Licencia de primera ocupación: TODO lo que DEBES saber

Para qué sirve una licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación es el documento que certifica que una vivienda ha sido construida o reformada según los aspectos técnicos expuestos en un proyecto de ejecución aprobado previamente. Esto quiere decir, básicamente, que la vivienda cumple con todos los requisitos de salubridad y seguridad para su uso residencial.

Pese a su similitud sintáctica y funcional, la licencia de primera ocupación no debe confundirse con la cédula de habitabilidad, un justificante que pueden pedirnos cuando damos de alta suministros básicos (como la luz, el agua o el gas) y cuyo objetivo es confirmar que una vivienda es habitable. Aun así, y debido a su semejanza, en algunas Comunidades Autónomas ambos documentos (cédula y licencia) se han unificado.

¿Para qué sirve la licencia de primera ocupación?

El principal objeto de la licencia de primera ocupación es legalizar una construcción para su uso residencial. Puesto que este documento es expedido por una administración pública (normalmente, un Ayuntamiento) tiene carácter oficial y sirve como garantía de que la obra o reforma en cuestión ha sido ejecutada conforme a unas condiciones concretas. 

También certifica que todas actividades relacionadas con la construcción o la modificación de la vivienda están terminadas, y que se ajustan a criterios urbanísticos, ambientales y de seguridad.

A efectos prácticos, la licencia de primera construcción es fundamental para escriturar una vivienda o para pedir una hipoteca. En este sentido, este certificado sirve como garantía para cualquier persona que compra un inmueble. Es más, en los juzgados y tribunales de nuestro país se han declarado nulas algunas compraventas de inmuebles precisamente porque carecen de esta licencia y, por tanto, no pueden inscribirse como viviendas.

Por último, las compañías de agua, luz, gas o telecomunicaciones pueden solicitarnos la licencia de primera ocupación (en algunos lugares la cédula de habitabilidad) para darnos de alta en sus servicios.

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¿Cuándo hay que solicitar este tipo de licencia?

La licencia de primera ocupación es obligatoria en todos los edificios y viviendas de nueva construcción.

También es necesaria cuando hacemos una reforma integral o cuando ponemos en marcha obras que cambian sustancialmente la configuración, alteran el uso o modifican la intensidad de un edificio. Esto es lo que ocurre, por ejemplo, al solicitar una licencia de primera ocupación para viviendas antiguas cuando hemos realizado una ampliación o rehabilitación en ellas.

De la misma forma, si vas a convertir una vivienda en una oficina o si quieres construir una vivienda en un antiguo local comercial, debes tener esta licencia para corroborar su cambio a efectos legales y urbanísticos.

Actualmente, y según nuestra legislación, la licencia de primera ocupación debe solicitarse en estos supuestos:

  • Si vas a construir tu casa y vas a vivir en ella por primera vez.
  • Si has realizado una reforma en tu vivienda que ha dado lugar a una ampliación o a una nueva división del espacio.
  • Si has modificado el uso de un piso, casa o edificio para convertirlo en una oficina o un local de uso comercial, o viceversa.

¿Cómo y dónde se tramita este documento? ¿Cuánto tiempo tardan en dar la licencia de primera ocupación? ¿Cuál es su precio?

La gestión y concesión de una licencia de primera ocupación para viviendas antiguas o nuevas es competencia de los Ayuntamientos, quienes establece sus condiciones, trámites o precio. Podrás solicitar este documento tanto si eres promotor como si eres el propietario de la vivienda.

Respecto a cómo obtener licencia de primera ocupación, el primer paso es que entregues en el Ayuntamiento los siguiente documentos:

  • Formulario o solicitud de licencia de primera ocupación.
  • Justificante de pago de tasas.
  • Certificado de finalización de obra.
  • Planos de final de obra o memoria de modificaciones en (caso de rehabilitaciones).
  • Calificación del inmueble (obligatorio en viviendas de protección oficial-VPO).
  • Certificados de instalaciones y suministros eléctricos, telecomunicaciones o agua (necesario tanto en las licencias de primera ocupación de viviendas antiguas como para realizar cambios de uso de un inmueble).

Con estos informes, los técnicos municipales comprobarán que la construcción se ajusta al proyecto técnico y que está dentro de la legislación vigente. Si existe algún error o deficiencia, se abrirá un plazo para subsanarlo. Después, el propio Ayuntamiento continuará con la tramitación correspondiente.

Respecto a cuánto tiempo tardarán en darnos la licencia de primera ocupación, debemos decir que, a priori, el proceso de verificación de datos e informes no es complejo. El problema es que no hay un plazo concreto para solicitar este permiso. Además, la validación dependerá de la carga del trabajo de los técnicos y de los protocolos del propio Ayuntamiento.

Nuestro consejo es solicitar la licencia de primera ocupación una vez esté finalizada la obra porque, de esta forma, podrás entregar toda la documentación sin problemas. .

Si todo está correcto, lo normal es que en un máximo de tres meses tengas una respuesta. Si en ese tiempo no recibes la notificación, tu solicitud ha podido desestimarse por silencio administrativo, y te recomendamos informarte para saber qué ha ocurrido y tomar las medidas oportunas.

Por otra parte, la licencia de primera ocupación no tiene un precio estándar. El importe puede establecerse en función de los metros cuadrados o del tipo de construcción, y ronda los 900 € (aunque depende de cada caso).

Licencia de primera ocupación para viviendas turísticas: por qué es necesaria

Muchas personas se preguntan si deben solicitar o tener una licencia de primera ocupación para convertir un piso o una casa en un alojamiento turístico o vacacional. La respuesta es que sí, y a continuación te explicamos los motivos.

El primero es evidente: el cambio de uso. Además, una licencia de primera ocupación confirma que un inmueble cumple con los requisitos de habitabilidad, así que tanto este documento como la declaración responsable de inicio de actividad son necesarias para conseguir la licencia turística, sin la cual no podrás dar de alta tu alojamiento de manera legal.

Por otra parte, solo con la licencia turística tus inquilinos tienen garantizado que el lugar en el que van a hospedarse es apto para su uso y que cumple con la normativa vigente.

Para finalizar, si quieres dar un uso turístico a una vivienda, posiblemente tendrás que hacer obras o reformas de acondicionamiento que pueden exigir la solicitud de este documento o de uno similar (cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación).
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