¿Puedo vender mi casa si me la han embargado?

¿Se puede vender una casa embargada?

Un embargo es la retención, por orden judicial, de un bien perteneciente a una persona para asegurar la satisfacción de una deuda, el pago de unas costas judiciales, o el pago de la responsabilidad derivada de un delito.

En el caso de las viviendas embargadas, normalmente la acción se produce porque el propietario de la vivienda no ha cubierto con las cuotas de su hipoteca y, como consecuencia, el banco procede a tomar medidas para recuperar el dinero invertido al concederle dicho préstamo.

Ante esta situación, muchas personas se preguntan cuestiones como las que exponemos a continuación:

  • ¿Puedo vender mi piso embargado?
  • ¿Es posible realizar esta operación para obtener capital con el que solventar la deuda con el banco?
  • ¿Se puede vender una casa embargada en cualquier momento, o hay que realizar algún trámite especial?

La respuesta genérica es que sí, que se puede vender una casa embargada sin ningún problema. Sin embargo, también es cierto que en estos casos hay que seguir unos pasos concretos.

Desde Deplace respondemos a algunas de las preguntas habituales relacionadas con la venta de pisos y casas embargadas.

¿Cuánto tiempo tarda en hacerse efectivo el embargo de una casa?

Antes de resolver si puedo vender mi piso embargado hay que tener en cuenta que el embargo de una casa no es algo inmediato. Más bien se trata de un proceso largo que puede durar varios años. Los procesos de embargo están regulados por el Artículo 131 de la Ley General Tributaria y en el Artículo 112 del Reglamento General de Recaudación.

Cuando el banco detecta, por ejemplo, que un cliente no puede asumir las cuotas mensuales de su hipoteca, se procede a realizar una «novación de hipoteca», una especie de prórroga de cinco meses para que pueda reunir el dinero. Si pasado ese tiempo éste no cumple con los pagos se procede a presentar una demanda judicial de embargo que se inscribe en el Registro de la Propiedad con las cargas que tiene el inmueble.

Este embargo estará inscrito durante 4 años. Para eliminarlo se debe pagar la cantidad de pendiente de pago con el objetivo de cancelar el préstamo hipotecario y que el banco, que es la entidad que lo solicitó, lo cancele y deje el inmueble registrado como «libre» de cargas.

La ley española establece que la anotación de embargo dura 4 años y es prorrogable a otros 4 años más a petición del propietario. Si en este tiempo no se cubre la deuda, la propiedad será finalmente subastada.

Aún así, el inmueble no es lo primero que se embarga a alguien con deudas. Antes se procede a la congelación del dinero en cuentas corrientes, créditos, títulos o valores, joyas y obras de arte o rentas de dinero.

¿Tiene limitaciones vender un piso embargado? ¿Perderé dinero con la operación?

Ahora que sé que si puedo vender mi piso embargado hay que valorar que al hacerlo no se obtendrán los mismos beneficios económicos que si la vivienda no tuviera deudas. El motivo es que el precio de venta del piso depende del dinero pendiente de amortizar en la hipoteca, así que no podrás negociar un margen excesivamente beneficioso para ti.

Dicho de otra forma, al precio de venta final deberás restarle lo que le debes al banco. A estos gastos también debes añadirle los derivados de eliminar la anotación de embargo en el Registro de la Propiedad para que esté libre de cargas, aunque existe la posibilidad de negociar este aspecto directamente con el futuro comprador.

Aún así, y aunque la operación no sea tan ventajosa como deseamos, vender una casa embargada y poder cubrir deuda pendiente con el banco siempre es un alivio.

¿Es posible negociar con el futuro comprador para agilizar la venta de la vivienda embargada?

Que un piso embargado tenga cargas pendientes puede dificultar su venta porque, aunque una anotación de embargo sobre el inmueble no supone problema alguno a nivel legal ni jurídico, el nuevo propietario debe adquirir su propia hipoteca para la compra y, si debe asumir también las cargas del inmueble, su inversión aumentará considerablemente.  

En estos casos es habitual negociar con el futuro propietario para vender el piso embargado lo más rápido posible. Una opción es rebajar el precio de la venta a cambio de que el comprador asuma las deudas del piso y la hipoteca como suyas. Para realizar esta negociación hay que solicitar al banco un permiso para realizar la subrogación hipotecaria y que ésta pase a convertirse en una deuda del nuevo comprador.  

¿Debe saber el comprador las deudas de la casa que va a comprar?

Por supuesto. Lo habitual es que seamos nosotros, si queremos vender una vivienda embargada, quienes informemos de la situación de manera objetiva. No olvidemos que esta información es pública ya que el embargo debe inscribirse obligatoriamente en el Registro de la Propiedad.

Por otra parte, uno de los requisitos que suele requerir cualquier comprador y que debe presentar en el banco para solicitar su hipoteca es una nota simple de la misma, un documento oficial que permite validar si una propiedad está embargada. En esta nota aparecen otros datos como la descripción del inmueble (tipo, localización, extensión, etc.), los nombres de los propietarios o cualquier tipo de carga que haya sobre la vivienda.

¿Tiene ventajas comprar un piso embargado?

Actualmente muchas entidades bancarias ponen a la venta pisos e inmuebles embargados. De hecho, cada vez son más las personas que solicitan información sobre la compra-venta de casas embargadas.

Por norma general, los bancos ofrecen facilidades en el pago y en la financiación de este tipo de viviendas, ya que desean venderlas.  Esto se traduce en un tipo de interés más reducido, en más bonificaciones, o incluso en la concesión de un porcentaje de la hipoteca mayor, aunque casi nunca superior al 80%.

En todo caso, nuestro consejo es actuar igual que si fueras a adquirir cualquier otra propiedad, dejarse asesorar y comparar antes de comprar. Es cierto que en estos casos el banco puede ofrecerte opciones muy rentables, especialmente en lo que a gastos de tasación y a posibilidades de financiación se refiere, pero aún así siempre conviene negociar. Además, a la hora de comprar una vivienda embargada no solo debemos tener en cuenta únicamente el precio de la misma, sino también los gastos de adquisición totales.

La compra-venta de pisos embargados ha aumentado considerablemente en los últimos años. En Deplace somos expertos en todo tipo de transacciones inmobiliarias, también de pisos embargados. Valoramos tu inmueble inmediatamente, en función de sus características en el registro de la propiedad y de los inmuebles en venta en la zona. También te ayudaremos a negociar con los futuros compradores para que consigas el mejor precio y las mejores condiciones en tu venta.
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