¿Qué son los bienes inmuebles y qué derechos se adquieren con él?

Cómo se reconocen los bienes inmuebles

Al Derecho Inmobiliario le competen los aspectos legales de los bienes que la legislación civil española considera como inmuebles. Los aspectos que regula incluyen el origen y extinción, así como la adquisición, modificación y transmisión de los derechos de propiedad. También incluye sus desmembraciones y los gravámenes de los que sean objeto este tipo de bienes. Por lo tanto, es necesario que entendamos qué es un bien inmueble y cómo se aplican los derechos reales sobre bienes inmuebles.

¿Qué es un bien inmueble?

En primer lugar, debemos entender que los bienes corresponden a las posesiones, propiedades y riquezas que constituyen el patrimonio de cada persona física o natural, o de una empresa o persona jurídica. Esta clasificación tiene su origen en el Derecho Romano. De acuerdo con el artículo 333 del Código Civil, la totalidad de objetos que sean o puedan ser objeto de apropiación (denominados bienes patrimoniales) se consideran como bienes muebles o como bienes inmuebles.

Los bienes inmuebles, también conocidos como bienes raíces, son todos los objetos tangibles que poseen una situación fija en el espacio que impide que sean desplazados sin detrimento de su naturaleza.

Por contraposición, los bienes que puedan ser transportadas de un sitio a otro son bienes muebles. Cabe señalar que el Código Civil adopta un criterio enumerativo y minucioso que, en ocasiones, se aparta del criterio de la movilidad. El artículo 334 del Código Civil enumera una larga lista de bienes y su clasificación.

Así, terrenos, edificios, fincas, garajes, cercas, accesorios, mejoras, caminos, arbustos y árboles (pero no cultivos), alcantarillas, estructuras, sistemas de servicios públicos son bienes raíces. El título de propiedad de bienes raíces normalmente incluye el título de derechos de aire, derechos de minerales y derechos de superficie que se pueden comprar, arrendar, vender o transferir juntos o por separado. Los bienes inmuebles han de estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

Derechos derivados de la propiedad de bienes inmuebles

La posesión de la titularidad de bienes inmuebles garantiza que el propietario disfrute de una serie de derechos, entre los que se encuentran:

  • El disfrute de uso. Puedes ocupar el inmueble utilizándolo como residencia principal o secundaria.
  • El derecho de alquilarlo y obtener unas rentas por este concepto.
  • Derecho a cederlo en donación de manera no lucrativa o de forma temporal a diversas acciones sociales.
  • El propietario le asiste el derecho a emplear el inmueble para el desarrollo de una actividad económica o empresarial.

¿Cómo se clasificación de los bienes inmuebles?

Una vez sabes qué es un bien inmueble, lo adecuado es conocer que la clasificación de los bienes patrimoniales como bien inmueble está contenida en el artículo 334 del Código Civil. En este artículo están catalogados como bienes inmuebles según cuatro criterios: por naturaleza, por incorporación, por destino y por analogía.

Por naturaleza

Derivado del nombre de bienes raíces, el bien inmueble originario y que primero viene recogido en el artículo 334 del Código Civil es el suelo. En el Código Civil se denominan las tierras, y se incluyen en este concepto las minas y las canteras mientras su materia permanezca unida al yacimiento. También se incluye a las aguas vivas o estancadas.

Por incorporación

También son considerados bienes inmuebles otros patrimonios que se incorporan al primero, como son los siguientes:

Construcciones de todo género adheridas al suelo, como pueden ser edificios, caminos y otros.

Crecimientos de árboles, plantas y los frutos que deriven de ellos. Por ejemplo, nuestra jurisprudencia ha considerado bienes inmuebles las naranjas unidas a los árboles.

– Todo lo demás que esté unido a un inmueble de manera fija y que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto. El patrimonio que se incorpora al bien inmueble puede ser el resultado de la mano del hombre o por efecto de la naturaleza. De acuerdo a este apartado, los lavabos, inodoros y bañeras, radiadores y tuberías exteriores al formar parte de un inmueble, pierden su naturaleza particular y pasan a adquirir la consideración jurídica de inmuebles por incorporación.

Por destino

Cualquier bien mueble que está destinado por su propietario al servicio de un bien inmueble. Este caso es importante pues cuenta como parte del bien inmueble a la hora de enajenarlo o embargarlo. Según el artículo 334 del Código Civil, son inmuebles por destino:

Los objetos de uso u ornamentación colocados en edificios por el dueño del inmueble, de tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente. Tal es el caso de estatuas, relieves, pinturas u otros.

– Los instrumentos, máquinas o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio, y que satisfacen las necesidades de la explotación misma. Cabe señalar que la jurisprudencia establece que el pacto de extensión de la hipoteca a los muebles no comprende la maquinaria que se haya incorporado después de la fecha de derecho.

Los criaderos de especies vivas cuando el propietario los haya instalado en el bien inmueble para que de forma permanente, formen parte de él. Tal es el caso de criaderos de animales, aves, abejas, cultivos de peces.

Las tierras y suplementos de cultivo.

Las bienhechurías destinadas al manejo del agua, como pueden ser diques y construcciones que estén destinados por su uso a permanecer instaladas en un punto fijo de un río, o fuente de agua.

Por analogía

Se refiere a las concesiones administrativas de obras públicas, las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Existe jurisprudencia de que se ha considerado como bien inmueble el derecho de luces, de vistas sobre un fundo ajeno, el derecho a instalar carteles en una terraza. Existe jurisprudencia en que también se han considerado bienes inmuebles las concesiones administrativas para el uso del suelo de los cementerios municipales.

¿Cómo se consideran los derechos asociados a un bien inmueble?

Todo lo anteriormente expuesto refiere todo a qué son los bienes inmuebles corpóreos. Existe una consideración independiente que refiere a los bienes inmuebles incorporales. En este se incluyen los derechos y acciones que recaen sobre los bienes inmuebles. Tales son los casos de las servidumbres y las hipotecas, derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles.

No son muchos los contribuyentes que conocen exactamente qué es un bien inmueble y las diferencias que posee con los bienes muebles; una distinción bastante importante a efectos fiscales. Hay bienes que están sujetos a tributación de diferentes impuestos como el IRPF, el Impuesto sobre el Patrimonio o el IBI. A pesar de ello, es importante destacar que esta clasificación puede ser relativa, y que diferentes ramas del Derecho pueden discrepar respecto a qué es considerado un bien muebles y qué es un bien inmueble. Como contribuyentes, debemos estar al tanto de lo dispuesto en la normativa reguladora de cada uno de los impuestos para saber qué consideración se hace en cada caso. En cualquier caso que requieras aclarar tus dudas sobre este y otros temas en materia inmobiliaria en Deplace estamos a tu entera disposición. ¡Contáctanos!

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