Todo lo que tienes que saber sobre el IVA y tu vivienda

Cuál es el IVA de las viviendas
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El Impuesto sobre el Valor Añadido o Impuesto sobre Valor Agregado (IVA), es un impuesto que grava el consumo de bienes y servicios de empresas y personas físicas. Por ser un impuesto indirecto, no se abona directamente a Hacienda sino que se aplica sobre la adquisición de determinados bienes o la contratación de  servicios.

En el caso de los hogares, la relación IVA vivienda implica una serie de aspectos que se deben tener en cuenta.

IVA y vivienda: consideraciones previas

En el momento de realizar la compra de una casa, lo primero que debes hacer es saber distinguir entre una obra nueva y una vivienda de segunda mano, porque no es verdad que se pague prácticamente lo mismo de  impuestos.

Se entiende por “primera entrega”, las viviendas que se adquieren directamente del promotor una vez terminada la construcción o rehabilitación. Una vivienda se da por terminada cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y el aparejador que dirigieron la misma.

Las “segundas entregas” son aquellas que no son vendidas por el promotor sino que alguien que ya compró la casa la vende a terceros. Sin embargo, hay una excepción: si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila la vivienda y transcurridos dos años la pone en venta, se convierte en una vivienda de segunda mano.

Usualmente, las primeras entregas son más caras por metro cuadrado porque puedes vivir desde el primer momento en estancias no usadas y no necesita reformas. Las segundas gozan de precios más bajos pero debes tener en consideración las posibles reformas que sean necesarias hacerle.

El IVA en la compra de una vivienda nueva

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la responsabilidad de pagar el IVA. ¿Pero cuánto debes pagar? Fácil: el IVA se calcula multiplicando el precio del piso por el tipo impositivo vigente al momento de la compra. El pago se realiza al vendedor y luego éste está obligado a ingresar el impuesto en la Hacienda Pública.

Recuerda que este cálculo solo será aplicable si le compras la casa directamente al promotor tras haber finalizado la construcción. Si la vivienda fue alquilada por un periodo de 2 o más años, es considerada de segunda mano. Por lo que el cálculo del IVA es diferente..

También debes diferenciar las viviendas que existen, están la Viviendas de Protección Pública (VPP), las viviendas libres y las Viviendas de Protección Oficial (VPO). La necesidad de que exista esta diferenciación se debe a que pagan un IVA de vivienda nueva diferente.

La Ley del IVA (Ley 37/1992, de 28 de diciembre) diferencia tres tipos impositivos de IVA: el general (21%), el reducido (10%) y el superreducido (4%). Según esta Ley, a las Viviendas de Protección Oficial se les aplica el impuesto superreducido de 4%, a las Viviendas de Protección Pública y viviendas nuevas vendidas libremente, el reducido del 10% y los locales comerciales -aun si parte de estos se destinan a viviendas-, el general de 21%.

El número de plazas de garaje asignadas a cada propietario sujetas al IVA de su vivienda es de dos. Tendrán un 21% de IVA las plazas de garajes que se transmitan conjuntamente con la vivienda si fuesen más de dos unidades. De igual manera, a los anexos que se vendan en conjunto con la vivienda se les aplicará el mismo impuesto que a ésta.

¿Qué pasa con el IVA en viviendas de segunda mano?

En las segundas y siguientes entregas de viviendas no se aplica el IVA, sino que se tributa el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Dependiendo de las políticas fiscales de cada Comunidad Autónoma los impuestos varían. En Madrid es de 6%, en Andalucía y Cataluña es de 10% y en Extremadura y Baleares puede llegar a 11%. Así que en caso de que se aplique la anterior excepción, donde el promotor alquiló la vivienda por dos años después de terminada la construcción o rehabilitación, debes pagar el ITP ya que es considerada una segunda transmisión.

En el momento de comprar una casa, el precio es la variable que tiene más peso en la balanza, mucho más que el tamaño o la ubicación. Muchas veces, la diferencia de precios entre una y otra vivienda es muy evidente. Sin embargo, a nivel fiscal los impuestos que deben pagar por una casa nueva y una de segunda mano son bastante similares. A efectos fiscales, una vivienda de segunda mano no tiene que ver con el año en que fue construida, sino con el número de veces que ha sido vendida.

Consideraciones finales sobre el IVA en las viviendas

Tal vez te pueda parecer que una vez pagados el IVA o ITP ya cumpliste con todos tus impuestos, pero no es así. A pesar de que el IVA de viviendas nuevas es el mismo en toda España (el 10%) es necesario pagar -además-, el Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El AJD es un tributo recaudado por las Comunidades Autónomas destinado a los documentos mercantiles, notariales y administrativos. Está compuesto de una cuota fija, aplicada a los documentos notariales, y una cuota variable, aplicada a los objetos de las escrituras inscribibles en los Registros de Propiedad. El AJD es fijado por cada comunidad y, dependiendo del tipo de vivienda y el importe de la misma, puedes quedar exento o pagar el impuesto que oscila entre el 0,5% y el 2%. En Madrid, por ejemplo, es de 0,75%.

En el caso de comprar una casa nueva, debes pagar el IVA de tu vivienda y las cuotas fija y variable del AJD, que se calculan sobre el valor declarado de la misma. Si compras una de segunda mano, en cambio, deberás pagar el ITP y la cuota fija del AJD, pero no debes pagar la cuota variable del AJD, pues ésta y el ITP son incompatibles.

Por otra parte, cuando ya eres considerado propietario de tu nueva casa, estarás obligado a pagar el Impuesto sobre Bien Inmueble (IBI). El porcentaje que se te aplicará dependerá de las características de tu casa y el lugar donde se encuentre. Sin embargo, el tipo impositivo estará entre el 0,4% y el 1,1%.

Si tienes algún tipo de duda, desde Deplace estaremos encantados de ayudarte y orientarte con todo lo relacionado al IVA y la compra de tu vivienda.

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