Qué es la doble garantía hipotecaria y cómo funciona

qué es la doble garantía hipotecaria

Cuando pedimos un préstamo al banco, la entidad puede solicitarnos una garantía hipotecaria: es decir, que nos presta el dinero que necesitamos, pero, en caso de no poder devolverlo, nos comprometemos a dar una vivienda o un bien inmueble para pagar nuestra deuda. 

Este tipo de créditos obtenidos con una garantía hipotecaria pueden ser utilizados para diversos fines, entre ellos financiar estudios, pagar viajes o hacer inversiones.

Ventajas de los préstamos con garantía hipotecaria

Los préstamos con garantía hipotecaria ofrecen algunas ventajas frente a otras opciones para obtener dinero. 

Por ejemplo, algunos bancos permiten acceder a ellos aunque el inmueble que sirve como aval no esté pagado por completo (aunque debe estar libre de cargas, como los tributos municipales). 

Además, como el banco, en concepto de acreedor, tiene seguridad de reembolso de su inversión, con este tipo de préstamo podemos intentar negociar mejores condiciones o un tipo de interés más bajo.  

Por otra parte, los préstamos con garantía hipotecaria permiten acceder a una hipoteca a personas que no poseen ahorros «líquidos» pero que cuentan con una propiedad que les puede servir como aval. 

Es aquí donde entra en juego el concepto de «doble garantía hipotecaria», que explicamos a continuación con más detalle. 

¿Qué es la doble garantía hipotecaria?

La compra de una vivienda supone un importante desembolso inicial. 

Como ya hemos comentado en otros artículos de nuestro blog, la disponibilidad mínima para acceder a una hipoteca está, en la mayoría de las ocasiones, alrededor del 30% del valor del activo inmobiliario que deseamos adquirir en propiedad: como las entidades conceden un máximo del 80% de la financiación para la compra, el 20% restante tendrás que aportarlo con tus ahorros. A este dinero habrá que añadirle un 10% del valor del inmueble, que es la media correspondiente a los gastos de compraventa.

Esto quiere decir que, si quieres un comprar un piso o una casa valorados en 150.000 €, lo ideal es que dispongas de un mínimo de 45.000 € ahorrados:  35.000 € para cubrir el 20% que hipoteca no te cubrirá y 15.000 € para posibles gastos relacionados con impuestos, plusvalías (solo en algunas situaciones), notaría, tasación, registro, etc. 

Por supuesto, también sabemos que ahorrar este dinero no siempre es fácil, y por eso muchas personas buscan opciones para financiar el 100% de su hipoteca

Una de ellas es la doble garantía hipotecaria. 

Como su nombre indica, la doble garantía hipotecaria consiste en tener dos inmuebles para financiar una misma hipoteca: por un lado, el inmueble que se quiere comprar (80%) y, por otro, un inmueble de tu propiedad o que te haya cedido como aval un tercero (normalmente un familiar) y que servirá para cubrir el 20% restante.  

¿Cuál es la diferencia entre un aval y una doble garantía?

Confundir qué es la doble garantía hipotecaria y qué es un aval hipotecario es bastante habitual. 

Ambos conceptos son similares, aunque tienen una diferencia importante: cuando contamos un aval bancario, la responsabilidad en caso de impago recae sobre el inmueble hipotecado en su totalidad, mientras que con una doble garantía hipotecaria, solamente se debe responder con una parte de este. 

¿Qué quiere decir esto a efectos prácticos? 

En el primer caso (aval), ante un impago, el avalista es el responsable de pagar la deuda del titular del inmueble. Para hacerlo, la entidad accede a su patrimonio. 

En el segundo caso (doble garantía hipotecaria), el avalista solo pierde el 20% del inmueble usado como aval, por lo que el riesgo es menor.  

De hecho, esta es una de las claves del funcionamiento de la doble garantía hipotecaria: una vez hayas abonado el 20% del capital que el banco te ha prestado, podrás liberar la segunda vivienda o inmueble hipotecado y cancelar la doble garantía. 

Pongamos un ejemplo: si quieres comprar una vivienda por valor de 200.000 € con doble garantía hipotecaria, el banco te concederá una hipoteca de 160.000 € (para cubrir el 80%) y otra de 40.000 € (para cubrir el 20% restante). Esta segunda hipoteca es la primera que se cancela, de forma que, abonados los primeros 40.000 € del préstamo (calculados desde el primer euro de amortización), la segunda vivienda queda libre de cargas hipotecarias. 

¿Tengo que cumplir algún requisito para solicitar este tipo de hipotecas?

Normalmente, las hipotecas con doble garantía hipotecaria exigen que la vivienda empleada como garantía cumpla dos requisitos: 

  1. Tener un valor de tasación superior a los 100.000 €.
  2. Estar libre de cargas. Este requisito  no es imprescindible para solicitar un préstamo con garantía, pero sí para pedir una hipoteca con doble garantía hipotecaria. Esto implica que el segundo inmueble no debe tener hipoteca pendiente, siendo también necesario que esté libre de cargas tributarias e impositivas.

Por otra parte, los bancos pueden poner sus propias condiciones para conceder este tipo de productos hipotecarios. 

Nuestra recomendación es tener en cuenta todas las cláusulas y condiciones relativas al segundo inmueble antes de contratar una hipoteca con doble garantía hipotecaria. 

Riesgos de la doble garantía hipotecaria: ¿me conviene esta alternativa? 

La doble garantía hipotecaria es una buena solución si quieres comprar una casa y no dispones de suficientes ahorros. Sin embargo, esta operación tiene algunos riesgos. 

Para empezar, en caso de impago, el hipotecante no deudor (es decir, el dueño de la vivienda sobre la que se soporta el 20 por ciento adicional de tu hipoteca) puede perder ese porcentaje de su activo

Además, si para acceder a la hipoteca también tienes que presentar un aval, aparece un tercer elemento de riesgo. En estos casos, lo ideal es que el titular de la segunda hipoteca y el avalista no sean la misma persona.

¿Buscas otras opciones para obtener el 100% de tu hipoteca? ¡Consúltanos! 

La doble garantía es una alternativa para conseguir una hipoteca al 100%, pero no es la única. 

Algunos bancos ofrecen esta opción a perfiles financieros de su interés, como por ejemplo funcionarios o personas con mucha estabilidad laboral.

Además, también puedes conseguir el 100% de la financiación para la compra de tu vivienda si tienes ahorros previos y, además, la cuota mensual de tu hipoteca no supera el 35% de tus ingresos. 

Otra alternativa para acceder a una hipoteca sin ahorros es comprar pisos de bancos, ya que son una buena opción para obtener el 100% de la financiación: las entidades quieren sacarle rentabilidad a su cartera de viviendas, así que ofrecen buenas condiciones a sus clientes para incentivar este tipo de ventas.  

En Deplace somos expertos en el sector inmobiliario. Contamos con una amplia cartera de viviendas en las principales ciudades españolas, y ofrecemos a nuestros clientes asesoramiento global para la compra o la venta de su casa. 
Si tienes dudas sobre qué tipo de hipoteca te interesa más, contacta con nosotros. Somos tu inmobiliaria online de confianza.

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