¿Qué debo saber sobre los contratos de arras?

¿Qué es un contrato de arras?
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Si ya has conseguido tu piso ideal y estás a pocos pasos de lograr financiación, seguramente estás cerca de firmar un contrato de arras.

En este artículo, desde Deplace te explicamos todo lo que debes saber el contrato de arras, para que des este paso con la certeza y la tranquilidad de saber el alcance de este compromiso.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato privado, es decir, que se firma entre particulares y/o empresas. En él, las dos partes (vendedor y comprador), pactan un derecho de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Es un acuerdo legal que se esteblece previo al contrato de compraventa. Como se indica, a cambio de la reserva, el comprador desembolsa una cantidad de dinero como señal o arras.

¿Cuáles son los tipos de arras?

Confirmatorias

Cuando se paga parte del precio total. En caso que una de las partes no cumpla con sus obligaciones, la otra puede exigirle el cumplimento forzoso del contrato, o emprender acciones por la resolución con una indemnización por daños y perjuicios.

Penitenciales

En este tipo, el comprador perderá la cantidad adelantada si no realiza la compraventa. Pero además, si es el vendedor quien incumple con sus obligaciones, deberá indemnizar al comprador devolviéndole el doble de la suma de dinero adelantada.

Penales

Proviene de la inclusión de una cláusula penal. En estos casos cualquiera de las partes que proceda al incumplimiento del pacto deberá pagar el importe fijado como cláusula penal. Esto sin detrimento de que además la parte interesada pueda reclamar el cumplimiento del contrato.

¿Qué consecuencias acarrea firmar un contrato de arras?

El tipo de arras más común son las penitenciales. Que como se menciona, implica que el comprador se compromete a finiquitar la compra del inmueble en el plazo y las condiciones pactadas. Sin embargo, el comprador tiene el derecho a renunciar lícitamente de la compraventa, con la consecuencia de que perderá la suma de dinero adelantada.

Para que el comprador pueda desistir de la operación, será imprescindible que el contrato de arras especifique que son penitenciales. Con este objeto, el contrato deberá detallar:

  1. La cantidad a entregar como anticipo en concepto de arras.
  2. Que especifique la posibilidad -para ambas partes-, de desistir de la compraventa.

¿Cómo redactar un contrato de arras?

Es importante que en el momento del compromiso de reserva se deje bien atada la mayor parte de los pasos que se darán después en la compraventa. Si está vendiendo o comprando el piso a través de una inmobiliaria, ésta le proporcionará un contrato de arras modelo. La redacción del contrato de arras deberá ser tal que salvaguarde tus intereses y garantice tus derechos. Así, las especificaciones que deberá contener el contrato de arras incluyen:

Identificación de las partes

Deberá especificarse el nombre y apellidos, estado civil, domicilio y DNI de cada una de las personas interesadas. Si la propiedad es de un matrimonio y el piso en venta es ganancial, deberán firmar los dos. Si hay copropietarios deberán firmar todos en virtud de ser titulares. Si la venta la ejecuta un apoderado, se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.

En el caso de la parte compradora, aunque compre un matrimonio, bastará la firma de uno de los cónyuges. Si la comprarán dos o más personas proindiviso, deberán hacerlo todos los que serán copropietarios.

Identificación del bien

Todos los datos suficientes para identificar perfectamente la vivienda concreta. Si el piso se adquirirá en conjunto con una plaza de garaje o un trastero, deberá hacer mención expresa de los mismos y describirse de la misma forma. También deberá contener la declaración del registro de la propiedad y el estado de las cargas del inmueble. Si hubieran cargas, el contrato de arras deberá recoger explícitamente el pacto a que hayan llegado las partes. El mismo trato debe recibir la declaración de que la vivienda está libre de arrendatarios y otros ocupantes.

Precio y forma de pago

El contrato debe establecer el precio total de la compraventa. En cuanto a la forma de pago, deberá especificar las cantidades que se entregan en concepto de arras, especificando si este anticipo se extiende a cuenta del precio total. El aspecto económico debe estar plasmado con extrema claridad. Es el momento de aclarar que el precio total fijado incluye, si fuera el caso, tanto los honorarios del agente inmobiliario, o de la empresa promotora y el IVA si no aparece debidamente desglosado.

No se puede insistir en demasía en que este contrato de arras debe hacer constar que el anticipo se entrega a cuenta del precio total y, por lo tanto, deberá deducirse del importe total al momento de formalizar la escritura de compraventa.

Plazo para el otorgamiento de la escritura

Es conveniente fijar una fecha concreta para entregar el resto del precio del inmueble. El plazo puede indicarse en meses, días hábiles o días naturales. Es costumbre que el plazo de entrega del resto del precio coincida con la firma de escritura pública y que sea de entre 20 y 40 días.

Distribución de los gastos de compraventa

En caso que el comprador se va a subrogar en una hipoteca o en otra carga del inmueble, deberá indicarse qué parte del precio será entregada al vendedor y cuál retenida por la subrogación.

Gastos

Por supuesto que existe libertad contractual. La Ley recomienda que el comprador se haga cargo de todo menos de la plusvalía municipal y los honorarios del agente inmobiliario.

¿Existen contratos de arras para la compra de una vivienda nueva?

En el caso de que estés adquiriendo una vivienda nueva, no procede la firma del contrato de arras, aunque la promotora si te pedirá cantidades anticipadas a cuenta del precio total.

Es importante conocer que en este caso, el plano del inmueble, la calidad de la construcción que se hayan anunciado, aun siendo anuncios publicitarios hechos por la empresa promotora, tácitamente comprometen a la empresa y constituyen términos contractuales de obligado cumplimiento.

¿Qué documentos necesitas para la elaboración del contrato de arras?

Aunque no es una exigencia, es muy recomendable añadir al contrato los siguientes documentos anexos:

  • El Inventario de bienes muebles que se incluyan en la venta.
  • El reglamento interno de la comunidad de propietarios.
  • El certificado de estar al corriente del IBI.
  • La cédula de habitabilidad.
  • La nota simple del registro de la propiedad.
  • El certificado energético.
  • El certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de los gastos de la comunidad.
  • El plano de situación del inmueble.
  • La copia del cheque bancario, en caso de que se entreguen las arras mediante un cheque.

¿Por qué no utilizar un modelo de contrato gratis que consigues online?

Si bien es verdad que los contrato de arras modelo que se consiguen online son gratuitos, debes tener en cuenta que por algo lo son. Tales modelos de contrato, sirvieron para una operación particular, en unas circunstancias particulares y puede que no se adapten a la situación jurídica específica que es tu caso. Ten en cuenta que la normativa cambia y puedes correr el riesgo de utilizar legislación derogada. En Deplace te garantizamos que el contrato de arras se adapta enteramente a las necesidades particulares de tu caso. Este trámite no es tan trivial como firmar un papel sencillo. Considerando que involucra un desembolso siempre es mejor que recibas asesoría. En Deplace te brindamos asesoría profesional para que des este paso con la seguridad de conocer todos los detalles. ¡Contáctanos!

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