¿Qué es la cláusula techo?

Cláusula techo de las hipotecas
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¿Has oído hablar de la cláusula suelo y de la cláusula techo? ¿Conoces lo que ambas implican a la hora de firmar una hipoteca? ¿Son legales o se consideran prácticas abusivas? Si mi banco me exige firmar una cláusula techo, ¿puedo negociar el interés de manera particular? ¿Merece la pena? ¿En qué casos se recomienda hacerlo?

Si estás planteándote comprar una casa o un piso, es fácil que te surjan muchas preguntas y que te intereses por todas tus opciones de financiación y lo que estas implican a corto, medio o largo plazo. Al fin y al cabo, cuando solicitamos una hipoteca es importante que sepamos a qué vamos a comprometernos y qué dice la ley sobre ello.

En Deplace somos expertos en el mercado inmobiliario, y en este artículo te explicamos qué es y en qué consiste uno de los términos que más debate ha generado en los últimos años: la cláusula techo de la hipoteca.

La cláusula suelo para entender la cláusula techo

Antes de hablar de la cláusula techo, hay que explicar otro concepto relacionado y que también ha generado muchos titulares en los últimos años: la cláusula suelo.

Este término se emplea para referirse al llamado «suelo hipotecario» y consiste en aplicar un interés mínimo a las hipotecas variables independientemente de su índice de referencia. 

¿Qué quiere decir esto en la práctica? Básicamente, que tanto antes como durante la crisis, en los conocidos como años del boom inmobiliario, muchas de las hipotecas variables que los bancos concedían estaban ligadas a la firma de un contrato por el que usuario se comprometía a pagar siempre un interés mínimo y que no solía bajar del 3%. De esta forma, cuando el Euríbor (que es el índice de referencia más utilizado en las hipotecas españolas) empezó a caer, muchos hipotecados se encontraron con que debían pagar por su hipoteca unas cuotas mucho más amplias de las que tendrían que pagar según su tipo de referencia.

Evidentemente, las hipotecas variables se concedían en muy buenas condiciones y, al asumir este tipo de interés, el cliente ya sabía (y asumía) que se exponía a las fluctuaciones del mercado en sus cuotas mensuales. El problema es que en muchas ocasiones, y como ha demostrado el tiempo y la justicia, las cláusulas suelo fueron incorporadas con falta de transparencia por parte de los bancos, desde donde no se comunicaba a los clientes sus consecuencias.

Por este motivo, en mayo del año 2013 el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo por considerarlas «abusivas». Desde entonces, cientos de personas han reclamado el dinero pagado por el «suelo hipotecario» según las directrices establecidas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Cláusula techo: qué es, cómo afecta y cuándo se considera  «abusiva» 

En el «lado contrario» de la cláusula suelo estaría la cláusula techo que, por definición , y tal como su nombre indica, implica poner un tope al tipo de interés en las hipotecas variables. Es decir que, en estos casos, el banco y la persona que contrata la hipoteca pactan un interés máximo para las cuotas mensuales, independientemente de las variables en los índices de referencia.

Al menos teóricamente, la cláusula techo brinda mayor seguridad a quienes contratan una hipoteca variable, aunque en realidad ambas partes saldrían beneficiadas: 

  • El deudor se asegura que no pagará nunca más intereses de los pactados aunque el valor del Euríbor se dispare.
  • El banco o caja, por su parte, tiene menos riesgo de impagos

Sin embargo, ¿es realmente la cláusula techa ventajosa? ¿Puede aplicarse en la legislación española? En principio, y basándonos en lo establecido por la jurisprudencia de diversos tribunales, ni la cláusula suelo ni la cláusula techo de las hipotecas son ilegales, siempre que el cliente sea debidamente informado de ambas y que así lo manifieste en el momento de la firma de la hipoteca en la notaría.

Entonces, ¿por qué algunos expertos aseguran que se trata de una práctica abusiva

La controversia de la cláusula techo está ligada al beneficio real que obtiene el cliente con su aceptación, ya que normalmente los límites que establecen los bancos suelen ser tan elevados que es prácticamente imposible que el interés hipotecario se dispare tanto. Esto quiere decir que, si un banco incluye ambas (cláusula suelo y techo) en nuestro contrato hipotecario como condición, es muy fácil que se beneficie de la primera, mientras que es prácticamente imposible que el cliente obtenga algún beneficio real. 

Por eso, si un banco publicita la cláusula techo como una ventaja a la hora de firmar el contrato y su porcentaje es muy alto, se considera que se están vulnerando los derechos de los clientes. 

Por otra parte, todas las hipotecas tienen dos partes

  • La primera es un préstamo que se le da al cliente para la compra de la vivienda.
  • La segunda es una hipoteca que sirve como garantía para el banco, de forma que si el deudor no paga, éste tiene una serie de derechos sobre el inmueble. 

El problema es que si una hipoteca incluye una cláusula techo «a efectos meramente hipotecarios», dicho tope de intereses únicamente afecta a la segunda parte del contrato, es decir, que solo tiene efecto si se produce la ejecución hipotecaria, pero no durante el préstamo. 

La cláusula techo también se considera abusiva, y por tanto ilegal, si es muy desproporcionada respecto a la cláusula suelo: recuerda que la primera (techo) beneficia a los usuarios y la segunda (suelo) a los bancos. 

¿Qué dicen los expertos?

Negociar una cláusula con el banco puede ser una opción a tener en cuenta si queremos contratar una hipoteca variable con un plazo de amortización amplio (20,25 o 30 años) porque, a corto y medio plazo, las subidas de los tipos de interés no suelen ser tan acusadas. 

Si la hipoteca que deseamos contratar es a 10 o 15 años, es mejor evitar este tipo de cláusulas.

En principio, la cláusula techo puede ser una protección para los usuarios en casos de subida desmesurada de los tipos de interés. El «problema» es que el banco obligará a pactar también una cláusula suelo. Algunas cuestiones que hacen que ambas se consideren abusivas son:

  • Que al pactar la cláusula techo no se informe sobre la cláusula suelo y sus efectos.
  • Que la cláusula no figure en la oferta vinculante (precontrato), pero sí en el contrato final.
  • Que haya una diferencia desproporcionada entre cláusula suelo y la cláusula techo de la hipoteca.

Si ya has firmado una hipoteca con cláusula suelo y techo y deseas reclamar, tus opciones son hacerlo por vía judicial (denunciar al banco ante el juzgado especializado en cláusulas abusivas), o por vía extrajudicial (interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco y pactar con la entidad unas condiciones y una cantidad de dinero a devolver).
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