¿Qué son las hipotecas multidivisa?

Qué son las hipotecas multidivisa

En tiempos de bonanza económica las hipotecas multidivisa se presentaron como una opción  competitiva  y rentable para la compra de viviendas. Su principal ventaja era que los intereses se pagaban en una moneda distinta al euro y con un referente que no era el Euríbor, algo que aparentemente era ventajoso. 

No obstante, con el paso del tiempo los préstamos multidivisa demostraron ser un producto con mucho riesgo, pues la cuantía de la deuda podría dispararse de manera incontrolada. 

En este artículo, desde Deplace, te explicamos todo lo que conllevan las hipotecas multidivisa.

¿Cómo funciona una hipoteca multidivisa? 

Una hipoteca multidivisa es un producto hipotecario que permite pagar los intereses en una moneda diferente a la local. Normalmente ,se eligen aquellas monedas con intereses más bajos respecto al euro, como podían ser el dólar, el yen o el franco suizo.

Para entender cómo funciona una hipoteca multidivisa, hay que tener clara una cuestión: cada moneda tiene un valor diferente en el mercado. Así, las hipotecas multidivisa se basan en aprovechar los vaivenes de los precios del dinero en diferentes partes del mundo para pagar menos intereses.

Pongamos un ejemplo: a principios del año 2008, en pleno boom inmobiliario y justo antes de la crisis, el precio de los intereses del dinero en Japón era del 0,30%, mientras que en Europa era del 3,25% y, en Nueva Zelanda del 6,50%. 

¿Qué quiere decir esto en términos hipotecarios? Que, en comparación, un japonés pagaba menos intereses por su hipoteca en yenes que un europeo en euros o que un neozelandés en dólares de Nueva Zelanda. Por este motivo, algunos bancos ofrecían a sus clientes contratar su hipoteca directamente en yenes.

Habitualmente, para calcular los intereses de los préstamos hipotecarios variables o mixtos en la zona euro empleamos como referencia el Euríbor, cuyas subidas o bajadas marcan el importe de las cuotas de las hipotecas no fijas. En el caso de los préstamos multidivisa, se utiliza otro índice, el Libor, que puede variar en función de los tipos de interés y de las perspectivas económicas de cada país. Así, tenemos, entre otros, el Libor del yen (moneda de Japón), el Libor del franco suizo (de Suiza), o el Libor del euro (de la zona euro). 

¿Cuál es el principal riesgo de las hipotecas multidivisa?

Cuando alguien abre una hipoteca en yenes, debe devolver al banco el préstamo en esta misma moneda. Es decir, el banco ingresará en tu cuenta el equivalente en yenes de los euros que has solicitado. En principio, pagarás cada mes cierto número de yenes en concepto de capital e intereses, al igual que harías con un préstamo convencional, aunque con una particularidad: como el precio del yen sube y baja diariamente según el Libor (de una manera muy similar a como ocurre con las acciones de bolsa), cada mes deberás hacer el cálculo del cambio de yen a euros para saber cuánto estás pagando realmente por tu hipoteca.

Pero este no es el gran inconveniente de contratar una hipoteca multidivisa. El principal riesgo de este producto es que, sin saberlo, el cliente asume una capacidad de endeudamiento prácticamente infinita

Te lo explicamos de manera más práctica: imagina que pides un préstamo de 200.000 € para comprar un piso y que el banco te ingresa el importe equivalente actual en yenes: 25.600.000. Este dinero lo utilizarás íntegramente para pagar tu vivienda y deberás devolverlo también en esta moneda en un plazo de 25 e incluso 30 años. 

Las cuotas de las hipotecas multidivisa se calculan al precio actual de la moneda y en condiciones favorables. Eso en el momento de la contratación. Pero es posible que, pasado un tiempo (por ejemplo, 10 años) el precio del yen se dispare y tengas que pagar unos intereses mucho más elevados. ¿Por qué decimos que la deuda puede ser infinita? Porque la fluctuación del valor de la moneda es ilimitado, y puede darse el caso de satisfacer todas cuotas y devolver todo el dinero del préstamo y que, aun así, sigas debiendo dinero al banco en concepto de intereses por el recálculo constante del capital.

Otras desventajas de las hipotecas multidivisa son: 

Tienen más gastos de apertura y más comisiones

Si contratas una hipoteca multidivisa no podrás subrogarla y tendrás que escriturarla como nueva para mejorar sus condiciones. Además, estos préstamos tienen comisiones de apertura más altas y comisiones asociadas al cambio de divisa y a su redondeo: cada cambio se hará con un mes de antelación y previo pago de comisión. 

Perderás dinero nada más contratar el producto

Las hipotecas multidivisa suponen una pérdida inicial de dinero porque, al contratar este producto, debes pagar una comisión a un intermediario al igual que ocurre, por ejemplo, en las oficinas de cambio de dinero de los aeropuertos. 

Así que, solo por abrir la hipoteca, ya tendrás que devolver al banco más de lo que solicitaste (mínimo un 1%). Además, si necesitas vender tu casa de manera urgente, es fácil que pierdas dinero y que, incluso desprendiéndote de tu propiedad, sigas debiendo dinero al banco.

Cláusula de compensación 

Las hipotecas multidivisa incluyen una cláusula específica por la que, si la deuda con tu banco sube un 10 o 20% por el movimiento de divisas y sobrepasa el valor de tasación de la casa, el banco puede obligar a su cliente a cambiar de moneda o a realizar un abono en efectivo. 

El motivo es sencillo: si dejas de pagar la hipoteca cuando el valor de la moneda no local tiene un precio muy alto, el valor de la casa será inferior a tu deuda y el banco no tendrá  asegurado el cobro del préstamo.

Sentencias sobre hipotecas multidivisa: un producto muy polémico

Las hipotecas multidivisa son complejas y su contratación únicamente se aconseja a personas/profesionales con una elevada cultura financiera, acostumbradas a trabajar con diferentes divisas o con muchos ahorros y gran capacidad de inversión/endeudamiento.

La polémica sobre ellas se asocia a la falta de información por parte los bancos, quienes no siempre explicaron a sus clientes con detalle sus condiciones; especialmente aquellas relativas a que la fluctuación de la divisa que no solo afectaba a sus cuotas mensuales sino también al importe total del préstamo. Esta ausencia de información ha sido descrita por la Directiva 2014/14/UE como «falta de transparencia» y práctica abusiva. Por eso, al igual que ocurre con la cláusula suelo, reclamar las hipotecas multidivisa es una opción que cada vez más personas realizan con garantías.

La reclamación de una hipoteca multidivisa está sujeta a la demostración de falta de información intencionada por parte del banco sobre las condiciones del préstamo, tal y como se expone en la sentencia sobre hipotecas multidivisa del Tribunal Supremo del 15 de noviembre de 2017. 

El plazo para las reclamaciones en este caso es imprescriptible, e incluso pueden reclamarse hipotecas ya ejecutadas. Y en caso de haber una sentencia favorable para el cliente, el banco deberá reintegrar la diferencia resultante en concepto de amortización y por los intereses abonados en exceso.
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