IRPF por la venta de una vivienda: ¿Tengo que pagarlo?

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La compraventa de una vivienda implica muchos gastos, además de su precio. Por eso, antes de cerrar la operación, conviene que sepas cuáles son tus obligaciones tributarias, qué impuestos debes pagar y cuánto te cobrará Hacienda por esta transacción.

Los impuestos a pagar por comprar una casa suponen entre un 10% y un 20% del coste neto del inmueble. Los gastos fiscales aparejados a esta compra comienzan con el pago de dos impuestos: el IVA y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Ambos dependen del tipo de vivienda adquirida.

Por ejemplo, los pisos y casas de obra nueva, están grabados con un IVA reducido del 10%, mientras que las viviendas de protección oficial tienen un tipo superreducido del 4%.

Por otra parte, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) debe abonarse únicamente en la compra de viviendas de segunda mano y, por ser un impuesto gestionado por cada Comunidad Autónoma, el porcentaje a pagar depende de cada gobierno regional.

Otro impuesto asociado a la compra de una casa es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IAD, un tributo que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos, y cuyo porcentaje varía entre el 0,1% y el 1%. 

Esto, en caso de comprar. Pero, ¿qué impuestos debo pagar si vendo una vivienda de mi propiedad?

¿Qué impuestos se pagan por la venta de una casa?

  • Plusvalía Municipal

El primer gasto que debes asumir cuando vendes una casa es la llamada Plusvalía Municipal. Este impuesto no tiene nada que ver con el precio de venta del inmueble: se establece por un porcentaje del valor catastral de la propiedad.

El plazo para pagar este tributo es de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de las escrituras, y deberás incluir la ganancia o pérdida patrimonial que supone la compraventa en tu Declaración de la Renta.

  • IRPF

El IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es un impuesto obligatorio para las personas con residencia habitual en España.

De carácter anual, el IRPF es el resultado de todos los rendimientos relacionados con actividades económicas obtenidas por una persona durante un año natural completo.

El IRPF es un impuesto de carácter progresivo. Esto quiere decir que, cuantos más ingresos tengas, mayor será el importe a pagar. De hecho, en función de tu situación económica y/o familiar, el resultado puede ser nulo, y no tendrás que pagar nada. 

¿Por qué tengo que pagar IRPF por la venta de una vivienda?

Cuando vendemos una casa o un piso, realizamos una transacción económica que debe aparecer reflejada en nuestra Declaración de la Renta, tanto si supone ganancias como si supone pérdidas económicas para nosotros.

¿Cómo se calcula este importe? Básicamente, debes restar, al precio por el que has vendido la vivienda, el importe por el que la habías comprado en su momento, los impuestos derivados de la compra y que asume el comprador (IVA, IAD, etc.) y el valor de las posibles reformas o mejoras que hayas realizado.

Además, para calcular el IRPF a pagar, al importe de la venta también se le restan los gastos derivados de la transmisión de la propiedad. Estos gastos pueden ser impuestos municipales o comisiones de agencias inmobiliarias.

La cifra total obtenida de esta operación es la cantidad que Hacienda define como «ganancia patrimonial», y sirve para calcular el IRPF a pagar por la venta del inmueble, siendo: 

  • Del 19% para ganancias de 0 a 6.000 €.
  • Del 21% para ganancias de entre 6.000 € y 50.000 €.
  • Del 23% para ganancias superiores a 50.000 €.

¿En qué casos no es necesario pagar el IRPF?

A veces, la compraventa de una vivienda está libre de impuestos. Esto quiere decir que no tendrás que pagar IRPF por esta operación. Esta excedencia afecta solo a las viviendas habituales y únicamente en los siguientes supuestos:

  • Reinversión en la vivienda habitual. Es decir, si utilizamos el total de las ganancias obtenidas por la venta de un piso para comprar una nueva vivienda habitual. En este caso, tanto los beneficios de la venta como los gastos derivados de reformas o mejoras estarán libres de impuestos.
  • Dación de pago. También están exentas de pagar el IRPF por la venta de un inmueble las personas que utilicen la ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de su vivienda para satisfacer su deuda con el banco (por ejemplo, para cubrir una hipoteca).
  • Personas mayores de 65 años y personas dependientes. Estos colectivos están libres de tributar por la venta de su vivienda habitual. Si eres mayor de 65 años y vendes una segunda residencia para generar con ella una renta vitalicia, tampoco tendrás que pagar el IRPF de esta operación.

¿Tengo que pagar IRPF por la venta de una vivienda heredada?

Si quieres vender el piso heredado de un familiar, debes incluir la operación en tu Declaración de la Renta anual y, por lo tanto, tendrás que tributar el IRPF correspondiente. Aunque, en este caso, únicamente pagarás si has obtenido una ganancia patrimonial con la venta.

¿Cómo se calcula el IRPF por la venta de una vivienda heredada? En este caso, se utilizan tres elementos como referencia: 

  • La fecha de incorporación del inmueble a tu patrimonio.
  • El valor de adquisición.
  • El valor de transmisión.

La fecha de incorporación de un inmueble heredado al patrimonio puede ser confusa. De manera general, y una vez aceptada la herencia, se utiliza como fecha de referencia de la transmisión de la propiedad el momento del fallecimiento del familiar. Por tanto, el dato que debes utilizar será la fecha de defunción del anterior propietario.

Respecto al valor de la adquisición, equivale al valor de tasación de la vivienda que, a su vez, es el valor que aparece en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Eso sí, antes de calcular el IRPF a pagar, debes tener en cuenta todos los gastos que tuviste que asumir para hacerte con la titularidad de la casa (cambio de nombre en las escrituras, notario, si compraste una parte a un familiar, etc.). 

Por último, el valor de transmisión es el precio por el que hemos vendido la vivienda heredada. Para calcular el IRPF a pagar, a este importe se le pueden restar todos aquellos gastos en los que hayas incurrido para cerrar la venta, incluidos gastos de mediación, tasación, agencias inmobiliarias, etc.

Respecto a los porcentajes aplicables, son los mismos que para la venta de cualquier otro inmueble, es decir: 

  • Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
  • Ganancias en más de 50.000 euros: 23%

¿Las donaciones también tributan en el IRPF?

Si en lugar de vender tu casa optas por donarla, ambas partes (beneficiario y donante) deben pagar los impuestos correspondientes: el primero tiene que declarar la propiedad en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el segundo debe pagar en el IRPF correspondiente a la supuesta ganancia que haya obtenido con esta operación.

Cada compraventa inmobiliaria es diferente y depende de diferentes variables. Por eso, para calcular el IRPF por la venta de una vivienda, conviene consultar con un experto que analice tu caso concreto. 

Si estás pensando en vender tu casa, llámanos. Desde Deplace te asesoraremos durante todo el proceso y encontraremos un comprador para tu propiedad.

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