¿Cómo funciona y qué es la escritura de división horizontal?

qué es la escritura de división horizontal
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Cuando compramos una casa, nos encontramos con muchos conceptos que debemos aprender y con los que es importante familiarizarnos antes de realizar cualquier trámite o firmar cualquier documento. Uno de ellos es la “división horizontal”, especialmente importante cuando compramos un piso que forma parte de una comunidad de propietarios. 

La Escritura de División Horizontal sirve para establecer los elementos privativos y comunes de todos los propietarios de una misma comunidad, proporcionando una unidad jurídica común para todo el edificio y estableciendo, de forma numérica y porcentual, el coeficiente de participación de cada uno de los propietarios de la totalidad del inmueble.

Pero, ¿cómo se solicita este documento? ¿Exige alguna tramitación especial? ¿Hay que pagar algún impuesto específico para conseguirlo? ¿En qué casos es obligatoria y cómo puedo conseguir la Escritura de División Horizontal de mi edificio? 

A continuación te lo explicamos.

¿Qué es la Escritura de División Horizontal? 

La propiedad horizontal es un concepto bastante amplio y que habitualmente asociamos a las comunidades de vecinos. Concretamente, a inmuebles como bloques de pisos o urbanizaciones donde existen zonas comunes (pasillos, garajes, a veces terrazas, jardines), zonas privadas (donde residen los propietarios o espacios perfectamente definidos, como pueden ser trasteros o locales comerciales) y zonas de paso. 

Y, en este sentido, la Escritura de División de la Propiedad Horizontal podría definirse como el documento que establece cuáles son los elementos privativos o comunes, y de qué zonas es copropietario cada particular. 

Por otra parte, el concepto división horizontal también hace referencia al acto por el cual se divide un inmueble en dos o más partes. Por ejemplo, cuando varias personas heredan una casa antigua y esta se divide por plantas para construir nuevos pisos, estamos hablando de una división horizontal. 

Por último, la división de la propiedad horizontal puede definirse como la partición de un edificio en varias partes indivisibles (pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.) que pueden venderse por separado.  

¿En qué casos es obligatorio tramitar este documento? ¿Qué dice la Ley al respecto? 

La división horizontal está regulada en la “Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, modificada varias veces (la última de ellas en el año 2019). También aparece el artículo 396 de nuestro Código Civil, concretamente en el Título III dedicado a la comunidad de bienes. 

Asimismo, encontramos referencias a la división horizontal en el Artículo 8.5º de la Ley hipotecaria sobre inscripciones en el Registro de la Propiedad, y en el Artículo 68 del Reglamento hipotecario, respecto de la inscripción de garajes. 

La Escritura de la División Horizontal de una propiedad es obligatoria para partir un edificio en varias partes indivisibles y poder vender cada una de ellas por separado. 

De hecho, en la mayoría de los casos, dicha escritura es otorgada por el promotor del edificio, quien procede posteriormente a inscribirla en el Registro de la Propiedad para distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre cada uno de estos elementos.

Cuando únicamente queremos alquilar dichas partes o utilizarlas por separado, realizar la división horizontal no es obligatorio, pudiendo hacerse en el futuro si se considera oportuno. 

Aun así, la Escritura de División Horizontal es un trámite obligatorio siempre haya más de 4 propietarios en una misma comunidad.

¿Qué información aparece en la Escritura de División Horizontal? 

La Escritura de la División Horizontal es un documento legal en el que aparece toda la información relacionada con la propiedad, incluyendo cuáles son los elementos privativos y las zonas comunes, o cómo está organizado. Esta información también abarca: 

  • Los estatutos de la comunidad de propietarios (aunque no es obligatorio, se recomienda añadirlos, tanto en este documento como en cualquier contrato de compraventa). 
  • La lista de los elementos comunes y privados
  • La cuota de participación de cada propietario respecto al inmueble en su totalidad.

Cómo conseguir la Escritura de División Horizontal: Requisitos, trámites y documentación 

Para realizar una división horizontal de una propiedad, debes acudir a un Notario para elaborar unas escrituras nuevas o modificar las ya existentes. Después, este documento se inscribe en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro. 

Previamente, el Notario puede solicitarte: 

  • Legitimación idónea en el/los otorgantes. Es decir, que todos los propietarios y titulares afectados deben estar de acuerdo con la nueva escritura. Normalmente, en los pisos de nueva construcción este trámite lo realizan los promotores, quienes deben acreditar, a su vez, los propios títulos de dominio y/o representación. De la misma forma, cuando se inscribe una nueva Escritura de División Horizontal, deben fijarse claramente las nuevas cuotas de participación en cada uno de los elementos de la propiedad. 
  • La escritura debe ser pública. Esta escritura sirve como título constitutivo, y en ella deben describirse el edificio, todos los elementos privativos y comunes, y todos los accesos a elementos comunes o a la vía pública, de forma correlativa y asignándoles una cuota numérica en relación con el total del inmueble.
  • Licencia de obras. En los inmuebles de nueva construcción, la licencia de obras determina el número de entidades privativas, viviendas y usos admitidos en el edificio. En los edificios antiguos o de segunda mano, este documento no era un requisito imprescindible, y sigue sin serlo en algunos casos. Sin embargo, la posibilidad de estar realizando una parcelación ilegal por la atribución de uso privativo de suelo o de alterar la superficie y número de las viviendas, hace obligatorio presentar una licencia de obras para tramitar la Escritura de la División Horizontal. Por ejemplo, si tienes un piso muy grande y quieres dividirlo en dos apartamentos o viceversa, necesitas realizar un proyecto y pedir una Licencia de obras en tu Ayuntamiento, ya que todos los nuevos elementos deben ajustarse a todas las normativas actuales, aunque el piso/s original/es no las cumpliera.

¿Qué impuestos debo pagar para conseguir este documento? 

Para declarar la división horizontal de un edificio y solicitar el documento acreditativo correspondiente, debes abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, si es necesario, inscribirla en la nueva escritura en el Registro de la Propiedad. 

Esta inversión merece la pena, ya que es la opción más adecuada para conseguir la regulación de todos los elementos comunes y privativos de una comunidad.

De la misma forma, la Escritura de División Horizontal también es la forma más eficaz para que todos los propietarios de una comunidad de vecinos tengan el control certero de todos sus derechos y obligaciones sobre cada uno de los espacios del edificio, pues este documento ofrece una relación concreta y detallada de cada uno de ellos y del porcentaje de co-propiedad de cada propietario.

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