¿Qué necesito saber para invertir en bienes raíces?

Invertir en bienes inmuebles
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El sector inmobiliario tiene un innegable peso en la economía española. El crecimiento y recuperada salud de los mercados de compra-venta han convertido la cartera inmobiliaria en uno de los pilares fundamentales para el campo de la inversión y la financiación de grandes consorcios. Pero no sólo el sector empresarial se interesa en esta inversión, también las familias españolas miran la inversión inmobiliaria como un modo atractivo de conseguir beneficios.

En este artículo, desde Deplace hablaremos de por qué esta inversión es atractiva y cómo invertir en bienes inmuebles con éxito.

¿Por qué invertir en el sector inmobiliario?

El mercado de la vivienda del año pasado estuvo al alza en todo el país con un incremento de 8,1%. En la capital, el incremento interanual alcanzó el 17,0%. En este aumento contribuyó la drástica reducción de la oferta de vivienda de segunda mano en la capital, así como la poca construcción de obra nueva.

Con esto en mente, puede que te preguntes si deberías invertir en bienes raíces ahora mismo, cómo invertir en bienes inmuebles con éxito, o si es demasiado tarde. También te estarás preguntando si deberías invertir en bienes raíces en un sentido tradicional, como en convertirse en un propietario o si existen para ti otras opciones.

Las buenas noticias es que no sólo es un buen momento para invertir en bienes raíces -ya que es probable que haya más crecimiento en camino-, sino que también hay más formas que nunca de invertir en viviendas sin tener que lidiar con los inquilinos u otras minucias a que se dedican los propietarios.

La opción tradicional: comprar un piso para arrendar  

Existe en España un sector que posee predilección por la vivienda de alquiler. Además, el incremento sustancial que vienen experimentando los alquileres en los dos últimos años hace muy atractiva esta inversión. Actualmente, comprar un piso para alquiler es una opción favorita para inversionistas nacionales y extranjeros, que brinda una mayor rentabilidad que los depósitos bancarios o la deuda pública. Ya sea que inviertas en obra nueva o en vivienda de segunda mano, ambas son operaciones rentables.

¿Qué rentabilidad esperar en la inversión en arrendamiento?

La rentabilidad media de la inversión en vivienda para alquilar está en el rango de entre el 4% y el 6% anual. Es necesario tener presente que una gama de factores influyen directamente en la rentabilidad final. No siempre es más rentable un piso a rentar en una zona exclusiva. Ponderar donde invertir amerita considerar la ubicación del inmueble.

Los alquileres aumentan a diferentes ritmos en España. Durante el 2018, Madrid, Málaga y Valencia encabezaron el auge del mercado del alquiler con incrementos por arriba del 10%. En el caso de Madrid la tendencia alcista es tal, que se extiende a los distritos periféricos a la capital. Sin embargo, es necesario señalar que no es tan fácil lograr iguales rendimientos en otras regiones españolas.

Las zonas más favorecidas son ciudades turísticas, muchas de ellas costeras. Las regiones con fuerte actividad económica que posean turismo, inversión comercial y fuentes de trabajo, son las mejores opciones. A la hora de saber cómo invertir en bienes inmuebles, es aconsejable buscar opciones en las grandes ciudades, pues las rentas podrían haber tocado techo.

El arrendamiento de otros inmuebles como locales comerciales es aún más rentable que el de la vivienda; siendo la rentabilidad media del 9,3%, sus variaciones depende de las regiones, siendo las de mayor auge  Lleida, Lugo, Oviedo, Las Palmas y Pontevedra. En el caso del arrendamiento de oficinas, el rendimiento reportado alcanza el 8,4%. Siendo las regiones de mayor repunte Sevilla, Zaragona y Lleida.

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Participación e SOCIMIs: Cómo invertir en bienes inmuebles sin comprar un piso

Una alternativa a comprar un piso para arrendar es invertir tu capital en acciones de intermediarios que coticen en la bolsa de valores. Esta opción permite invertir un menor capital que el que necesita la compra directa, y además aporta diversificación a la inversión. Se realiza a través de las denominadas SOCIMIs, Sociedades de Inversión Inmobiliaria. Estas constituyen una alternativa que permite que cualquiera pueda invertir en una cartera diversa de bienes raíces.

Las SOCIMIs se dedican tanto al alquiler de inmuebles, como  a la compraventa de activos inmobiliarios, como edificios de oficinas, hoteles y otros tipos de propiedades.

Las SOCIMIs han prosperado en muy pocos años, multiplicaron su volumen de operaciones por 2,5 durante 2018. Además, durante el 2018 movieron el 27% del total de la inversión inmobiliaria en España. Las cuatro SOCIMIs españolas  que cotizan en el mercado continuo bursátil son las grandes Merlin, Colonial, Hispania y Lar. En conjunto, ellas cuatro controlan activos por valor de más de 27.000 millones de euros.

Actualmente más de 60 SOCIMIs españolas cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Y desde el Gobierno español se han planteado varias propuestas:

  1. Ajustar los impuestos a las SOCIMIs que hasta ahora han tributado a tipo cero.
  2. Normar los tiempos y condiciones de los arrendamientos.

Sin embargo, por ahora, no se han incluido medidas fiscales en el Proyecto de Presupuestos Generales del Estado de 2019. Expertos del sector prevén que en 2019 más SOCIMIs cotizaran en la bolsa.

Participación en Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII)

Este es un producto que canaliza inversiones colectivas en bienes raíces. Es un modo conservador de cómo invertir en bienes inmuebles. Los recursos constituidos por una cartera colectiva se emplean en adquirir una variedad amplia de propiedades, que van desde tierras fértiles a proyectos de promotoras y pisos para arrendamiento. La rentabilidad proviene del arrendamiento de tales propiedades o de la propia revalorización de estos activos en el mercado.

A quienes les parezca atractiva esta opción debe estar al tanto de las tendencias del mercado para saber el perfil de riesgo, en qué activos y en qué momento colocar su dinero. Es diferente invertir en tierras que en inmuebles arrendados. Este es un mercado para inversores de capital que esperan rentas a mediano y largo plazo. La liquidez de esta inversión no se compara a aquella de acciones o bonos, pues en este caso el inversionista no puede obtener el reembolso de su participación en cualquier momento.Como puedes notar, existe una amplia diversidad de opciones para elegir cómo invertir en bienes inmuebles. Es innegable que, como todo en el área de inversión de capital, no existen las garantías absolutas, y siempre se puede cometer errores de apreciación que tendrán un riesgo asociado.  Si estás buscando consejo experto del estado del mercado inmobiliario en Deplace te ayudamos con lo que necesites. ¡Contáctanos!

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