¿Cómo puedo hacer una hipoteca sin vinculaciones?

hipotecas sin vinculaciones

Las vinculaciones (también llamadas productos combinados) consisten en contratar con el banco algunos de sus productos financieros o servicios adicionales para optar a unas mejores condiciones en nuestra hipoteca.

Antes de la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, algunas de estas vinculaciones eran obligatorias y, por tanto, necesarias para obtener la financiación para comprar una casa

Sin embargo, actualmente las vinculaciones como antes las entendíamos están prohibidas. Esto quiere decir que los bancos no pueden obligarnos a comprar sus productos vinculados, aunque pueden bonificar nuestra hipoteca en caso de hacerlo.  

Tanto las vinculaciones como los productos combinados son mecanismos que utilizan los bancos para vender sus productos a cambio de pequeñas rebajas en nuestras cuotas. Dicho de una forma muy coloquial, funcionan de manera similar a los suplementos que nos cobran las aerolíneas «low cost» más allá del billete propiamente dicho con el fin de ofrecernos un servicio más completo (exceso equipaje, speedy boarding o embarque preferente, elección de asientos, etc.).

Tipos de vinculaciones hipotecarias: ¿cuáles pueden ser interesantes?

Cuando solicitamos una hipoteca, nuestra entidad bancaria puede ofrecernos diferentes tipos de vinculaciones. Las más habituales son: 

  • Domiciliar ingresos (por ejemplo, de nuestra nómina o pensión). 
  • Domiciliar recibos de suministros (de luz, de agua, de Internet, etc.). 
  • Aportaciones a productos de inversión o a planes de pensiones. 
  • Contratación de seguros del hogar, de vida o de vehículos. 
  • Realizar un mínimo de compras mensuales con la tarjeta de la entidad.

Contratar algunas de estas vinculaciones puede parecernos interesante más allá de la bonificación que podamos obtener con ello. 

Por ejemplo, los seguros de protección de pagos cubren eventualidades como despidos improcedentes o bajas laborales por enfermedad grave que nos impidan hacer frente a las cuotas hipotecarias de manera temporal. 

Sin embargo, otras vinculaciones pueden ser menos convenientes. Por ejemplo, si tenemos una aseguradora de confianza que nos ofrece una póliza atractiva, cambiarla a nuestro banco puede suponer un aumento con el que perdamos dinero. Lo mismo ocurre cuando las vinculaciones consisten en la contratación de planes de pensiones, planes de inversión con comisiones o los préstamos preconcedidos, productos a los que quizá no vamos a obtener la rentabilidad prevista. 

Hipotecas sin productos vinculados o con productos vinculados: ¿cuál es la mejor opción para mí? 

Ventajas y desventajas de las hipotecas con vinculaciones 

Las hipotecas con vinculaciones ofrecen rebajas en los tipos de interés y bonificaciones en el pago de comisiones. Además, contratar diferentes seguros o productos financieros con el mismo banco con el que tenemos la hipoteca puede ser cómodo, ya que podemos gestionar nuestros gastos y nuestra economía de manera global.

Por otra parte, las vinculaciones solamente son beneficiosas si las mantienes en el tiempo, ya que, si no las cumples en algún momento, perderás las bonificaciones y tus cuotas hipotecarias aumentarán. 

Además, la contratación de algunos de estos productos puede hacer que, cuando termines de pagar tu hipoteca, hayas pagado mucho más dinero.

Por eso, antes de aceptar cualquier vinculación ofrecida por el banco, conviene analizar si las condiciones son parecidas a las que te puede ofrecer el banco sin ella, ya que la idea al adquirir este compromiso es ahorrar dinero y no lo contrario. 

Ventajas y desventajas de las hipotecas sin vinculaciones 

La principal ventaja de las hipotecas sin vinculaciones es que no estarás atado a la entidad bancaria más allá de tu cuota hipotecaria, por lo que puedes plantearte cambiar de banco cuando encuentres intereses más bajos o condiciones más competitivas ahorrando dinero. 

Además, si no contratas otros productos con la entidad bancaria, pagarás únicamente tu hipoteca, sin asumir más gastos. 

Respecto a los inconvenientes de las hipotecas sin productos vinculados, el más importante es que la tasa de interés y las comisiones que debes pagar en tu hipoteca serán «estándar», sin ningún tipo de reducción. 

Requisitos para contratar hipotecas sin productos vinculados

Para adquirir una hipoteca sin vinculaciones no existen unos requisitos específicos. El único requisito que el banco te puede solicitar es abrir una cuenta bancaria para llevar a cabo el pago del préstamo hipotecario. 

Sin embargo, puesto que estas tienen un tipo de interés más alto,  es recomendable: 

  • Tener ingresos recurrentes y suficientes para cubrir la deuda que hemos asumido. 
  • Tener un dinero ahorradp e ingresos netos antes de firmar la hipoteca.
  • No figurar en una lista de morosos (ASNEF o RAI). 

Algunos de los aspectos que debes tener en cuenta antes de firmar una hipoteca sin vinculaciones son: 

  1. Diferencial. Es un tipo de interés que se añade al tipo de referencia. Está relacionado con Euríbor y, cuando esté aumenta, las cuotas se encarecen. Esto es especialmente interesante en las hipotecas variables sin vinculaciones.
  1. Comisiones. Las hipotecas sin vinculaciones suelen tener comisiones elevadas. Valora cada una de ellas y confirma si podrás modificarlas en el futuro o cómo pueden afectar a tu hipoteca. 
  1. Valor del importe solicitado. No todas las entidades financieras aportan el mismo valor cuando nos conceden una hipoteca. La mayoría  ofrecen un 80% del valor, mientras que nosotros debemos asumir inicialmente el 20% restante del valor de la propiedad, además de algunos gastos conforme al Real Decreto 716/2009. Algunas hipotecas sin vinculaciones pueden aportar un 70% de este valor, lo que implica que, para solicitarlas, tendremos que tener más ahorros previos. 

¿Es posible negociar las vinculaciones de la hipoteca directamente con el banco?

Sí. Aunque los bancos tienen valores estándar respecto a tipos de interés y vinculaciones, podemos intentar negociar con ellos según nuestro perfil financiero

De hecho, la principal condición para negociar a nuestro favor al contratar hipotecas fijas sin vinculaciones o hipotecas variables sin vinculaciones es nuestra solvencia económica

Los productos y los servicios vinculados a las hipotecas son diversos porque, aunque existen unos estándares, cada entidad oferta su propio catálogo de productos combinados. 

La clave para negociar es disponer de información sobre lo que ofrece la competencia. Además, conviene revisar al detalle el precontrato de la hipoteca, especialmente el apartado dedicado a los tipos de interés, donde encontraremos datos que nos ayudarán a calcular la rebaja real en nuestras cuotas que supone contratar productos vinculados como seguros, domiciliaciones, etc. 

Las mejores hipotecas sin vinculaciones de 2021

En Deplace somos expertos en el sector inmobiliario, y asesoramos a nuestros clientes sobre todo lo concerniente a la compra de su vivienda, incluida la búsqueda de una financiación más ventajosa. 

Algunas de las mejores hipotecas sin vinculaciones que pueden interesarte son: 

  • Hipoteca variable sin vinculación Pibank. Sin comisiones. Financiación de hasta el 90% del valor de la vivienda, con un máximo de 35 años de amortización. TAE 2,07%. TIN 1,95%. Euríbor + 0,95%.
  • Hipoteca variable sin vinculación Coinc. Sin comisiones. Financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda, con un plazo máximo de devolución de 30 años. TAE 2,12%. TIN 1,89%. Euríbor + 0,99%. 
  • Hipoteca variable sin vinculación Bankia. Solo es necesario abrir una cuenta en Bankia. Financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda, con un plazo máximo de devolución de 30 años. TAE 2,30%. TIN 1,99%. Euríbor + 2,39%. 
  • Hipoteca fija sin vinculación Coinc. Sin comisiones. Financiación de hasta el 80% del valor de la vivienda, con un plazo máximo de devolución de 30 años. TAE 1,75 %. TIN 1,50%.

Hipoteca fija sin vinculación MyInvestor. Sin comisiones. Financiación hasta el 70% del valor de tasación o del valor de compra del inmueble. Condiciones: ingresos superiores a 4.000 €. TAE 1,78%. TIN 1,59%.

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