¿Quién paga los desperfectos en un piso de alquiler?

¿Quién paga los desperfectos en un piso de alquiler?

Los aspectos sobre quién paga los desperfectos en un piso de alquiler están recogidos en el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se especifican las obligaciones de propietarios e inquilinos relativas a la conservación de la vivienda, al mantenimiento de enseres y electrodomésticos y a los accidentes en el hogar. 

Esta misma Ley también distingue entre obras y reparaciones necesarias, por desgaste habitual o por mal uso, tres conceptos que definen quién debe asumir el coste de los desperfectos en viviendas alquiladas.

Desde Deplace, en este artículo del blog resolvemos todas tus dudas en cuanto a los desperfectos en un piso de alquiler y quién los paga.

Ley de Arrendamientos Urbanos: quién paga los desperfectos en una vivienda de alquiler

La Ley de Arrendamientos Urbanos es el documento que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

El primer borrador de esta Ley se publicó en el año 1994 y, desde entonces, ha ido modificándose para adaptarse a las diferentes necesidades de inquilinos y propietarios. Las últimas modificaciones de esta Ley, también conocida como LAU, se realizaron en 2019. Su objetivo principal fue proteger al arrendatario estableciendo cambios en la duración y en las prórrogas habituales en los alquileres. La nueva Ley también establece una limitación de la fianza a un máximo del equivalente a dos cuotas del alquiler mensual, algo interesante para los inquilinos. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos se compone de un total de cinco títulos y 40 artículos. El Título IV (Artículos del 21 al 25) específica los derechos y obligaciones de arrendatario y arrendador en relación con la Conservación de la vivienda (Artículo 21) y, por tanto, quién debe pagar los desperfectos en un piso de alquiler.

Inicialmente, es el casero quien debe asumir la responsabilidad de realizar y pagar todas las reparaciones de conservación de la vivienda para asegurar la habitabilidad en la misma. Únicamente existen dos excepciones

  • Que el inquilino haya causado el daño de manera directa.
  • Que la reparación tenga su origen en un mal uso de las instalaciones o de la vivienda.  

En cualquier caso, esta responsabilidad dependerá del tipo de avería y de su origen, tal y como explicamos a continuación. 

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Desperfectos en un piso de alquiler: reparaciones necesarias por desgaste y uso inadecuado

En primer lugar, debes saber que cualquier problema que ocurra en una vivienda debe ser comunicado al propietario en el menor espacio de tiempo posible. Por supuesto, no nos referimos a cuestiones como cambiar una bombilla, sino a otro tipo de incidentes o desperfectos que requieren reparación, sustitución, e incluso una intervención más compleja. 

El propietario tiene que saber en todo momento qué ha ocurrido en su casa. De hecho, cuando se trata de reparaciones graves, conviene facilitar al arrendador la verificación directa, o por parte de técnicos designados por el mismo del estado de la vivienda, informándole de la necesidad de la reparación y de su posible origen.

A efectos legales y de forma general, todas las obras y reparaciones necesarias correrán a cargo del arrendatario. Y aunque la LAU no especifica acciones específicas al respecto, se considerarán obras y reparaciones necesarias:

  • Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la vivienda y que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato.
  • Las obras de conservación del techo o para impedir filtraciones de agua.
  • Las obras consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.
  • Las obras consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de electricidad.
  • Las obras indispensables para el disfrute normal de la vivienda.

Por otra parte, se considerarán obras por desgaste todas aquellas pequeñas reparaciones que exijan el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, y correrán a cargo del inquilino. 

Por último, las obras o reparaciones por mal uso son aquellas que proceden de un uso inadecuado o negligente por parte del inquilino y, por tanto, también deberán ser asumidas por este. 

Reparaciones y averías: obligaciones del arrendador y del arrendatario 

¿Qué paga el casero?

El propietario es el responsable de realizar todos aquellos arreglos que sean necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Así, debe asumir cambios en las instalaciones de luz o agua si estas son viejas o si provocan averías (si un grifo gotea o si se dispara el automático), y la reparación o sustitución de electrodomésticos antiguos o que han agotado su vida útil (termos eléctricos, aires acondicionados, hornos, neveras, etc.). También deberá hacerse cargo del cambio o reparación de mamparas de duchas, armarios, encimeras, lavabos o sanitarios.

Por último, también será responsabilidad del casero el mantenimiento de paredes y techos (tanto de pintura como de solucionar problemas de humedades o goteras), del suelo  (roturas de baldosas, pulidos o barnizados) y la eliminación de plagas derivadas del mal estado de las instalaciones. 

¿Qué paga el inquilino?

Los inquilinos deben asumir el coste de pequeñas averías provocadas por el uso de una vivienda, por ejemplo cambiar bombillas y sustituir filtros de agua o de aire acondicionado, así como todos aquellos desperfectos derivados directamente de sus acciones. 

Por ejemplo, si rompe se el cristal de una ventana o una de las piezas de la vajilla del piso, tendrá que pagarlo. También la rotura de persianas o la eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros es obligación del arrendatario.

Por otra parte, el inquilino puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves y exigir el importe al casero después, aunque siempre comunicándoselo antes. 

¿Y qué pasa con los electrodomésticos?

La pregunta que muchas personas se hacen en este caso es: ¿cómo se distingue un cambio necesario de uno por desgaste por uso normal? ¿Cómo afecta esto a los electrodomésticos?

Aunque es complicado determinar qué es un desgaste por uso o una obra necesaria, tendremos que confiar en el sentido común y en el buen entendimiento de todas las partes implicadas. 

En cualquier caso, una forma de proteger tanto al arrendador como al arrendatario es añadir cláusulas específicas en el contrato de alquiler sobre averías o reparaciones. Esto es especialmente importante si el piso es de nueva construcción, si tiene una reforma reciente o si se acaban de cambiar muebles o electrodomésticos.

En líneas generales, la reparación de los electrodomésticos que fueron pagados por el arrendatario deberán ser abonados por el arrendador. Y en caso de no ser así, ese dinero le podrá ser descontado de la fianza cuando finalice el contrato de alquiler. Por supuesto, hay excepciones. Por ejemplo, el inquilino no debe hacerse responsable de comprar una lavadora nueva si la anterior se ha estropeado por que tiene mucho tiempo.

En el caso de la nevera, la sustitución será responsabilidad del propietario, pero si hay una avería y no puede demostrarse que se debe al uso habitual del electrodoméstico, este gasto deberá asumirlo el inquilino.

Por último, los gastos de mantenimiento y reparación de la caldera que son necesarios para su uso y funcionamiento seguro serán responsabilidad del inquilino. Aunque en caso de sustitución será el arrendador quien pague el importe del electrodoméstico y su instalación. 
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