¿Qué es el aval hipotecario?

Quién puede ser aval en un crédito hipotecario

Cuando pedimos una hipoteca para comprar una casa, el banco puede solicitarnos cumplir algunos requisitos como garantía de cobro del préstamo. Uno de los más habituales es presentar un aval hipotecario.

Sin embargo, convertirse en avalista de otra persona tiene algunos riesgos. Por eso, antes de tomar una decisión, conviene tener claro qué es un aval hipotecario, qué implica firmar un contrato con aval y qué responsabilidades asume un avalista en caso de impago de la hipoteca.

Preguntas frecuentes sobre el aval hipotecario

¿Qué es un aval hipotecario y cómo funciona?

De forma genérica, un aval es una persona o un bien de alto valor que sirve como garantía de pago ante una entidad bancaria. 

Esta fórmula está muy extendida en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de una primera vivienda, siendo aceptada, tanto por la banca tradicional como por otro tipo de entidades de crédito reguladas por el Banco de España, cuando el solicitante de una hipoteca no dispone de suficientes recursos o bienes como para considerarse una opción “libre de riesgos».

Una vez firmado el contrato de aval, el avalista responderá cuando el hipotecado no tiene posibilidad ni patrimonio para pagar su hipoteca, con su nómina, propiedades y/o bienes presentes o futuros dependiendo de si la garantía del aval es personal o real.

Desde la comprobación de la situación de insolvencia del titular de la hipoteca, el avalista tendrá que abonar todas las cuotas, tanto pendientes como presentes y sucesivas, hasta que el hipotecado pueda hacer frente a sus mensualidades o hasta la finalización del contrato hipotecario.

¿Cuál es la diferencia entre un aval y una garantía hipotecaria?

Aval y garantía hipotecaria son conceptos similares, aunque existe una gran diferencia entre ellos.

Evidentemente, un aval es un tipo de garantía de pago. Sin embargo, cuando un banco te solicita una garantía, puedes poner tu patrimonio para responder ante la entidad (por ejemplo, si no puedes pagar la hipoteca, el banco se queda con otra propiedad tuya, con tu coche, etc.).

Por otra parte, en el aval entran en juego terceras personas que responden por ti ante la entidad financiera en caso de impago.

¿Cuándo es obligatorio contar con un avalista para pedir una hipoteca?

No todos los préstamos exigen presentar un aval hipotecario. En este sentido, cada banco tiene su política, aunque hay ciertas situaciones en las que es habitual que la entidad bancaria solicite un avalista. 

Algunos ejemplos son:

  • El comprador no puede demostrar que tiene unos ingresos regulares (en el caso de profesionales autónomos, personas que están en paro o que tienen contratos indefinidos) ni solvencia patrimonial.
  • El comprador quiere pedir una financiación superior al 80% del valor de la propiedad. Cuando una persona pide al banco cubrir más del 80% del valor de tasación de un inmueble, quiere decir (generalmente) que no tiene ahorros suficientes y, por lo tanto, el banco puede solicitar un aval como garantía de pago antes de concederle la hipoteca.
  • La cuota mensual de la hipoteca supera el 30-40% de los ingresos del titular de la hipoteca. En estos casos, se considera que la tasa de esfuerzo es «demasiado alta», y es posible que el titular no pueda asumir las cuotas todos los meses.
  • El comprador es muy mayor. Los bancos también suelen pedir un aval hipotecario cuando se estima que, en el momento de la finalización del pago de la hipoteca, el titular de la misma tendrá más de 75 años.
  • Existen precedentes de impago.

En muchos de estos casos, es posible que la entidad ni siquiera conceda al préstamo, aunque siempre es más probable una negociación favorable si se presenta un aval.

¿Quién puede ser aval en un crédito hipotecario?

El principal requisito para ser avalista en un crédito hipotecario es tener solvencia económica e ingresos regulares/continuos para hacer frente a las cuotas de la hipoteca en caso de ser necesario.

Además, el avalista debe acreditar solvencia patrimonial y disponer de un buen historial crediticio.

¿Qué es un aval hipotecario temporal?

En principio, el avalista está ligado al titular de la hipoteca durante toda la vida de ésta o hasta que el deudor pague su deuda con el banco.

Los contratos de aval deben incluir datos como la identificación del avalado, del beneficiario acreedor y del avalista, la duración del aval, la exigibilidad de la garantía, los requisitos del aval y de ejecución, las posibles condiciones de cancelación o las comisiones y los gastos que deberá abonar el avalado en caso de ser necesario. Aun así, por ser contratos privados, pueden añadirse otras cláusulas.

También existe una modalidad de aval temporal o parcial. En este caso, ambas partes acuerdan que, en el momento en que un porcentaje de la hipotecada esté pagado, la figura del avalista desaparece. Normalmente, el aval parcial se estipula sobre el 80% del préstamo. 

¿Cómo se quita un aval hipotecario? ¿Qué pasos debo seguir?

Muchos de nuestros clientes nos preguntan cómo quitar un aval hipotecario, por ejemplo en caso de divorcio o cuando nuestra situación económica o la de nuestro avalista han cambiado drásticamente.

Las opciones para eliminar a un avalista de una hipoteca son:

  • Negociar la eliminación de los avalistas directamente con la entidad bancaria. Aunque, generalmente, el banco se negará a eliminar esta garantía de pago.
  • Declarar nulo el aval. Esta opción puede barajarse únicamente si en la redacción del contrato de aval es evidente el perjuicio hacia avalista, si el documento se firmó por imposición del banco o si se incluyen cláusulas abusivas. Será necesario demostrar que no existió una negociación previa, que faltó información o que el aval supone una garantía de pago desproporcionada.
  • Subrogar la hipoteca. La subrogación de la hipoteca implica firmar unas nuevas condiciones, y es posible cambiar a los titulares de la misma, mejorar sus intereses y añadir o quitar avalistas.
  • Proponer un cambio de avalista. De esta forma, se mantienen las garantías de pago y únicamente se cambia este nombre del contrato de aval. Previamente, el banco comprobará la solvencia económica y patrimonial y el historial crediticio del nuevo avalista.

Principales alternativas al aval hipotecario

Firmar un préstamo con aval hipotecario puede tener consecuencias graves, ya que en caso de impago, otra persona debe asumir nuestra deuda con el banco. Por eso, antes de pedir una hipoteca con aval, es aconsejable barajar otras opciones para comprar una vivienda.

Una de las más interesantes es contratar un seguro de protección de pagos. Con este producto,  es muy probable que el banco nos conceda la hipoteca sin aval, aunque el precio final de la vivienda se encarecerá notablemente.

Otra opción es elegir una vivienda del banco. En este caso, las condiciones para conseguir una hipoteca suelen bastante ser más flexibles, y el aval casi nunca suele ser necesario.

El alquiler con opción a compra es otra de las alternativas para comprar una vivienda sin tener que presentar un aval hipotecario.

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