos e ingresos elevados. Esto significa que si contamos con una alta estabilidad financiera y laboral y no tenemos deudas ni aparecemos en el registro de morosos, tenemos más posibilidades de negociar el 100% de financiación de nuestra hipoteca sin avales o garantías extra. 

4. La hipoteca es gestionada por un intermediario o un bróker inmobiliario 

Ambas figuras tienen contactos en los bancos y pueden guiar al cliente cuando solicita el préstamo, simplificar las gestiones y asesorarle sobre cómo conseguir el 100 por 100 de hipoteca. 

Los servicios de un intermediario o un bróker oscilan entre el 1% y el 5% del capital conseguido en la hipoteca, por lo que debes calcular si será una inversión rentable o no. 

5. Presentamos una doble garantía hipotecaria

Esto quiere decir, básicamente, que pedimos un doble préstamo: el banco presta el 80% del valor de la vivienda y el 20% restante queda cubierto con una hipoteca sobre un segundo inmueble que ya es de nuestra propiedad (o de un avalista). En caso de impago, el banco ejecuta el cobro únicamente sobre un porcentaje de la segunda hipoteca y no en el total de dicha propiedad.

Actualmente, algunas entidades como el Bankinter, CaixaBank, Liberbank o ING ofrecen hipotecas al 100 por 100 para la adquisición de pisos de su propiedad, mientras que Banco Santander o Abanca conceden un máximo del 90% para este tipo de operaciones. 

En nuestro blog encontrarás artículos interesantes sobre hipotecas o sobre el sector inmobiliario. Si quieres más información o si estás pensando en comprar una casa y buscas asesoramiento, contacta con Deplace.

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