Preguntas y respuestas sobre la plusvalía municipal en Barcelona

¿Estás pensando vender un piso en Barcelona o vas a recibir una herencia inmobiliaria? ✓ Resolvemos tus dudas sobre la plusvalía municipal en Barcelona.

La plusvalía es uno de los impuestos que debemos asumir cuando vendemos una casa o cuando heredamos o recibimos una vivienda como donación. 

Este impuesto está relacionado con el incremento de valor de los terrenos urbanos donde se ubica una propiedad, y lo gestionan directamente los Ayuntamientos. Esto quiere decir que no es lo mismo pagar la plusvalía municipal en Barcelona, que hacerlo en Valencia, en Sevilla o en Madrid. 

Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Barcelona 

La plusvalía es un impuesto que genera muchas dudas. Estas son algunas de las más habituales: 

1. ¿Quién tiene que pagar la plusvalía municipal?

Depende de cada situación. 

En caso de una compraventa, el pago de la plusvalía municipal le corresponde al vendedor, con una excepción: si este no reside en España, es responsabilidad del comprador liquidar dicho impuesto. 

En caso de donaciones o herencias, el abono de la plusvalía le corresponde a quienes tomen posesión del inmueble.

2. ¿Es obligatorio pagar la plusvalía municipal en Barcelona? ¿Hay alguna excepción? 

La plusvalía es un impuesto obligatorio en caso de compraventa, donación o herencia, al igual que lo son otros impuestos de naturaleza urbana como el IBI o el IRPF. 

La principal diferencia es que, en el caso de plusvalía, hablamos de un impuesto que no tiene que ver sólo con el valor actual de un piso o una casa, sino que se le supone un carácter retroactivo: lo que se hace es revalorizar un bien inmueble desde el momento en el que se adquirió hasta que pasa a otros propietarios.

Pero ¿qué sucede si este inmueble, en lugar de aumentar su valor con los años, lo ha perdido? ¿Qué ocurre si perdemos dinero con la venta? ¿También tenemos que pagar este impuesto? 

Según dos sentencias del Tribunal Constitucional de 2017 y 2019, los Ayuntamientos no deben exigir la liquidación de la plusvalía municipal en caso de compraventa si, al transmitir una propiedad, el vendedor no obtiene ninguna ganancia o si la ganancia obtenida es menor a la liquidación exigida. 

Por otra parte, el 9 de diciembre de 2020 el Tribunal Constitucional anuló otra liquidación del impuesto de plusvalía municipal porque la ganancia obtenida en una compraventa era igual al valor del dicho impuesto.  

Además, según estas sentencias, a la hora de determinar la ganancia o la pérdida obtenida de la compraventa de un inmueble se pueden incluir gastos administrativos o de gestión, entre ellos, Notaría, Registro de la Propiedad e incluso los honorarios de la agencia inmobiliaria, etc.

Así pues, existen dos supuestos en los que no tendrás que pagar la plusvalía municipal: 

  • Si no has obtenido una ganancia económica real con la venta del inmueble (es decir, el precio de venta es inferior al precio por el cual la vivienda se compró en su día).
  • Si el importe que tienes que pagar en concepto de Plusvalía Municipal es igual o superior a la ganancia económica que has obtenido con la operación. 

Por otra parte, el Ayuntamiento de Barcelona dispone de una bonificación para aminorar la cuantía final de la plusvalía municipal en caso de herencia. 

3. ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Para calcular la plusvalía municipal se tienen en cuenta tres variables: 

Tiempo de posesión del inmueble

Es decir, el tiempo que ha pasado entre la última fecha de adquisición de la vivienda y la fecha de transmisión de la misma. 

Por ejemplo, si compraste una vivienda en 2003 y la vendes en 2021, el tiempo de posesión del inmueble es de 18 años. 

Valor catastral 

El valor catastral es el precio que la administración fija para cada inmueble en función de una serie de parámetros objetivos. Esta cantidad sirve para establecer la cuantía de diferentes impuestos municipales, entre ellos el IBI o la plusvalía municipal.

Para saber cuál es el valor catastral de una vivienda solo tienes que comprobar el último recibo de pago del IBI o solicitar la información en la sede electrónica del catastro de tu municipio.

Tipo de gravamen

Aquí es donde entran en juego los diferentes Ayuntamientos, que pueden aplicar un porcentaje u otro para este impuesto, con un máximo del 30%. 

4. ¿Qué datos necesito para calcular la plusvalía municipal en Barcelona?

Base imponible 

La base imponible del impuesto de plusvalía municipal en Barcelona se calcula multiplicando el valor catastral del inmueble por el coeficiente de incremento del valor de la propiedad. Este último se establece en función del tiempo de posesión de la misma. 

En teoría, cuánto más años hayan transcurrido desde la compra, menor será el porcentaje a aplicar, aunque si la compraventa se ha realizado en un periodo igual o inferior a un año, el incremento es porcentualmente mucho más elevado (si ha transcurrido un mes, será del 0,3%, pero si ha transcurrido un año, será del 4%). 

Para calcular la plusvalía municipal en Barcelona puedes tener como referencia estos datos: 

  • Entre 1 y 5 años:  3,70%
  • Entre 5 y 10 años: 3,50%
  • Entre 10 y 15 años: 3,10%
  • Entre 15 y 20 años: 2,80%

Así pues, si hemos tenido una vivienda en propiedad en Barcelona durante 18 años, tendremos que aplicar un 2,8%. 

2,8% x 18 años: 50,4%. Este será el coeficiente de valor.

Para calcular la base imponible, tendremos que multiplicar este coeficiente por el valor catastral de la propiedad

Por ejemplo, si la vivienda en cuestión está valorada en 150.000 €, la base imponible para la plusvalía municipal en Barcelona es el 50,4% de 150.000 €, es decir, 75.600 €.

Cuota tributaria

La cuota tributaria es el importe final que deberás pagar por el impuesto de plusvalía municipal, y se calcula aplicando, a la base que acabamos de calcular, el tipo impositivo marcado por cada ayuntamiento. 

En Barcelona, el tipo impositivo para la plusvalía municipal es invariable y corresponde al 30%. Por lo tanto, si la base imponible es 75.600 €, la cuota tributaria serán 22.806 €.

5. ¿Qué es la bonificación por herencia?

En el caso de Barcelona, existe la posibilidad de solicitar una bonificación de la plusvalía municipal en caso de herencias. 

De esta forma, si la vivienda a transmitir es la vivienda habitual de la persona fallecida, su cónyuge, ascendientes o descendientes pueden solicitar una bonificación del 95% de este impuesto, lo que quiere decir que solo pagarán el 5%. 

El único requisito es que el heredero/s mantenga la vivienda recibida en propiedad al menos durante tres años y el plazo para solicitar esta bonificación es de seis meses (prorrogables a otros seis) desde la fecha de defunción del causante. 

Si se ha solicitado la bonificación, pero no se cumplen los requisitos establecidos, se tendrá que pagar la bonificación recibida más los intereses de demora correspondientes.

6. ¿Por qué es importante calcular la plusvalía municipal en Barcelona?

Conocer qué es y cómo calcular la plusvalía municipal en Barcelona es muy importante cuando queremos vender una vivienda en esta ciudad, ya que solo así podemos saber cuánto dinero ganaremos realmente por la transacción y qué porcentaje tendremos que destinar a pagar a los impuestos municipales.

Si tienes dudas, contacta con nosotros. Te asesoraremos durante todo el proceso de venta de tu vivienda. 

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