¿Qué hacer para cambiar de piso con hipoteca?

Opciones para cambiar un piso con hipoteca

Estás decidido a cambiar de piso, a pesar que aún no has acabado de pagar la hipoteca de la vivienda que tienes en propiedad. Ya sea que tus motivos obedezcan a que has conseguido trabajo en otra ciudad, que esperas un nuevo miembro de la familia o que simplemente quieres mejorar. La primera duda al querer cambiar de piso con hipoteca es saber cuáles son tus opciones. Esta situación aunque parezca ser complicada tiene varias alternativas a elegir como son:

1)Pagar la hipoteca con el importe de su venta y pagar los gastos que tiene la  cancelación de hipoteca.

2)Subrogar o transmitir la hipoteca al nuevo dueño.

3)Solicitar a la entidad una hipoteca puente. Aquí te explicamos los detalles de cada opción.

Cómo cambiar de piso con hipoteca vendiendo

Muchos se preguntan si esta opción es posible. Sí se puede vender. Además la venta de un piso hipotecado no implica que las condiciones de la venta te resulten una desventaja. Puedes vender el inmueble por el mismo precio este el piso hipotecado o no. El procedimiento más común es que se efectúe la cancelación de la hipoteca con el importe producto de la venta. En estos casos la cancelación de la hipoteca se efectúa en el mismo momento en que se está firmando la venta ante notario público.

Si el precio de la venta supera la deuda que te queda pendiente de hipoteca, podrás cancelar tu deuda directamente ante el mismo notario.En este caso el importe se fracciona y una parte irá a la entidad y la otra a tus arcas. Es importante recordar que necesitarás aprobación de tu entidad bancaria que te expedirá un certificado de deuda. Este compromiso de pago de hipoteca normalmente se explicita en una cláusula del contrato de compraventa. Esta opción es segura para el comprador, pues tiene la certeza de adquirir su piso libre de cargas. El trámite final es el levantamiento de la hipoteca ante el registro.

En caso que el importe de la venta no alcance a cubrir la deuda pendiente. El abono del importe de la venta no te liberará. Normalmente, en estos casos, la diferencia a favor del banco constituye en un nuevo préstamo (no hipotecario) cuyas condiciones deberás negociar con la entidad.

Cambiar de piso con hipoteca por subrogación

Esta alternativa consiste en que el vendedor transmita la deuda hipotecaria al comprador del piso. Por supuesto que esta opción requiere de la aprobación del banco, por lo cual el comprador deberá someterse a estudio del perfil de riesgo que le hará la entidad bancaria. En el caso que el banco le dé el visto bueno, es posible que se te imputen los gastos del estudio del nuevo prestatario, la tramitación y la subrogación de la hipoteca.

La ventaja de esta operación es que puede ahorrarte mucho dinero, te ahorras el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Cabe señalar que dependiendo de a cuánto ascienda la deuda hipotecaria pendiente es posible que la subrogación constituya solamente una parte de pago del valor total del piso, pudiendo quedar un importe a favor del vendedor, en este caso deberás acordar la vía de compensación para completar el pago.

¿Qué es una hipoteca puente?

Si ya has elegido el piso que quieres comprar, para cambiar de piso con hipoteca, puedes considerar la contratación de una hipoteca cambio de casa o hipoteca puente. Esta figura busca cubrir la necesidad de comprar un piso nuevo a la par que vendes otro piso de tu propiedad. Esta alternativa te permite que en vez de tener que pagar dos hipotecas simultáneamente, se pueda pagar una sola hipoteca que engloba a ambas. Es decir, se concede un préstamo unificado que posee dos garantías y la obligatoriedad de vender una de las dos garantías. En la hipoteca puente la cuota unificada es menor que si pagaras dos por separado. Con la venta de tu piso cancelarás la parte que corresponda a la primera hipoteca contraída y se puede reembolsar el excedente sobre la nueva vivienda. El banco procederá a formalizar la hipoteca tradicional que cubra tu nuevo piso.

¿Cuáles son las ventajas de adquirir una hipoteca puente?

Tiempo para vender con calma: el plazo otorgado para concretar la venta variará por hasta 5 años, se denomina periodo de carencia. El tiempo que tienes para vender la vivienda viene especificado en el contrato de hipoteca. Este plazo te concede más tiempo, por ejemplo, para remodelar antes de vender y sacar tu mayor margen de ganancia. Otras posibles ventajas incluyen la flexibilidad de mudarte rápidamente y que no tendrás que gestionar una nueva hipoteca. Normalmente, la primera amortización de la hipoteca, cuando vendas la vivienda actual, tendrá una comisión de cancelación del 0%.

Durante el periodo de carencia de la hipoteca puente, hasta que logres la venta del piso actual, pagarás una cuota reducida que se adaptada a tu capacidad de pago. Las modalidades de cuota reducidas en la hipoteca puente está:

  • Cuota con carencia de capital, en la que sólo pagas intereses por el total del préstamo, sin amortizar capital, su coste es inferior a una cuota normal.
  • Cuota especial reducida, en la que pagas una cuota menor a la que pagarás cuando vendas la vivienda actual, la mayoría del importe irá destinado al pago de intereses.
  • Cuota normal, se paga capital e intereses del capital total del préstamo.

Independientemente del tipo de cuota escogida durante el periodo de carencia, una vez vendido el piso antiguo se procederá a formalizar una hipoteca convencional para el nuevo piso.

Mientras vendes el piso antiguo, el banco te permite su alquiler, pudiendo ser una forma de afrontar el pago de las cuotas.

¿Cuáles son los principales inconvenientes de la hipoteca puente?

Estas operaciones tienen un alto nivel de riesgo, por lo tanto, no son un producto para todos. De hecho, las entidades se inclinan a clientes muy solventes y que posean un elevado perfil económico. Esta figura contempla vender el piso antiguo por un importe estimado, si esta cifra no se alcanza cabe la posibilidad que te encuentres “entre dos aguas”. También es posible que se acabe el plazo máximo acordado y no se haya vendido el antiguo piso, en esta situación el cliente deberá pagar la cantidad que el banco le financió. Además, deberás afrontar mayores costes, ya que el tipo de interés en la hipoteca puente será superior a una hipoteca común y corriente.

¿Cuáles son los requisitos para cambiar de piso con hipoteca optando a una hipoteca puente?

En general, un buen perfil económico implica poseer ingresos bastante elevados o antigüedad laboral. Es necesario disponer ahorros suficientes que te permitan dar la entrada para adquirir el piso nuevo, el banco no suele financiar al completo la adquisición de la nueva vivienda. Un aspecto importante para las entidades es no tener impagos de hipotecas anteriores. Los solicitantes que no han pagado alguna cuota de la hipoteca que ya tienen o que han excedido del plazo de pago, tendrán menores probabilidades de acceder a la hipoteca puente.

Como te has podido dar cuenta en este proceso se pueden asumir ciertos riesgos. Los trámites para cambiar de piso con hipoteca requieren de un asesoramiento de expertos si te decides por la hipoteca puente.

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