Qué es una hipoteca puente: y cómo funciona

hipoteca puente

A plazo fijo, variables, mixtas, para jóvenes, verdes, inversas, multidivisa,…Las entidades bancarias de nuestro país ofrecen a sus clientes diferentes hipotecas en función del tipo de interés, el tipo de cuota (variable, constante, creciente, Interest only, creciente), su perfil (edad, ingresos, etc.), el bien que desean adquirir (vivienda habitual, segunda residencia, vivienda VPO, suelo, etc.) o el tipo de actividad (promoción, autopromoción, subrogación de la parte acreedora, reunificación de deudas, etc.). 

Muchos bancos también ofrecen a sus clientes hipotecas puente, un tipo de préstamo al que se recurre cuando hay una necesidad inmediata de financiación. Este tipo de préstamos se caracterizan por ser «temporales» (de ahí su nombre) y porque están vigentes hasta que se concede la hipoteca definitiva.

Normalmente, las hipotecas puente se solicitan para comprar una vivienda nueva mientras vendemos la antigua. A modo de resumen, en esta operación se constituyen dos préstamos hipotecarios: uno sobre la casa que se compra y otro sobre la que se va a vender. 

Con esta solución financiera es posible adquirir una vivienda cuando surge una buena oportunidad, sin condicionar la venta de la vivienda actual de manera inmediata. 

En este sentido, las hipotecas puente tienen algunas ventajas, pero también inconvenientes. Además, no todos los bancos las ofrecen y no todos los clientes cumplen los requisitos mínimos para hipotecar la casa con este formato. 

En este artículo te contamos qué es una hipoteca puente y cuáles son sus características.

¿Qué es una hipoteca puente y en qué se diferencia de una hipoteca “convencional”? 

Las hipotecas puente nos permiten comprar una casa nueva antes de vender nuestra vivienda actual cuando la segunda tiene una hipoteca vigente.

Aunque lo normal sería vender primero para cancelar la hipoteca y así afrontar el pago de nuestra nueva residencia, a veces los tiempos de venta se prolongan demasiado, y las hipotecas puente son una alternativa para mudarnos antes o para aprovechar buenas oportunidades de mercado. 

Por norma general, cuando el banco nos concede una hipoteca puente, nos da muchas facilidades, como pagar cuotas más bajas hasta que vendamos nuestra vivienda. De hecho, lo habitual es aplicar un periodo de carencia inicial en el que el cliente únicamente  paga los intereses. 

Las hipotecas puente son un producto poco conocido y con unas características muy determinadas que las diferencian de las hipotecas «convencionales». Estas peculiaridades son: 

  • Contratación. Al contratar una hipoteca puente, el banco nos concede un préstamo hipotecario conjunto para dos viviendas: la que acabamos de comprar y la que queremos vender. Ambas propiedades funcionan como garantía. En el contrato hipotecario se establece el tiempo que tenemos para vender nuestra casa antigua, que puede ser entre seis meses y 5 años en función de nuestro banco. 
  • Cuotas. Una de las principales preguntas sobre este tipo de préstamos es cómo calcular la hipoteca puente y cuánto pagaremos mensualmente. Normalmente, durante la hipoteca puente no pagaremos dos cuotas mensuales (o su equivalente), sino que tendremos un periodo de carencia durante el cual únicamente abonaremos los intereses.  Aun así, el banco puede ofrecernos cuotas superreducidas o cuotas normales (interés más capital). 
  • Venta de la antigua casa. Una vez encontremos comprador para nuestra antigua vivienda, lo habitual es usar el dinero para cancelar la primera hipoteca pendiente y firmar una hipoteca convencional sobre el nuevo inmueble. La opción recomendada es invertir el dinero que sobra (si lo hay) en la nueva hipoteca. Después, pagaremos las cuotas «normales» de este segundo préstamo.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente

Entre las principales ventajas de las hipotecas puente para adquirir una vivienda, destacamos: 

  • Aprovechar oportunidades inmobiliarias. Ante una buena oportunidad o ante la necesidad urgente de cambiar de casa (por ejemplo, si nos trasladamos de ciudad por motivos de trabajo), podemos financiar la compra de una nueva vivienda sin haber vendido la anterior.
  • Vender sin prisa. De esta forma, podemos encontrar mejores compradores y no estaremos obligados a «malvender» o a perder dinero por una cuestión de tiempo.
  • Pago de una única cuota. Las hipotecas puente unifican dos hipotecas pero únicamente abonaremos una cuota mensual que, además, se adaptará a nuestras necesidades. 

Sin embargo, las hipotecas puente también tienen algunos contras. El más relevante es que, si una vez terminado el periodo de carencia no hemos vendido nuestra casa, tendremos que devolver el total del préstamo, lo que supondrá un desembolso de dinero importante. 

Otros inconvenientes de este tipo de hipotecas son: 

  • La operación es más arriesgada. Durante el tiempo que tardamos en vender la vivienda esta puede perder valor. 
  • Requisitos estrictos. Para solicitar una hipoteca puente los bancos pueden solicitarnos tener un perfil financiero determinado y que cumplamos algunos requisitos a los que no todos los usuarios tienen acceso. Entre ellos: 
  • Tener ahorros suficientes. 
  • Acreditar ingresos mensuales elevados.
  • Demostrar estabilidad laboral. 
  • Presentar un historial crediticio saneado.

¿Dónde puedo solicitar una hipoteca puente? ¿En qué momento debo hacerlo? 

La mayoría de los bancos no publicitan este tipo de hipotecas, ya que son accesibles para un perfil de cliente muy concreto. 

En todo caso, algunas entidades ofrecen la posibilidad de cambiar tu hipoteca actual por una hipoteca puente. Nuestra recomendación es hablar directamente con tu banco para negociar las condiciones más favorables.

Actualmente, Hipotecas.com y el Banco Santander ofrecen este tipo de productos bajo la denominación «Hipotecas cambio de casa«, con diferentes bonificaciones, tipos de interés fijos y variables, etc. 

Por otra parte, los expertos aconsejan solicitar hipotecas puente con el mercado inmobiliario en movimiento y al alza para, por una parte, vender nuestra vivienda actual con garantías, y, por otra, cubrir el capital pendiente del préstamo hipotecario en curso.

¿Cuáles son las alternativas a la hipoteca puente?

Aunque pedir una hipoteca puente puede ser una buena decisión para comprar una casa antes de vender otra, no es la única alternativa para cerrar esta operación. Otras opciones son:

  • Intentar vender la vivienda lo más rápido posible.
  • Ampliar la hipoteca sobre nuestro inmueble actual poniendo la nueva propiedad como garantía hipotecaria. 
  • Contratar una segunda hipoteca con otro banco. 
  • Solicitar un préstamo para saldar la hipoteca vigente y solicitar una hipoteca convencional para la nueva compra (esta opción únicamente es interesante si el dinero que te queda por pagar de tu primera hipoteca es bajo). 

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