Hipotecas durante la COVID: ¿qué puedes hacer?

Cómo son las hipotecas con la COVID

La crisis sanitaria provocada por la COVID-19 ha tenido consecuencias sociales y financieras inmediatas, y ha puesto los diferentes mercados en el punto de mira: el miedo por un posible desplome es una realidad, y un cambio en las perspectivas puede alterar seriamente los ritmos de crecimiento económico y las inversiones en los diferente sectores.

Uno de los sectores que ha vivido (y que vive) esta situación con mayor incertidumbre es el inmobiliario, ya que todas las crisis económicas afectan, no solo al precio, sino también a la oferta y a la demanda de viviendas.

Esta situación también ha generado muchas preguntas en torno a las hipotecas, tanto por parte de aquellas personas que tienen un crédito hipotecario y que han perdido parte de sus ingresos debido a despidos o ERTES, como por parte de quienes estaban pendientes de la concesión de una hipoteca para comprar un piso o una casa, y ahora tienen miedo de que el banco cambie los requisitos para concederles su préstamo.

En Deplace somos expertos en servicios inmobiliarios y asesoramos a nuestros clientes para encontrar una casa acorde a sus necesidades con la mejor financiación. En este artículo, intentaremos explicar cómo es la situación de las hipotecas tras el coronavirus en España y qué opciones ofrecen tanto el gobierno como los bancos a las personas más afectadas por la COVID.

¿Qué es la moratoria de hipotecas por el coronavirus?

Una de las primeras medidas aprobadas por el Gobierno de España tras la declaración del Estado de Alarma fue la concesión de una moratoria en el pago de las hipotecas para aquellas personas que han visto reducidos sus ingresos debido a la crisis sanitaria del coronavirus.

La decisión se puso en práctica el pasado 19 de marzo. A partir de esta fecha, las personas con una hipoteca y que cumplieran ciertos requisitos podían solicitar, en un plazo de 15 días, la suspensión del pago de sus cuotas hipotecarias.

En el Consejo de Ministros del pasado 7 de julio, el Ejecutivo aprobó la extensión del plazo para solicitar la moratoria en hipotecas por la COVID hasta el próximo 30 de septiembre.

Esta moratoria del Gobierno, con una duración inicial de tres meses, puede ser ampliada por las entidades bancarias que forman la CECA y la AEB por un plazo máximo de 12 meses, y aplicarse tanto sobre hipotecas como sobre préstamos personales.

Pero, ¿cómo afecta esto a las hipotecas?

Básicamente, una moratoria es la posibilidad de aplazar las mensualidades de la hipoteca durante un período de tiempo determinado. Mientras dura la moratoria, el préstamo está congelado y los intereses no aumentan. Tampoco tendrás que contratar nuevos productos vinculados, aunque la entidad puede reservarse pequeños cambios en los seguros previamente contratados con el fin de garantizar que el cliente pague su deuda.

¿Quién puede solicitar la moratoria de las hipotecas por el coronavirus impulsada por el Gobierno?

En nuestro país, la concesión de moratorias en las hipotecas por la COVID-19 impulsada por el Gobierno está dirigida tanto a autónomos como a trabajadores por cuenta ajena, y puede solicitarse en los siguientes casos:

  • Pago de hipotecas sobre la vivienda habitual.
  • Pago de hipotecas de locales, oficinas, etc. donde el profesional autónomo desarrolla su actividad económica.
  • Pago de hipotecas sobre viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y en las cuales el deudor hipotecario ha dejado de percibir la renta.

Los requisitos para solicitar este aplazamiento de las cuotas de la hipoteca son:

  • Haber pasado a estar en situación de desempleo.
  • Haber presentado el cese de actividad profesional (en el caso de los autónomos).
  • Que los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar no superen, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).
  • Que la cuota hipotecaria suponga más del 35% de los ingresos netos percibidos por la unidad familiar.
  • Que se haya producido una “alteración significativa” de las circunstancias económicas de la unidad familiar derivada, de manera directa, de la crisis del coronavirus.

En todos los casos, para solicitar la moratoria deben presentarse los siguientes documentos en el banco

  • Certificado de prestaciones.
  • Certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria de cese de actividad.
  • Libro de familia y certificados de empadronamiento de las personas que actualmente residen en la vivienda.
  • Nota simple del Registro de la Propiedad, escrituras de la hipoteca y contrato de compraventa de la vivienda.

¿Y qué ocurre con la moratoria de los bancos?

En principio, los bancos no han establecido unos requisitos concretos para poder solicitar la moratoria de hipotecas por el coronavirus, siendo las entidades las encargadas de negociar las condiciones directamente con cada uno de sus clientes.

En cualquier caso, la moratoria de hipotecas por la COVID de los bancos permite acceder a esta ayuda a quienes no cumplen los parámetros indicados por el Gobierno

Además, no se trata de medidas excluyentes. Es decir, una persona puede solicitar la moratoria del Gobierno durante tres meses y, pasado ese tiempo, acordar con su banco un aplazamiento adicional de su hipoteca.

¿Tengo otras opciones para aplazar mi hipoteca?

Si una persona no cumple las condiciones necesarias para solicitar la moratoria de hipotecas por el coronavirus del Gobierno o de su banco, tiene dos alternativas para aplazar sus cuotas

La carencia hipotecaria o periodo de carencia de un préstamo hipotecario es un tiempo durante el cual se reduce el importe de las cuotas mensuales de la hipoteca. Esta reducción puede ser de una parte de la hipoteca (intereses o capital) o  del total de la cuota hipotecaria, y puede durar varios meses e incluso años. 

El problema de esta alternativa es que este «respiro» no es gratuito y tiene algunos inconvenientes.

Por otra parte, para reducir las cuotas mensuales de tu hipoteca puedes ampliar el plazo de amortización, aunque en este caso aumentarán los intereses a pagar. Además, debes hacer una novación hipotecaria, es decir, un cambio de condiciones de tu contrato hipotecario, con los gastos que esto puede suponer (costes de notario y registro, además de una comisión de novación en función del importe pendiente de amortización).

Los efectos del coronavirus en las hipotecas son evidentes, aunque todavía es pronto para hacer un análisis objetivo de la situación o vaticinar lo que ocurrirá en los próximos meses. 

Por una parte, es posible que, en este clima de incertidumbre, los bancos endurezcan sus requisitos para la concesión de hipotecas a corto plazo para evitar sufrir impagos en el futuro. Esto se traducirá en menos concesiones de hipotecas para comprar viviendas o en aplicación de intereses mayores a las mismas.

También es probable que los bancos apuesten por las hipotecas a tipo fijo, ya que, de esta manera, evitarán el desplome de los intereses si el Euríbor se mantiene en valores negativos.
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