¿Cómo se calcula la plusvalía de un piso en Madrid?

Cómo se calcula la plusvalía de un piso en Madrid

La venta de un bien inmueble puede ser una de las mayores transacciones comerciales que realicen las familias españolas a lo largo de su vida.

En este sentido, el particular que vende piso en Madrid tienen dudas sobre los detalles del proceso y, sobre todo, de las obligaciones tributarias que genera la venta, ya que en cada Comunidad Autónoma pueden variar. Entre ellas, la plusvalía.

Desde Deplace te contamos todo lo que necesitas saber para saber cómo se calcula la plusvalía de un piso en Madrid. Un impuesto que, como vendedor deberás abonar a tu Ayuntamiento.

¿Cuál es la base imponible de la plusvalía?

La base imponible de la plusvalía municipal la conforma el aumento en el valor de los terrenos urbanos, evaluado en el momento del pago y experimentado a lo largo de hasta veinte años como período máximo.

El valor de los terrenos en el momento del devengo, el valor catastral, será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

¿Qué se tiene en cuenta para calcular la plusvalía?

Valor catastral de suelo y el año catastral

Es importante tener presente que el valor a tener en cuenta es el valor catastral al momento de venta y no al precio de compraventa.

El valor catastral lo podemos encontrar en el recibo del IBI o en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario.

Años de adquisición de la vivienda

El número de años que han transcurrido desde que adquirimos el inmueble. Se deben demostrar las fecha de transmisión y de adquisición del bien.

Ordenanza fiscal

La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que está ubicado el inmueble.

En la ordenanza debemos identificar dos cosas:

  • El coeficiente de incremento.
  • El tipo impositivo.

Ambos valores varían de acuerdo al número de años que posea la propiedad del inmueble.

¿Cómo se calcula la plusvalía de un piso en Madrid?

La base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por:

  • El porcentaje de incremento anual que establece la ordenanza fiscal (coeficiente de incremento).
  • El resultado por el número de años que tienes la vivienda. Esto en años completos, sin añadir fracciones, hasta un lapso máximo de 20 años.

La cuota tributaria se establece multiplicando la base imponible por el tipo impositivo. El tipo impositivo por norma nunca podrá superar el 30%.

La ordenanza fiscal reguladora del municipio establece los valores tanto del tipo impositivo como del coeficiente de incremento.

Además, el porcentaje de incremento anual tiene unos límites que han sido establecidos por la Ley de Haciendas Locales, según los tramos de número de años de posesión:

  • Hasta cinco años: 3,7.
  • Hasta 10 años: 3,5.
  • Hasta 15 años: 3,2.
  • Hasta 20 años: el límite establecido es 3.

Si deseas saber cómo calcular la plusvalía de un piso en Madrid para entender cuánto deberás pagar por este impuesto, puedes consultar un simulador de cálculo de plusvalía en la página del ayuntamiento de Madrid.

¿Por qué varía la cuota tributaria entre Comunidades Autónomas?

Los fundamentos legales de la plusvalía municipal son dos:

  • El primero es la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que se aplica a todo el territorio español.
  • El segundo lo constituyen las ordenanzas municipales propias de cada Ayuntamiento. Atendiendo esta razón es que, dependiendo de dónde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la transmisión, variará la plusvalía. En Madrid, la Ordenanza Fiscal Reguladora del IIVTNU está plasmada en el BOCM número 310 de 30 de diciembre de 2014.

¿Por qué ha sido objetado la plusvalía?

Recientemente, ha sido determinado que la base imponible que arroja el cálculo matemático empleado por los ayuntamientos no es correcto. El cálculo solo tiene en cuenta el último valor catastral disponible. Lo que resulta que el pago no corresponde a la ganancia o pérdida obtenida por la transmisión de la propiedad.

El error declarado ha logrado el pronunciamiento de distintos Tribunales Superiores de Justicia y Juzgados de lo contencioso administrativo, quienes concuerdan que el mal cálculo ha impuesto un cobro indebido a los contribuyentes.

¿En qué estado se encuentra la rectificación de este tributo en Madrid?

Tras las dos sentencias del Tribunal Constitucional y el Tribunal Supremo, quienes declararon nulas las plusvalías de viviendas en los casos en que no se hubiera producido incremento patrimonial, el Consistorio de Madrid ha acumulado un total de 1.558 recursos para la rectificación del pago de este tributo, pidiendo la devolución de las plusvalías mal liquidadas.  Esto contando el lapso entre junio de 2017 hasta junio de 2018.

El 9 de julio del 2018, el Tribunal Supremo concretaba la sentencia del Constitucional de 2017 en la que se declaraban inconstitucionales y nulos los artículos que permitían a los municipios el cobro de las plusvalías, en los casos en que exigen la tributación habiendo inexistencia de incrementos de valor.

Mientras muchos municipios en España han optado por suspender este cobro tras las sentencias publicadas, Madrid continúa cobrando la plusvalía aunque no se produzca un incremento patrimonial en la venta del inmueble. Siendo uno de los cinco ayuntamientos que lo sigue haciendo.

Si estás decidido a vender, y tienes dudas sobre cómo calcular la plusvalía de un piso en Madrid y cómo procurar la devolución del tributo, en Deplace te asesoramos y te ayudamos con todos los trámites que necesites. ¡Contacta con nosotros para ponerte en manos de los mejores expertos!

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