Qué gastos tiene la cancelación de una hipoteca

Qué gastos tiene cancelación hipoteca

Cuando firmas una hipoteca quedas sujeto a cumplir con un plazo de amortización estipulado. Una vez que se hayas cumplido con el pago total, tu deuda queda extinguida y así mismo se extingue la garantía. Sin embargo, la situación de solvencia de esta carga sobre la propiedad en el registro de propiedad, no se borra de manera automática. La liberación de cargas requiere de un acto formal ante el Registro de la Propiedad con unos gastos de cancelación de hipoteca.

Por esto, toda persona que acaba de pagar su crédito hipotecario, debe proceder a tramitar su cancelación registral. Esto con el objeto de dejar constancia ante el Registro de la Propiedad de que el inmueble está libre de cargas. Este trámite resulta imprescindible si se quiere vender el inmueble.

La cancelación de hipoteca supone una inversión de tiempo y de dinero que varían sustancialmente si se decide hacer de forma particular o a través del banco.

¿En qué casos procede hacer la cancelación de hipoteca?

Los casos en los que un propietario deberá de pasar por el registro a realizar una cancelación para que deje de constar la hipoteca como una carga sobre su vivienda son:

Cancelación anticipada

Cuando te encuentras en posición de hacer una amortización anticipada y total de lo que quedas a deber al banco. La amortización anticipada puede generar según tu contrato, la obligación de pagar comisión por amortización.

Cancelación final

Es el caso en que has finalizado el plazo acordado para pagar todas y cada una de las cuotas de tu préstamo hipotecario.

Cancelación en casos especiales

Puede suceder que si no estás contento con las condiciones de tu hipoteca y no puedas subrogarla, resulte beneficioso cancelar y proceder a abrir una nueva hipoteca en otra entidad. Es necesario recalcar que, en estos casos, la subrogación a otro banco es más rentable que la cancelación, ya que supone mayores costes.

Paso a paso para tramitar la cancelación de hipoteca

  1. Para tramitar la cancelación de hipoteca, deberás comenzar por acudir al banco, para solicitar el “certificado de deuda cero”.  De acuerdo a la reseña del Banco de España, las entidades financieras deben entregarlo de manera gratuita. A pesar de esto, los bancos suelen cobrar la expedición de este documento por hasta 100 euros.
  2. El segundo paso es acudir a la notaría. Allí se firmará la escritura pública de que has cancelado la hipoteca. Necesitarás presentar el certificado de deuda cero, y además la copia de los DNI´s de los propietarios y Escritura de Compra del inmueble. Aquí tendrás que abonar los honorarios del notario. El coste dependerá del importe del préstamo disfrutado. Este trámite ante la notaría requiere el desplazamiento de los representantes del banco para firmar la cancelación. Algunos bancos tratarán de cobrarte una comisión por los gastos de este traslado. Debes tener presente que este cobro no procede y así lo determina el Banco de España. La firma ante notaría no es un servicio prestado, sino el cumplimiento de la obligación que tiene la entidad de extinguir las garantías, toda vez que se le ha pagado la totalidad de las cuotas. Es necesario que tengas en cuenta que el Notario, aunque gestionará la cancelación de tu hipoteca con la entidad prestamista, no puede obligar al banco a firmar. Eres tú, quien llegado el caso, has de acudir al servicio de atención al cliente del banco, o al organismo de consumo municipal con la hoja de reclamaciones.
  3. A continuación, deberás ir a Hacienda para solicitar y completar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). Este paso es indispensable aunque el trámite de cancelación de hipoteca está exento del pago de este tributo, por lo que el importe a pagar será cero. Así obtendrás el formulario presentado y sellado por la Oficina liquidadora.
  4. Finalmente, con toda la información que has ido recogiendo, la escritura de cancelación de la hipoteca (de la notaría), el certificado de deuda cero y la copia del formulario del impuesto tendrás que acudir al Registro de la Propiedad que levantará la carga, finalizando el proceso.

Es altamente recomendable pedir inmediatamente después de finalizar este trámite, una nota simple en el Registro de la propiedad, esto para constatar que, efectivamente, la propiedad ya no está hipotecada.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Los gastos registrales cuestan de media 200 euros, para un préstamo de 25.000 €, su coste exacto dependerá del importe del préstamo disfrutado.

Si hubieras optado por dejar la cancelación por cuenta de la entidad financiera el gasto rondará entre los 200 y 600 euros. Además de los costes notariales y registrales.

¿Qué es la cancelación de hipoteca por caducidad?

Se puede tramitar la cancelación de hipoteca por caducidad cuando, ya abonados  el capital y los intereses, han transcurrido 21 años. Esta se tramita directamente mediante una instancia ante el Registro de la Propiedad. Puede necesitar completar un formulario normalizado. Legalmente, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, tras haber transcurrido este lapso se da por extinguida la garantía real, pero queda pendiente de cancelación.

El titular registral o sus herederos podrán solicitar el levantamiento de cargas por caducidad. Aunque de esta forma, el proceso se realiza de forma totalmente gratuita, esperar a cancelar la hipoteca por caducidad  no es la opción más recomendable.

Comprar una casa y cancelar una hipoteca puede ser un proceso largo y tedioso, por lo que siempre será bueno contar con ayuda profesional que te alivie las preocupaciones. Para cualquier necesidad de asesoramiento, en Deplace estaremos encantados de ayudarte. ¡Contáctanos y no te preocupes por ningún aspecto legal de tu vivienda!

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